La recesión marca el mercado de oficinas de Madrid

El informe representa un documento clave para las empresas y organizaciones usuarias de inmuebles, a quienes pretende ofrecer una visión completa del mercado que les permita la mejor toma de decisiones en la ocupación de superficies.

Las zonas ‘prime’ son las que están soportando de una forma menos grave la coyuntura económica, a diferencia del resto de zonas de Madrid que están sufriendo un reajuste en sus precios. Tanto es así que las rentas han caído de media aproximadamente un 9% en todas las zonas desde 2011 y un 30% desde 2008. Esto ofrece a las compañías la gran oportunidad de reubicarse, por una renta muy asequible, en edificios más atractivos de zonas mejor ubicadas y con buena comunicación.

Además, la disponibilidad de espacios se ha visto incrementada ligeramente, principalmente debido a la liberación de espacios de segunda mano. Esta circunstancia, junto con la tendencia a la reagrupación de las empresas en un único espacio, pronostica un incremento de la disponibilidad durante el resto de 2012. No obstante, hay que tener en cuenta que la escasa construcción prevista de nuevos espacios de oficinas provocará presumiblemente que la tasa de disponibilidad disminuya ligeramente a largo plazo.

La tendencia a la hora de elegir la mejor ubicación es diferente si hablamos de una u otra categoría de empresa. Mientras que las compañías pequeñas y medianas —aquellas que ocupan entre 0 a 5.000 metros cuadrados— aprovechan la coyuntura del mercado para conseguir oficinas mejor ubicadas dentro de la M-30 a rentas más asequibles, las grandes compañías, como es el caso de empresas del sector bancario o de las telecomunicaciones, buscan agruparse en grandes superficies fuera del anillo de la M-30.

El boletín recoge también el nivel de actividad en diferentes tipos de operaciones en el mercado de oficinas: la compra-venta, el alquiler con opción a compra y el arrendamiento. En esta última área, al haber disminuido la demanda existe una mayor capacidad de negociación en la reducción de la duración y los períodos de obligado cumplimiento de los contratos, lo que ofrece una mayor flexibilidad para los inquilinos. Esta tendencia a la baja se prevé que continúe hasta que la confianza se recupere y entre de nuevo en los mercados.

Por lo que respecta a la compra-venta, destacan de nuevo las zonas ‘prime’ como aquellas que resisten mejor la crisis. Esto provoca una oportunidad muy atractiva para los inversores que buscan una buena rentabilidad. Así, los precios medios aquí rondan los 4.000 - 5.000 /m². Mientras, en la zona de Azca, pleno distrito financiero de Madrid, los precios medios están en torno a 3.500 /m², dependiendo del tipo de edificio y de su cercanía a Paseo de la Castellana. Otra zona donde se está concentrando un elevado número de metros cuadrados en venta es en diferentes zonas empresariales de Alcobendas. Aquí los precios por metros cuadrado son menores, con una media alrededor de 2.500 /m².

AOS Studley también muestra en el boletín su visión de la situación del mercado de inversión. Los inversores activos buscan por norma general el menor riesgo posible en sus inversiones, dada la actual situación de crisis económica. Por esta razón los productos ‘prime’ siguen despertando su interés, al igual que la venta de activos bajo la fórmula de Sale&Leaseback —el propietario vende el edificio y permanece en él como inquilino—. Estas últimas continúan siendo las operaciones de mayor calado en el mercado de oficinas madrileño además de resultar las más firmes en cuanto a niveles de precio.

Hacia la optimización de los espacios de trabajo

Las principales tendencias registradas apuntan hacia la reagrupación de sedes y la renegociación de rentas para reducir los costes inmobiliarios, así como a la optimización del espacio de trabajo de acuerdo a criterios de eficiencia y sostenibilidad. Existe además una clara inclinación hacia la racionalización y uniformidad de espacios, utilizando para ello criterios corporativos que determinen la distribución de las oficinas.