La financiación inmobiliaria en el mercado de oficinas europeo seguirá siendo limitada hasta 2017

Las consecuencias serán contundentes, tal como refleja el estudio ya que esto privará a muchos mercados europeos centrales de oficinas de buena calidad e intensificará la polarización del valor de los activos entre las diferentes categorías de productos. Además, no se trata sólo de los principales centros de oficinas, como Londres y París, sino también de otras importantes ciudades europeas. Por ejemplo, se prevé que las tasas de disponibilidad de Varsovia y Lyon caigan por debajo del 6% en 2016, mientras que la oferta en centros de negocio ‘prime’ será mucho menor.

Sin embargo, la gran mayoría de nuevos inversores que aportan capital propio y entidades de crédito —como es el caso de las entidades asiáticas y estadounidenses—, se centrará en el mismo tipo de edificios de oficinas ‘prime’ de los mercados de mayor liquidez, como Londres, París o algunas de las principales ciudades de Alemania y los países nórdicos.

Bill Page, director del departamento de estudios para Europa, Oriente Medio y África de Jones Lang LaSalle, señala: “Esta competición constante por el mismo tipo de edificio implica que las mayores rentabilidades podrían darse fuera de los mercados más líquidos. Las zonas secundarias también podrían ofrecer más oportunidades para inversores emprendedores con abundante liquidez y proyectos a largo plazo que estén dispuestos a capear los riesgos económicos en Europa”. Al mismo tiempo asegura que: “Además, los acuerdos de prealquiler incrementarán su atractivo y valor para los fondos de deuda. En muchos casos, demostrar que ya se cuenta con un inquilino garantizado podría ser la única forma para el promotor de conseguir financiación y poner en marcha sus planes. La otra cara de la moneda es que los prealquileres serán más costosos para los inquilinos ya que tendrán que pagar más para compensar los riesgos del promotor”.

Juan Manuel Ortega, director de inversión oficinas de Jones Lang LaSalle Madrid, destaca:

”Actualmente el mercado de oficinas de Madrid y de Barcelona apenas muestra diferencias notables, en ambos casos las operaciones son reducidas. En Barcelona continúa la venta de varios inmuebles de la Generalitat de los que ya se han vendido tres en lo que va de año en el centro de la ciudad. En el caso de Madrid la decisión de la Comunidad de Madrid por deshacerse de buena parte de sus edificios, muchos de ellos de oficinas, ha reactivado ligeramente el sector”.

Al mismo tiempo Ortega, asegura: “Los bancos comienzan a salir al mercado con producto terciario, aunque todavía sobrevalorado”.

Benoît du Passage, director general para Francia y el sur de Europa de Jones Lang LaSalle, añade: “A corto y medio plazo, los costes de financiación de base se mantendrán en niveles bajos y los márgenes permanecerán altos. No obstante, los tipos de interés subirán inevitablemente, alimentados por los actuales programas de relajación cuantitativa, así como por la futura recuperación económica. El sector de las oficinas puede presentar un terreno más estable que otros, gracias a acuerdos atractivos. Algunos promotores podrían mirar atrás dentro de unos años y darse cuenta de las oportunidades perdidas si no actúan rápido”.

El mercado de oficinas en Madrid y Barcelona sigue estancado. En Barcelona continúa el interés por producto pero con grandes descuentos o bien aquel que sea muy seguro a nivel contractual y de calidad y demanda de oficinas con posibilidad de cambio de uso a precios oportunistas. Madrid muestra una ligera reactivación gracias a la decisión de la Comunidad de Madrid de poner en el mercado muchos de sus inmuebles.