Los precios de alquiler de oficinas de Madrid y Barcelona continúan su descenso

En Madrid, la zona Secundaria es la única que mantiene rentas, si bien la tendencia puede variar en ‎próximos trimestres por futuras desocupaciones. En el resto de las zonas las rentas máximas continúan disminuyendo en el entorno del 2%. La tónica sigue siendo una búsqueda de ‎mejores condiciones en los alquileres vía renegociaciones o mediante mudanzas a mejores ‎edificios con precios muy competitivos. Los precios mínimos bajan un 4% en Periferia a causa de ‎la gran competencia de la zona.‎

La tasa de disponibilidad general en la capital se mantiene en el entorno del 11,2%. El porcentaje de la tasa ha aumentado tan sólo un 0,85% a la espera de que varios inquilinos grandes, como Repsol, desocupen sus sedes actuales que se ubican en gran parte en ‎Secundaria. La mayor proporción de terminaciones para lo que queda del 2012 será en Periferia, ‎con un 56%, por lo que lo previsible es que la desocupación aumente también en esta zona de ‎aquí a fin de año.‎

Frente al primer trimestre del año, el nivel de transacciones ha aumentado en 10.000 metros cuadrados hasta casi 70.000 entre abril y junio. El número de operaciones ha ido disminuyendo gradualmente, de 110 en el último trimestre del ‎‎2011 hasta las 78 actuales. Sin embargo, el tamaño medio de operación aumenta ligeramente, ‎gracias al ligero incremento de superficie media en las operaciones de más de 1.000 a causa de la única operación de más de 5.000 en Adequa.

En el mercado de inversión de Madrid los inversores privados continúan activos y en búsqueda de oportunidades defensivas enfocadas en la seguridad en los ingresos, en definitiva productos ‘prime’ e inquilinos solventes; exigiendo contratos más largos a medida que se alejan del CBD.

Igualmente se percibe el interés de varios inversores internacionales en entrar en el mercado español, si bien buscan un balance en precios capaz de compensar la situación económica actual con la consiguiente demanda de retornos elevados. Dentro de estos inversores, los fondos oportunistas, aunque activos, no encuentran todavía mercado adecuado a sus parámetros de inversión. En lo que respecta a la deuda para transacciones las entidades financieras únicamente la están proporcionando para la adquisición de activos de los que son propietarios.

El gap entre oferta y demanda es aún muy amplio, ya que todavía los precios no han terminado de ajustarse y los propietarios no están dispuestos a asumir importantes descuentos. Consecuencia de ello es que todavía se aprecia escasez de productos de inversión atractivos para la demanda actual. Los bancos comienzan a salir al mercado con producto terciario aunque en opinión de Jones Lang LaSalle, todavía sobrevalorado.

Así en el mercado de Barcelona las rentas continúan su descenso, acumulando un 3,50% de bajada media en 2012. En la zona de Passeig de Gràcia/Diagonal la renta máxima se sitúa en 18 euros/m²/mes. El resto de zonas también siguen sufriendo debido principalmente a que las compañías se trasladan por ahorro de costes y no pueden asumir ni justificar ciertos niveles de renta. El descenso medio acumulado de rentas en Barcelona desde el inicio de la crisis se sitúa en el 38,69%.

Por su parte, la tasa de disponibilidad en Paseo de Gracia/Diagonal alcanza su máximo histórico situándose en el 10%. Desde finales de 2010 la tasa de disponibilidad media en Barcelona descendía cada trimestre como consecuencia de la falta de oferta entregada al mercado y de unos niveles de contratación que se mantenían fuertes pese a la situación económica. Parece que esa tendencia se ha ralentizado este año debido a niveles de absorción bastante bajos, y a que las empresas reducen espacio con su traslado.

La contratación alcanza los 42.700 metros cuadrados, el nivel más bajo desde el primer trimestre de 2009. La contratación de oficinas acumulada en 2012 es de 96.400 metros cuadrados por lo que se puede prever que el total para este año no supere los 220.000 metros cuadrados. Este trimestre se ha producido un total de 115 operaciones, el 98% en alquiler y el 2% en venta. Además, el 39% de la superficie contratada ha sido en la zona de Nuevas Áreas de Negocio y el 30% en Centro Ciudad.

En el mercado de inversión de Barcelona las actuales reformas y condiciones macroeconómicas están frenando la toma de decisiones por parte de los inversores. Concretamente, los inversores institucionales necesitan claridad en el futuro de España y por tanto sólo los oportunistas están presentando ofertas actualmente. A los inversores privados, adicionalmente, se les acumula el efecto de la reforma fiscal, laboral, bancaria, amnistía fiscal, etc., así que su posición mayoritaria es ‘wait and see’.

Continúa el interés por producto con grandes descuentos o bien producto muy seguro a nivel contractual y de calidad, así como la demanda de activos de oficinas con posibilidad de cambio de uso a precios oportunistas.

La oferta de inversión en oficinas en Barcelona sigue concentrándose en los inmuebles de la Generalitat de Catalunya. Venta muy lenta, que no hace prever para este 2012 un importante número de operaciones. Las entidades bancarias tienen una alta probabilidad de vender en Barcelona algún activo de oficinas al haber ajustado su precio a la realidad del mercado.

El volumen de inversión de este segundo trimestre en la Ciudad Condal ha sido de 17.050.000 euros, que corresponden a los 2 edificios vendidos por la Generalitat (Muntaner 221, comprado por Mutual Médica y Dr. Roux 80-86 comprado por Vida Caixa, entidad que ostentaba el censo enfitéutico del inmueble y por tanto ha implicado la reducción de deuda de la Generalitat con La Caixa). En lo que va de año el volumen acumulado es de 105,5 millones de euros. Las rentabilidades para este segundo trimestre aumentan 25 puntos básicos en todas las zonas.

En Valencia, las rentas en zona ‘Prime’ y Secundaria han bajado una media de un 10% respecto al último semestre del 2011, en términos de renta absoluta, mientras en la zona Periferia se mantiene los niveles del último semestre. Se ha hecho habitual la concesión de otros beneficios para el arrendatario, como incluir los gastos comunes, dar periodos de carencia, etc. La renta media de cierre en la zona ‘Prime’ es de 10 /m²/mes, en la zona Secundaria es de 8 /m²/mes y en la zona Periferia se mantendría en los 6 /m²/mes.

La oferta de oficinas ha disminuido ligeramente en las zonas ‘Prime’ y Secundaria, con una disponibilidad de un 13,9 y un 35,28% respectivamente, aumentando ligeramente en la zona Periferia, con un 45,58% de disponibilidad. Hay que destacar los buenos niveles de ocupación de los inmuebles de oficinas de la Plaza del Ayuntamiento y su zona de influencia, donde el bajo nivel de las rentas actuales ha permitido a las empresas poder optar por alquilar. Esta zona ha sido la más demandada por los usuarios.

El informe pronostica que las rentas se mantendrán en estos niveles hasta que el mercado se reactive. En aquellos inmuebles donde el nivel de ocupación sea alto tenderán a subir ligeramente las rentas solicitadas a los interesados en alquilar espacio, especialmente en demandas de poco metraje.

En cuanto a inversión, la situación del mercado de oficinas en Valencia ha provocado que exista escaso interés entre los inversores, viéndose sólo alguna oferta de los oportunistas.

Existe la creencia de que las entidades bancarias bajarán aún más los precios y el mercado está en un momento de espera. La oferta de inversión en la ciudad del Turia se centra más en pequeñas unidades, más que en inmuebles completos, donde existe poca oferta. Hay más inmuebles vacíos en venta que en rentabilidad. Las rentabilidades ofertadas por los vendedores no alcanzan las expectativas de los compradores.