El mercado de oficinas en Europa, a dos velocidades

Además, dada la fuerza del ‘shock’ y el lento ritmo de recuperación, los datos sobre empleo no son aún alentadores. Todos los segmentos inmobiliarios terciarios han superado sus peores trimestres, y el inicio de 2010 ha aportado algunos resultados positivos.

El ‘European Investment Market Index’ que elabora BNP Paribas Real Estate ha registrado un crecimiento del volumen de inversión del 9% durante el primer trimestre de 2010, consolidando la tendencia ascendente de la segunda mitad del pasado ejercicio. Los inversores están regresando a los mercados inmobiliarios con el fin de aprovechar las oportunidades que se están presentando, especialmente en los segmentos ‘prime’, que parecen empezar a superar su peor momento. Por tercer trimestre consecutivo en Europa, los ‘yield prime’ —las rentabilidades iniciales para los mejores inmuebles en las mejores localizaciones— han descendido. La competencia entre compradores junto con la escasez de producto en el mercado está presionando los ‘yield prime’ de oficinas, aunque este comportamiento no se aprecia fuera del segmento ‘prime’ ni es extensible a todos los mercados europeos. De hecho, los ‘yield prime’ de oficinas aún se mantienen estables en Frankfurt, Madrid, Milán y Múnich.

En su segundo trimestre consecutivo de crecimiento, la absorción de oficinas en Europa se ha incrementado un 8,6%. La contratación de estos primeros tres meses en casi todos los mercados europeos ha sido superior a la que se registraba hace un año, aunque no se han llegado a alcanzar los buenos resultados del cuarto trimestre de 2009. De hecho, las empresas aún sufren la crisis económica y no están creando más empleo, incluso en algunas se destruye. En consecuencia, la absorción, que seguirá impulsada principalmente por las relocalizaciones para reducir costes, no volverá a ser neta durante algunos meses. Las rentas ‘prime’ han crecido significativamente un 3,9%, corroborando la reversión de tendencia observada en el cuarto trimestre de 2009. No obstante, las rentas medias en mercados no ‘prime’ han seguido decreciendo.

Previsiones

El inicio del ejercicio 2010 ha confirmado nuestras previsiones sobre que este año será el de la estabilización. Los segmentos inmobiliarios se están recuperando lentamente después de los bajos registros alcanzados en 2009. Sin embargo, el panorama económico no ha vuelto aún a la normalidad y el camino hasta una total recuperación estará lleno de dificultades.

Con un volumen total de 157 millones de euros, la inversión en inmuebles terciarios en el mercado madrileño ha descendido en el primer trimestre de 2010 casi un 40% respecto al mismo periodo del año anterior. El 69% de la inversión se ha realizado en el segmento de retail, al que han seguido el de industrial y logístico, con un 20%, y el de oficinas, 11%.

En sentido totalmente opuesto, la contratación de oficinas —un total de 82.000 metros cuadrados de superficie— ha crecido más de un 70% en los primeros tres meses del año respecto al primer trimestre de 2009. Las rentas ‘prime’, no obstante, han seguido la senda del descenso con una caída del 6,5%, hasta situarse en 360 euros por metro cuadrado al año. Las rentas medias (268 euros por metro cuadrado y año) han sufrido un retroceso del 29% en comparación con el primer trimestre de 2009.