Mipim, barómetro del mercado de oficinas en Europa

En solo cuatro días, el salón ha tanteado el futuro del mercado inmobiliario, facilitando a los participantes una visión general única del mercado global, para promover sus empresas y desarrollar sus proyectos nivel internacional. Consultoras internacionales como Savills o Jones Lang LaSalle participaron en este foro, dando su visión del presente y sobre todo el futuro del sector inmobiliario europeo.

Durante la celebración de Mipim, Savills desveló los diez puntos clave para la inversión en Europa, dividiendo a los inversores entre los adversos al riesgo y los que aceptan el riesgo. La consultora internacional ha analizado las tendencias y las perspectivas de arrendamiento financiero, el estado de nuevas operaciones y la fijación de precios para la inversión para poder realizar sus recomendaciones para 2010 y 2011.

Con aversión al riesgo destacan:

• Londres, oficinas zona CBD: la tasa de disponibilidad ha bajado de 15,6% a un 13,5% en la City, y del 6,7 al 6,5% en el West End. No hay nuevas operaciones ni novedades previstas para 2010 y 2011. El mercado de oficinas de Londres está yendo por el camino hacia la recuperación.
• París, oficinas zona CBD: las rentas ‘prime’ se pronostica que crecerán un 8% en 2010 debido a la falta de oferta de calidad.
• Alemania, retail: los alquileres aumentaron hasta un 11% en el último trimestre de 2009, reflejando una estabilización en el gasto del consumidor, que está dispuesta a continuar.
• Centros comerciales paneuropeos: la tasa de disponibilidad se mantuvo baja con un crecimiento global del 1%, en el cuarto cuatrimestre de 2009 en la zona ‘prime’ de centros comerciales, los inversores están poniendo fin a las oportunidades de venta.
• Oficinas ‘prime’ y retail suecos: este año se prevé un aumento del PIB de un 2,3% y un gasto por hogares del 1,9% lo que proporcionará un enfoque positivo en los inversores interesados en una economía estable. gastos fijos de una economía sostenible.

Entre los mercados que aceptan el riesgo se encuentran:

• Varsovia, oficinas: la tasa de disponibilidad se ha reducido del 7,8 al 7,2% y se pronostica un crecimiento en los alquileres en los próximos años.
• Madrid, oficinas: a pesar de estar asociados con el ‘PIIGS’, el mercado de oficinas madrileño ha seguido siendo de interés para los compradores nacionales a pesar de que las operaciones sean muy restringidas y a partir de 2011 se animará a los inversores internacionales para las grandes transacciones.
• Italia, retail: una recuperación en el gasto de los consumidores estará prevista para 2010/2011. Los alquileres retail se mantendrán estables. Italia será un área de oportunidad.
• Desarrollos especulativos en las principales ciudades: la escasa oferta está a punto de manifestarse en algunas de las principales ciudades europeas, debido a la escasa disponibilidad de financiación especulativa. Aquellos con acceso al crédito buscarán explotar la escasez de nuevos desarrollos entre 2011-2014
• París, zona La Defense y Londres (fuera del CBD): estos mercados marginales han visto poco rendimiento debido a la escasez de productos de calidad en el CBD que reorientan los esfuerzos hacia la periferia.

Savills pronostica hasta un 20% de aumento en el alquiler de oficinas en algunas ciudades europeas

Durante la segunda jornada de Mipim, Savills presentó su último informe del mercado de oficinas europeo, en el que pronostica un crecimiento de los precios de alquiler de oficinas en Luxemburgo superior al 20% hacia final de año, un 10% en el caso de la City y el West End londinense, así como Estambul y Praga donde el aumento podría llegar a alcanzar un 8% y un 5% respectivamente.

El informe indica un crecimiento medio anual cercano al 0% en el CBD de las diferentes ciudades europeas a finales de 2010 desde los niveles actuales de -9%. Será entonces cuando las ubicaciones más populares emprenderán de nuevo un crecimiento positivo de las rentas. Según Savills, los próximos seis meses continuarán reflejando caídas en los precios de alquiler de oficinas en el 33% de las ciudades analizadas, mientras que en el 57% restante las rentas empezarán a estabilizarse.

Lydia Brissy, directora de Research Europeo de Savills, declara “El volumen de absorción de oficinas ascendió en gran parte de las ciudades europeas durante el segundo semestre del año, con algunas ubicaciones mostrando una fuerte mejora del mercado ocupacional durante el último trimestre de 2009. Gracias a la restricción en la entrega de nuevos proyectos, las rentas han empezado a estabilizarse, incluso aumentar en algunas de las ciudades estudiadas. Esta tendencia debería reproducirse en gran parte de los mercados durante 2010”.

A pesar de la fuerte reducción en el desarrollo de nuevos proyectos, la tasa de disponibilidad de oficinas ha continuado creciendo durante 2009 en varias ciudades debido principalmente a la entrega de proyectos de oficinas ya completados. Savills pronostica que estos nuevos desarrollos aumentarán la oferta hasta un 60% en las principales ubicaciones durante los próximos 6 meses antes que la tasa media de disponibilidad comience a estabilizarse. Esta circunstancia, no obstante, se torna en oportunidad para los inquilinos que se han visto beneficiados por el recorte de los costes, hecho que se ha visto reflejado en un aumento del 18% del volumen de absorción del segundo semestre de 2009 con respecto al primer semestre, y un aumento adicional de la contratación intertrimestral —entre el tercer y cuarto trimestre de 2009 de un 25%. Las principales ubicaciones donde este aumento ha sido más notable son la City londinense, Manchester y Lisboa.

Los directivos de Jones Lang LaSalle de la zona EMEA (Europa, Oriente Medio y África) perfilaron durante la sesión informativa realizada en Mipim sus expectativas para el mercado inmobiliario en la zona en 2010 y han intentado definir la ‘nueva normalidad’ para el sector inmobiliario. El mensaje de los ponentes de la consultora inmobiliaria fue que, aunque las economías de la zona EMEA han avanzado y están saliendo de la recesión, no están todavía fuera de peligro y que la recuperación en la zona no será uniforme, ni transcurrirá al mismo ritmo. Existe una serie de motores cruciales que influirán en el ritmo y la forma de la recuperación y que definen la ‘nueva normalidad’.

Christian Ulbrich, presidente de Jones Lang LaSalle EMEA, declaró: “Está claro que estamos volviendo a definir ‘normalidad’ para los mercados inmobiliarios, no solo en la zona EMEA, sino en todo el mundo, y prevemos una serie de temas clave en esta zona este año. La disponibilidad de la financiación será un factor determinante de los precios, especialmente para los activos subordinados. Los inversores de capital seguirán dominando, pero la globalización traerá consigo un cambio en los inversores y sus demandas. Vemos oportunidades a corto plazo en la Administración y el sector bancario, aunque esperamos que evolucionen lentamente. Los inquilinos tradicionales serán más selectivos y buscarán administrar su presencia de manera más oportuna, aunque el momento de oportunidad (lo que significa alquileres más bajos y grandes paquetes de incentivos) es corto. Veremos escasez de oferta en algunas zonas de Europa puesto que la competencia en la construcción será escasa en el terreno en 2010: existen oportunidades para aquellos promotores que dispongan de la financiación y previsión necesarias para empezar a construir ahora en las ubicaciones correctas”.

Paul Guest, director de EMEA Research en Jones Lang LaSalle, identificó algunas excepciones a la nueva normalidad: “Para los inversores, la propiedad sigue siendo un tipo de activo atrayente en un mundo de tipos de interés bajos, inflación alta y niveles crecientes de deuda pública. Creemos que hay suficientes compradores potenciales para alejar del riesgo con fundamento a algunos mercados de la zona EMEA. El dinero persigue a productos muy limitados en base a una rentabilidad de activos alternativa. Del mismo modo, algunos inquilinos, en particular los pequeños, están dispuestos a pagar más de lo estipulado por mantener sus mejores ubicaciones. Al mismo tiempo, Europa se recupera de manera desigual, lo que significa que habrá aún crecimiento orgánico en algunos mercados. Tras los costes de personal, la propiedad es el segundo mayor desembolso de los inquilinos, de manera que la lenta recuperación en los mercados de alquiler pone de relieve la necesidad que tienen de actuar de manera proactiva”.

Sobre los bancos, según la consultora los precios de riesgo seguirán siendo altos en 2010, lo que restringirá los préstamos y afectará al volumen y tamaño de las carteras y a la disponibilidad de los productos. Los bancos crearán activos y oportunidades de gestión de la propiedad mientras financian los activos que poseen. Charlotte Strömberg, presidenta de Jones Lang LaSalle Nordics, comentó: “El concepto de ‘ampliar y fingir’ que dominó 2009 continuará este año, pero los tipos de interés al alza obligarán a los bancos a ser selectivos a la hora de elegir qué préstamos ampliar. La experiencia nórdica desde principios de los 90 demuestra que una refinanciación gradual es más sana a largo plazo para el mercado que la alternativa”. En cuanto los gobiernos, el tema común este año, a pesar de las próximas elecciones en varios países de Europa, es la necesidad de ahorrar y reducir la deuda pública. Esto tendrá un impacto doble en el crecimiento económico de toda la región, aunque las reducciones del gasto provocarán la venta de inmuebles y una actividad asesora.

En lo que se refiere a los cambios en los inversores, Jones Lang cree que aunque los mercados seguirán estando dirigidos por los capitales, surgirán nuevos inversores y habrá una mayor polarización y diferencia entre los que consigan los mejores y los peores resultados. Charlotte Strömberg declaró: “Creemos que los inversores que demostraron merecer confianza y siguieron estrategias de éxito durante la desaceleración serán quienes ganen este año y atraerán a una participación cada vez mayor de flujos de capital”.

Si se habla de globalización, los ahorros se acumulan en todo el mundo, en particular en los mercados de “gran crecimiento y gran potencial” como China, India o Brasil, pero también en Australia y Canadá. Estos mercados, en particular los asiáticos, también atraerán más capital internacional, incluyendo capital procedente de Europa, aunque esto no desembocará en una salida neta de la inversión europea. Los beneficios de la diversificación para los inversores asiáticos y otros inversores internacionales les llevarán a mirar más allá de los mercados nacionales en búsqueda de oportunidades. Mercados europeos clave como Londres y París siempre atraerán interés, mientras que otros mercados europeos también se beneficiarán.

En cuanto al suministro y desarrollo en el futuro, la dinámica del suministro en la región EMEA difiere de un lugar a otro, lo que obliga a realizar un enfoque minucioso de los mercados; no es posible generalizar, así que los inquilinos tienen que estudiar sus opciones con mucho cuidado y visión estratégica. Como consecuencia, el ‘momento de oportunidad’ del inquilino acabará antes de lo previsto. Tomasz Trzoslo, director de Capital Markets en Europa del Este y Central, comentó: “La escasez de oferta creada por la falta de financiación para el desarrollo basado en el miedo al riesgo y en la crisis de los bancos se resolverá en un plazo medio-largo. No obstante, los promotores con capital deberían intentar construir justo cuando el mercado vaya a recoger los beneficios de suministrar productos en un mercado que está viviendo un periodo de escasez. Dicho esto, ser oportuno es de vital importancia, y dadas las enormes incertidumbres, dar con el momento adecuado es difícil”.

Asimismo, con una liquidez de capital de mercado prácticamente ilimitada, el riesgo inmobiliario solía ser principalmente una cuestión de precios. La ‘nueva normalidad’ significa que de repente países, ciudades, lugares, tipos de uso o grupos de arrendatarios han quedado paralizados, independientemente del precio, de modo que la liquidez sustituye al precio como principal indicador de riesgo. Con una disponibilidad reducida de la deuda, estos mercados se descongelarán poco a poco, creando oportunidades de precio para inversores que puedan identificar estos mercados y logren ser oportunos. Andreas Quint, presidente de Jones Lang LaSalle Alemania, comentó: “La distancia entre los mercados con liquidez y sin liquidez se mantendrá todo el año. Pero puede que veamos que algunos mercados recuperan lentamente la actividad cuando los inversores vuelvan a considerar su enfoque sobre el riesgo. Descubrir pronto estas oportunidades será clave para el éxito en 2010”.

El deseo de las autoridades por aumentar la regulación de la financiación inmobiliaria ha sido, hasta la fecha, extremadamente escaso. Andreas Quint afirmó: “No es probable que las regulaciones futuras se centren en la financiación inmobiliaria. Los préstamos para nuevas propiedades están asegurados por activos ‘reales’, tasados con realismo, lo que hace que sean mucho menos arriesgados que otros muchos tipos de préstamos. El sector inmobiliario puede por tanto beneficiarse si los bancos, basándose en otras regulaciones más estrictas, se concentran en dirigir el crecimiento de la financiación inmobiliaria. Es probable, en nuestra opinión, que vuelva a aparecer la bursatilización, aunque de una manera más transparente que antes”.

Para finalizar, sobre el tema del equilibrio propietario/inquilino, el requisito de ‘normalidad’ cambiará mientras la economía continúa su cambio de crecimiento rápido a lento. Los inquilinos harán un uso más intenso de su espacio actual y prevemos unos niveles más bajos de arrendamientos. Como resultado, habrá una racionalización de la presencia inmobiliaria y un cambio de formatos. Esto ocurrirá con las oficinas y los comercios, siendo la vivienda quizá el único formato ‘sostenible’. Durante los últimos 18 meses, los inquilinos han tenido el equilibrio del poder, pero con poca capacidad para negociar debido a las condiciones económicas y financieras. Ese momento de oportunidad acabará bastante rápido y no harán falta muchos tratos más para volver a cambiar el equilibrio de poder.