La inversión en oficinas en Madrid desciende un 58% en el 1er semestre de 2009

José Navarro, director de ‘Capital Markets’, asegura: “Los volúmenes de inversión en el parque inmobiliario europeo han sufrido descensos muy significativos desde principios de año, especialmente durante los tres primeros meses. No obstante, desde el mes de marzo hemos detectado un incremento notable en el número de inversores activos en busca de edificios buenos en el centro de negocios -Paseo de la Castellana y su subyacente más próximo-. Debido a la escasez de oferta de producto de calidad en la zona, las rentabilidades ‘prime’ se sitúan ahora en un 6%, 25 puntos básicos por debajo del nivel de marzo”.

Hasta el momento se han cerrado doce operaciones, de las cuales diez se sitúan en área urbana –principalmente en zona ‘prime’ y adyacente- y dos en el exterior de la M30, con un perfil de inversores en su mayoría nacionales, privados y ‘family offices’, que han cerrado el 54% de las operaciones firmadas hasta el momento.

Los inversores, según Navarro, tienen un marcado carácter patrimonialista y una visión de inversión a largo plazo, además de conocer perfectamente el mercado ‘prime’. Así, pueden actuar rápidamente y están cerrando operaciones a un precio por metro cuadrado que ya refleja una fuerte corrección.

En cuanto a los inversores internacionales, se encuentran igualmente al acecho de lo que ocurra en la zona ‘prime’, aunque de momento no son competitivos. A pesar de situarse muy cerca de los patrimonialistas locales en cuanto a rentabilidades, aún les separan 50 puntos básicos con respecto a los ‘family offices’ y fondos españoles, por lo que se deberán alejar del CBD o concentrarse en operaciones de gran volumen.

En lo que a ‘rentas’ prime se refiere, se sitúan en 32 euros el metro cuadrado al mes, lo que supone un descenso de un 9,4% desde marzo de este año. La caída continuada de las rentas ha desencadenado en un descenso progresivo del precio del metro cuadrado. Sin embargo, en zona ‘prime’ se puede afirmar que el descenso de precios se ha ralentizado y se podría ‘tocar fondo’ en los próximos seis meses con valores en torno a los 6.000-6.500 euros por metro cuadrado, unos valores sostenibles a medio plazo para estos inmuebles de gran calidad ubicados en las mejores calles.

En las localizaciones externas a la M30 o en áreas urbanas que no forman parte del centro de negocios, y con contratos inferiores a cinco años de duración, la dinámica es completamente diferente y nos encontramos ante una falta de inversores interesados en este tipo de producto.

Los ‘family offices’, tradicionalmente, no buscan inversiones fuera del CBD y, de momento, el perfil de riesgo de la periferia tampoco anima a los fondos internacionales, que buscan productos ‘core’. En cuanto a las empresas inmobiliarias nacionales y los fondos de gestión activa -‘asset management’-, que hasta el momento conformaban el perfil de los inversores que se decantaban por los productos descentralizados, actualmente no cuentan con liquidez para hacer adquisiciones.

La falta de demanda de estos edificios, reflejada en la escasez de operaciones firmadas recientemente fuera de la M30 –tan sólo dos en los últimos meses-, pone de manifiesto que el precio de estos activos debería descender más para encontrar contrapartida o esperar a que la demanda insatisfecha del CBD se traslade a la periferia más consolidada, es decir, a los edificios más representativos y con contratos de medio/largo plazo.