La contratación de oficinas en Europa puede descender un 30% en 2009

Desde el punto de vista financiero, las tensiones interbancarias se han suavizado y los mercados de valores se muestran menos volátiles. En el plano económico, la percepción de empresas y consumidores, según las encuestas, ha mejorado desde la primavera de 2009, aunque un cambio de opinión no implica un cambio inmediato en la economía. Así, la contracción de la actividad promotora en los países desarrollados puede continuar hasta principios de 2010, aunque el ritmo de desaceleración debería ralentizarse de manera destacada. Tanto en EE UU como en Europa sólo se podrá apreciar una incipiente recuperación en 2010. La intensa y generalizada crisis ha traído graves consecuencias para el mercado de trabajo. El desempleo en Europa es probable que detenga su crecimiento en 2011, sin un crecimiento económico sólido la tasa de desempleo disminuirá lentamente.

Previsiblemente, la contratación de espacio de oficinas en Europa puede descender un 30% en 2009 (en 2008 retrocedió un 18%). La tasa de desocupación de oficinas, consecuentemente, se incrementará de forma sustancial. Un crecimiento que podría continuar incluso en 2010 en la mayoría de los países por dos razones principales: en primer lugar, los recortes en las superficies ocupadas, la caída del empleo y las quiebras empresariales conducen a una reducción de la absorción neta. En segundo lugar, algunos mercados van a recibir un elevado volumen de nuevos desarrollos ya completados, que se iniciaron en épocas más propicias. El promedio de las rentas de las oficinas ‘prime’ en Europa es previsible que descienda un 15% en 2009.

El mercado de oficinas de Madrid experimentó el mayor descenso en 2008 en volumen de contratación (-49%), y es previsible que registre una caída de similar magnitud en 2009, lo que refleja las dificultades de la economía española. Londres, la ciudad más afectada por la crisis financiera, pueden registrar la mayor caída de la absorción en 2009 (-48%), que se sumaría al acentuado descenso de 2008 (-30%). Tras un descenso moderado en 2008 (-12%), París debería mostrar más resistencia que Londres en 2009 (-25% son las previsiones), gracias principalmente a la diversidad de sus sectores de actividad. Aunque la industria se ha visto afectada por la caída en la demanda internacional, se espera que los tres principales mercados de oficinas de Alemania (Munich, Frankfurt y Berlín) resistan bien el descenso de la contratación en 2009 (-24%), después del mínimo retroceso de finales de 2008 (-6%). Es previsible que Milán y Bruselas registren una acentuada reducción de la absorción en este ejercicio.

En otoño de 2008, el impacto de la contracción del crédito en los mercados económico y financiero frenó la compra-venta de inmuebles terciarios. En consecuencia, el mercado de inversión inmobiliario europeo ha caído en picado durante el primer semestre de 2009. El bajo volumen de inversión registrado a lo largo del año sugiere que la recuperación del mercado será gradual. Una recuperación que estaría impulsada por una mayor facilidad de la financiación y por una mejora de la percepción de los inversores sobre las perspectivas económicas e inmobiliarias.

El volumen de inversión de oficinas en Europa, en todo caso, ha retrocedido un 48% durante el primer semestre de 2009, frente al retroceso del 60% registrado el año 2008. Los ‘yields’ iniciales para las oficinas ‘prime’ en Europa se han incrementado pronunciadamente, aproximadamente en 40 puntos básicos. Esta puede ser la última gran corrección del periodo de recesión pero, aunque esto sea así, es posible que se produzcan aún ligeros incrementos de los ‘yields’ iniciales en algunos países. Los ‘yields’ de oficinas ‘prime’ en Europa se estabilizarán en la segunda mitad de 2009.

Después de la caída de un 60% en 2008, la disminución de la inversión en el centro de Londres se espera que finalice en el -43% en 2009. El mercado de Londres se ve favorecido, no obstante, por la debilidad de la libra esterlina y por que sus ‘yields’, que llegaron a un máximo del 6% durante el primer trimestre de 2009, resultan particularmente atractivos en comparación con otros mercados europeos. Dado que este valor fue el primero en crecer en Europa en el verano de 2007, debería ser igualmente el primero que iniciara el descenso. Mientras tanto, los ‘yields’ de oficinas ‘prime’ en París, por encima del 6% durante el primer trimestre, pueden subir otros 20 puntos básicos. Los tres principales mercados alemanes cayeron drásticamente en 2008 (un promedio del 76%). Este año se prevé un nuevo descenso del 52%. Durante el primer trimestre de 2009, los ‘yields’ de oficinas prime oscilaron entre el 5,1% de Münich y el 5,5% en Berlín. En Madrid, los ‘yields’ de oficinas prime se incrementaron considerablemente en el primer trimestre de 2009, hasta el 6,5%. Este parámetro ha aumentado un total de 260 puntos básicos desde mediados de 2007, y parece indudable que han tocado techo.

Después de una caída del 52% en 2008, el inusualmente tranquilo primer trimestre (sólo se han invertido 15 millones de euros que contrastan con los 1.100 millones de 2008) sugiere que la inversión en Bruselas es probable que se colapse en 2009 (-72%). Los ‘yields’ de las oficinas prime en Bruselas se estabilizarán en torno al 6,25% a mediados de 2009. La inversión en Milán podría descender ligeramente en 2009, después de la sustancial disminución observada en 2008. Los ‘yields’ iniciales para oficinas ‘prime’ en Milán podrían alcanzar el 6% en 2009.