En Londres bajan la contratación y los alquileres ‘prime’ durante el primer trimestre de 2009

En la actualidad existen indicios de que el mercado de inversión en Londres ha tocado fondo. Las presiones de inversores extranjeros han forzado algunas ventas, y existe la sensación de que importantes operadores, incluyendo fondos y empresas patrimonialistas, se preparan para la adquisición de inmuebles en 2009.

En la City, la industria de servicios financieros está encontrando dificultades para reestructurar las operaciones y reducir el riesgo empresarial. Con una tasa de desocupación que se ha doblado en la zona y unas sombrías perspectivas de crecimiento de las rentas, los inversores que buscan oportunidades son reacios a comprar debido al aumento de riesgo de desocupación. En Londres, los ‘yields’ han alcanzado un valor razonable, aunque la caída de las rentas provocará nuevas oscilaciones. En el último trimestre se han vendido inmuebles a un precio considerablemente inferior, debido a la situación de algunos propietarios obligados a deshacerse de activos de calidad para obtener liquidez.

Asimismo, la inversión total ha caído de los 4,4 millones de euros del primer trimestre de 2008 al millón de euros del pasado trimestre. En la City el volumen de inversión (626 millones de euros) ha disminuido un 60% respecto al mismo trimestre del año anterior. Parece que la actividad inversora se ha reanimado en el último trimestre, al menos de inversores extranjeros con liquidez que se benefician de una tasa de cambio de moneda y unos ‘yields’ favorables. Se han mostrado especialmente activos los inversores alemanes, como el fondo AIK.

A empresas inmobiliarias, inversores institucionales y bancos les está resultando difícil hacer frente a la contracción del crédito. Un ejemplo es HSBC que, debido a su inestabilidad financiera, ha puesto a la venta su sede en Canary Wharf. Algunas empresas se están viendo obligadas a vender activos inmobiliarios de calidad para aumentar su liquidez, como Land Securities. Crown Estate, por su parte, está revisando su portafolio de propiedades.

La contratación de espacio de oficinas descendió durante el primer trimestre de 2009 a 37.715 metros cuadrados, el nivel más bajo desde 2003, un 14% y un 32% menos que en el cuarto y el primer trimestre de 2008, respectivamente. La oferta, por su parte, se ha incrementado un 23% (472.945 metros cuadrados), con escasa incidencia en la tasa de desocupación, que es en la actualidad del 6,3%.

Tras el fuerte deterioro del mercado en el segundo semestre de 2008, se ha observado cómo muchos propietarios han tenido que reducir los precios de alquiler solicitados para poder cerrar operaciones. Sirve de ejemplo una de las principales operaciones del trimestre, el arrendamiento de el Great Portland Estate’s (5.575 metros cuadrados) por la firma de moda New Look a 709 euros por metros cuadrados, una renta sensiblemente inferior a los 1.000 por metros cuadrados que se solicitaban en el punto álgido del mercado el año pasado.

Los usuarios están aprovechando las duras circunstancias actuales del mercado para obtener una mejora de las condiciones de alquiler por parte de sus actuales propietarios. Los incentivos también están incrementándose, y nos son infrecuentes en la zona los periodos de dos meses gratis por cada año de contrato.

En los tres primeros meses de 2009, la contratación de oficinas creció en la zona de Midtown un 39% respecto al cuarto trimestre de 2008 (19.945 metros cuadrados), pero ha descendido un 15% en el promedio de los últimos cinco años. Las pequeñas operaciones han dominado el mercado y sólo se han cerrado tres de más de 1.400 metros cuadrados durante este periodo. Destacan las operaciones de Metro Bank y British Horseracing.

Lo que parece evidente es que durante este trimestre Midtown ha recuperado el atractivo para sus actuales inquilinos. Una situación que difiere de la vivida en los últimos años, cuando la fuerte demanda de usuarios de West End influyó en la revalorización de la zona.

La reducción de las rentas solicitadas ha atraído a nuevos usuarios, especialmente firmas de abogados. Los alquileres ‘prime’ en la zona se encuentran ahora en 644 euros por metro cuadrado, frente a los 895 de hace un año.

El total de la contratación durante el primer trimestre de 2009 en la City fue de 58.965 metros cuadrados, sólo un 2% inferior que en el cuarto trimestre de 2008 si bien ha disminuido un 43% respecto al primer trimestre del año pasado. Esto excluye la operación del Banco de Tokio-Mitsubishi (18.580 metros cuadrados) que estaba a punto de firmarse al finalizar el primer trimestre.

Gran parte de la actividad en la zona se circunscribe a los flecos de espacio de oficinas más baratos, con demanda procedente de usuarios obligados a trasladarse por el proyecto público de infraestructuras ferroviario Crossrail y organizaciones sin ánimo de lucro o de escaso presupuesto que buscan mejorar sus oficinas aprovechando la caída de los precios de arrendamiento.

En el corazón de la City, propietarios y usuarios están renegociando los alquileres existentes, y la demanda de banca y sector jurídico, los demandantes tradicionales de la zona, sigue siendo débil.

La oferta disponible (915.115 metros cuadrados) se ha incrementado en un 14% respecto al cuarto trimestre de 2008. A pesar de este aumento, este nivel sigue estando significativamente por debajo del anterior pico de mercado que se registró en 2004, cuando la disponibilidad llegó a 1.207.700 metros cuadrados.

Con el aumento de la disponibilidad y la demanda a la baja, el precio de los alquileres ‘prime’ se ha situado en 644 euros por metro cuadrado de promedio. Los incentivos, por su parte, se incrementan y en la actualidad los inquilinos negocian entre 30 y 36 meses de renta gratis por diez años de contrato.

El volumen de absorción del primer trimestre de 2009 (5.190 metros cuadrados) en la zona ha sido decepcionante, un 78% inferior que el primer trimestre de 2008. En los tres primeros meses del año se ha cerrado un escaso número de operaciones, la mayoría por debajo de los 1.000 metros cuadrados.

La noticia más relevante del trimestre es que tres importantes bancos están revisando su presencia en la zona: Morgan Stanley, que cerrará una de sus tres oficinas en Docklands, Bank of America, que se trasladará a la sede central de la recientemente adquirida Merrill Lynch, y Bank Normura.

La tasa de disponibilidad también se ha incrementando, del 2% de hace un año al 6% actual, y podría alcanzar el 10%.

El precio de las rentas en Docklands sigue viéndose afectado por las dificultades del sector financiero. Las rentas ‘prime’ en Canary Wharf se sitúan ahora en 535 euros por metro cuadrado; estaban en 642 en el primer trimestre de 2008.

Las previsiones no son halagüeñas y no mejorarán hasta que el sector de la banca se recupere. Los alquileres seguirán debilitándose y los propietarios seguirán viéndose obligados a ofrecer atractivas ofertas para retener a los actuales inquilinos y eliminar el coste asociado a la desocupación. Se espera que los Juegos Olímpicos constituyan una fuente importante de demanda.