Jones Lang LaSalle analiza los retos del mercado terciario en Barcelona

Jordi Toboso, director de la oficina de Jones Lang LaSalle en Barcelona y encargado de abrir el ciclo de ponencias del primer Foro Inmobiliario, destacó: "la actual situación financiera internacional y la manifiesta crisis que se vive en todos los mercados inmobiliarios no es en absoluto ajena a nuestra ciudad. Como profesionales del sector inmobiliario tenemos la obligación de aprovechar las oportunidades que pueda generar la crisis. Además, el futuro pasa por la responsabilidad, y como actores debemos ser responsables en todos los sentidos: fijar precios, promover de manera coherente y adaptando los intereses del promotor a la demanda, pensar cómo deben ser los edificios en el futuro, planificar obras medioambientalmente responsables y aprovecharnos de las bondades que la ciudad de Barcelona ofrece para los negocios".

Josep Miquel Piqué, consejero delegado de la Sociedad 22@ y encargado de la conferencia inaugural comentó: “La ciudad de Barcelona tendrá un protagonismo importante en la nueva sociedad del conocimiento”. Y en referencia al 22@, tras recordar la historia y nacimiento de la zona como modelo de renovación urbana y nuevo modelo de ciudad, afirmó: "El gran acierto de 22@ es que se conjugan usos sociales y económicos. Actualmente estamos al 70% del planeamiento de los 3,2 millones de metros potenciales de uso terciario o actividad productiva".

Elena Torres, codirectora de agencia oficinas de Jones Lang LaSalle en Barcelona destacó que:“Prevemos que en 2009 y 2010 la oferta disponible que saldrá al mercado alcance los 263.000 y 141.000 metros cuadrados respectivamente, concentrándose principalmente en Plaça de Europa y Sant Cugat. Debido a la paralización de algunos proyectos previstos para salir al mercado en los próximos períodos, en 2011 se alcanzarán niveles de oferta de edificios de oficinas en alquiler que alcanzarán los 102.000 metros cuadrados, muy lejos de las cifras de meses anteriores que alcanzaban casi los 400.000 metros cuadrados. Además, para garantizarse de algún modo que en el momento que el mercado se recupere la oferta sea la adecuada, los propietarios y promotores deberán dedicar estos tiempos a adaptar los inmuebles a las nuevas realidades y exigencias de la demanda: optimizar espacios, dotarles de instalaciones modernas, eficientes y medioambientalmente responsables, y trabajar en proyectos que les diferencien de la competencia.

Elena Torres situó los niveles de contratación para 2009-2010 en torno a los 200.000 metros cuadrados y para 2011 en 280.000 metros cuadrados. “En todo caso la media de contratación para los próximos tres años se sitúa en los 223.000 metros cuadrados, cifra significativamente inferior a la registrada en el período alto del mercado (2005-2007) pero muy similar a la de la anterior crisis (2001-2003)”.

En relación a las rentas, se comentó que “en 2009 los precios de alquiler para edificios de oficinas ‘prime’ en Barcelona bajarán en torno al 20%. Durante el 2009 prevemos una bajada del 10% en los precios de alquiler que anticipará un sostenimiento en el próximo año. Finales de 2010 y principios de 2011 serán el punto de inflexión en donde podremos ver que las rentas para los mejores edificios en las mejores zonas comienzan a subir”.

Xavi Cotet, director de inversión de Jones Lang LaSalle Barcelona, desarrolló en su ponencia los principales retos a los que se enfrentan los inversores en los próximos años: “en un mercado actual en el que las rentabilidades están subiendo y se situarán a finales de 2009 entorno al 6,75%, prevemos que a partir de 2010 se mantengan para bajar ligeramente a partir de 2012. Las principales características que marcarán el mercado de inversión durante el resto de 2009 serán una continuidad en la restricción del crédito, mucha cautela en la toma de decisiones y una mayor aversión al riesgo pese a que un gran número de inversores están mirando el mercado. La búsqueda de inversiones oportunistas y basadas en el precio relativo de los activos será una constante. Además en lo que queda de año y todo el 2010 los usuarios corporativos tendrán un impacto muy importante en el mercado. El mercado de Barcelona presentará además durante los próximos meses algunos edificios que serán una oportunidad histórica para los inversores”.

En cuanto al mercado industrial, Luis Guardia, director de industrial de la firma en Cataluña, manifestó: “en el mercado industrial de Barcelona se sigue apreciando una escasez importante de producto logístico de calidad y por ello no esperamos que los precios de alquiler sufran mucho. La ciudad y su entorno goza de un excelente posicionamiento frente a otros mercados logísticos europeos gracias a la próxima ampliación del puerto, su posición geográfica para la distribución en el sur de Europa y su histórica fortaleza en la estabilidad y recorrido de rentas. Lo que si es muy probable -añadió Guardia- es que no volvamos a ver las rentabilidades por debajo de 6% que se llegaron a registrar en el pasado”.

Las ponencias se clausuraron con una mesa redonda moderada por Jordi Toboso, director general de Cataluña de Jones Lang LaSalle, en la que intervinieron Inmaculada Turú, de la Direcció General de Patrimoni de la Generalitat de Catalunya, Arturo Díaz, director Cataluña de Hines, Gustavo Cardozo, ‘country manager’ de Prologis, Xavier Martí, director de inversiones de Fiact Seguros y Javier Fernández Clave, director general de IVG Funds.

• Inmaculada Turú, tras repasar la política de alquiler y venta de oficinas de la Generalitat de Catalunya reconoció que es un buen momento para la compra dada la situación económica y que se está estudiando el mercado.
• Arturo Díaz resaltó la importancia de la colaboración del sector público y el sector privado en estos momentos. Asimismo, destacó la importancia de que el análisis del sector inmobiliario se haga por subsegmentos y por zonas, no generalizando.
• Por su parte, Gustavo Cardozo habló sobre la profesionalización experimentada por el sector industrial y logístico, y el crecimiento experimentado por éste de entre un 5 y un 10% anual durante los últimos años. Además destacó que Barcelona ha perdido demanda que por naturaleza le correspondía debido a la escasez de suelo persistente y el no haber invertido en infraestructuras.
• Xavier Martí recalcó que la compañía se centra en buscar inversiones seguras en un primer momento, que luego traerán la rentabilidad. Analizando la crisis financiera, el experto estimó que en el segundo semestre de 2009 se verá el punto crítico de la situación.
• Por último, Javier Fernández Clave se mostró preocupado por la imagen exterior que tiene la economía española y apeló a trasmitir fuera los valores positivos de nuestra economía para atraer inversores.

De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Barcelona para el primer trimestre de 2009, las rentas de oficinas en la Ciudad Condal han registrado una caída media del 5,55%. Concretamente en la zona 'prime', los precios de alquiler se sitúan en 23,5 euros por metro cuadrado y mes, acumulando un descenso anual cercano al 13%.

En lo que respecta a la oferta, durante este primer trimestre, se han entregado en Barcelona 76.389 metros cuadrados de oficinas, el 28% destinado a ocupación propia (como la sede de Gisa en el centro de la ciudad o la sede de Grífols en Sant Cugat) y el 72% libre para alquilar como Diagonal 123 en el 22@ con aproximadamente 10.000 metros cuadrados, propiedad de Hines, o el parque empresarial @Sant Cugat de 15.000 metros cuadrados. La entrega de estos 76.389 metros cuadrados, en su mayoría vacíos, así como la liberación de espacios en la ciudad (debido sobre todo a reducciones de superficie) ha provocado un aumento de la disponibilidad en 1,17 puntos que sitúan la tasa media de disponibilidad en el cierre del trimestre en 8,50%.

El comportamiento de la demanda entre enero y marzo de 2009 refleja, en el mercado de oficinas de Barcelona, un total de 50 operaciones realizadas, un 50% menos que la media del último año. El 61% de la superficie contratada ha sido en alquiler y el 38% en venta. Sólo 6 operaciones han sido mayores de 1.000 metros cuadrados, cuando históricamente la media ha sido de 15 operaciones al trimestre.

Según Jordi Toboso, director general de Jones Lang LaSalle en Cataluña: "durante este 2009 los propietarios deberán ser más imaginativos que nunca para ofrecer a los usuarios un traje a medida que encaje con sus expectativas de ahorro. Por otra parte, este año es un momento idóneo para replantearse obras de adecuación en los inmuebles con el objetivo de modernizarlos, hacerlos más eficientes y adecuarlos a criterios de sostenibilidad ya que sino no podrán competir en el mercado de alquiler y venta de oficinas".

Según se desprende del análisis de Jones Lang LaSalle el volumen de contratación alcanzado durante este primer trimestre de 2009 ha sido de 34.200 metros cuadrados, un 52% menos que el trimestre anterior y un 64% menos que el mismo trimestre del año anterior. En este sentido, desde el año 1997 no se registraban volúmenes de contratación similares.

La zona CBD ha sido el área de mayor contratación de este trimestre con el 53% de la superficie contratada. Por el contrario, la zona secundaria es la que ha sufrido un mayor descenso de contratación, concretamente un 85% menos que la media del último año.

De cara a este año 2009, con la entrega de 263.000 metros cuadrados especulativos de proyectos de oficinas y unas previsiones de contratación cercanas a 200.000 metros cuadrados, el escenario en el mercado de oficinas de Barcelona se plantea con cierta dificultad. Aún así, el análisis de la oferta futura siempre debe hacerse por zonas, ya que, por ejemplo, en 2009 en el 22@ sólo se entregarán 27.000 metros cuadrados de proyectos de oficinas en libre comercialización.

El informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle para el mercado de inversión de oficinas en Barcelona durante el primer trimestre de 2009 indica que se registraron transacciones por un total de 184,5 millones de euros, de los cuales el 45% corresponde a inmuebles de oficinas que se quedaron en manos de entidades financieras. De las cuatro operaciones cerradas en la ciudad, dos de ellas se realizaron bajo la fórmula del 'sale & leaseback', y supusieron el 55% del volumen de inversión del período enero-marzo.

Las transacciones más significativas de este primer trimestre han sido la venta de la sede de BBVA en Plaça Catalunya, 5 a Deka por 82 millones de euros o la venta por parte de Barclays de sus oficinas de Passeig de Gràcia, 45 a la Fundación Vila Casas por 20 millones de euros, siendo esta última operación asesorada por Jones Lang LaSalle.

La demanda para invertir sigue centrándose en la adquisición de activos 'prime' en ubicación céntricas. Todos los inversores están buscando rentas estables en el tiempo y con poco riesgo.

La actual restricción en la financiación está provocando que existan pocos inversores para la compra de volúmenes de inversión y los que pueden participar en este tipo de procesos será presentando ofertas con descuentos. Aún así, los inversores que tengan capacidad de invertir grandes volúmenes, intentarán no destinar gran parte de su 'equity' a un solo activo. Se trata principalmente de 'international wealth capital', fondos oportunistas, 'family offices' y 'private equity'.

La inversión será en general más oportunista y centrada en los mercados más tradicionales. A su vez, los procesos de venta tendrán una mayor duración desde el inicio de la comercialización. Se prevén además 'club deals' y acuerdos entre inversores que anteriormente eran competencia.

Jordi Toboso, director general de Jones Lang LaSalle Cataluña comentó: "sin duda la variable clave en este periodo será el precio relativo de los activos. En este sentido, en España el ajuste también está siendo muy rápido y concretamente Barcelona está compitiendo con el resto de plazas europeas y goza de cierta ventaja pudiendo llegar a convertirse en una ciudad ganadora".

Según la consultora, los inversores se están centrando en el centro de la ciudad ('prime'/CBD) aunque puntualmente optarán por ubicaciones como 22@. Si es en otras ubicaciones como periferia las rentabilidades se verán afectadas a la alza ya que en los momentos actuales los inversores buscan la seguridad que les da el centro tradicional de negocios.

Las rentabilidades en el mercado de inversión inmobiliaria para edificios de oficinas en Barcelona continúan aumentando en todas las zonas de la ciudad por séptimo trimestre consecutivo. Las rentabilidades mínimas de los edificios en 'prime' se sitúan ya en el 6,25% para los mejores edificios. En el CBD las rentabilidades se encuentran entre el 6,50-7,00%. Las zonas secundaria y periferia siguen esta misma tendencia alcista y en este primer trimestre del año se han situado en 6,75-7,25% y 7,50-8,00% respectivamente.

Jordi Toboso añadió: "pese a la dificultad en las condiciones del mercado, este año surgirán oportunidades de compra únicas, sobre todo para inversores que dispongan de 'equity’ y veremos surgir buenas oportunidades entre aquellas empresas que aumenten su ratio de apalancamiento y se vean necesitadas de liquidez".

El informe de Jones Lang LaSalle concluye que invertir en oficinas volverá a ser muy rentable aunque el éxito dependerá de una mayor dedicación al análisis y un amplio conocimiento de los mercados locales.