Las grandes economías europeas empezarán a recuperarse a partir de la 2ª mitad de 2009

Tras un segundo semestre complicado en 2008, los economistas estiman que todas las grandes economías europeas continuarán una contracción significativa hasta la segunda mitad de 2009. Es probable que Reino Unido, Alemania, Italia y España asistan a un descenso de su PIB de un 2%; algunos países como Francia tendrán una contracción menor, del 1,6%. El desempleo se va a extender, empujando a la Eurozona hacia una tasa del 10%. Asimismo, las economías del Centro y Este de Europa experimentarán un bajo crecimiento.

Se espera que estas condiciones tengan un impacto negativo en los mercados de ocupación, que muestran signos de consolidación, por lo que se darán ratios más bajos de absorción neta. Aunque se va a dar salida a nuevos desarrollos a lo largo del año, los desarrollos en proyecto en los sectores de oficinas y retail en particular ajustarán las rentas. Tras el crecimiento de las rentabilidades durante 2008, el sector inmobiliario está empezando a valorarse más, especialmente donde los ajustes de precios han sido más significativos, como en los mercados de oficinas de Londres, París, Madrid y Dublín. En concreto Londres, debido al cambio de divisa, es incluso más atractivo en cuanto a precios para la ‘zona euro’.

Con el objetivo de evaluar los niveles de precio actuales, debemos considerar también los fundamentos de los mercados locales, ya que es probable que las economías de esas ciudades sufran más durante la recesión. Según Oxford Economics, la actividad económica en los centros financieros internacionales está determinada al mismo tiempo por la demanda nacional y por el impacto de los ciclos inversionistas y crediticios mundiales en la actividad de servicios financieros. Debido a que se estima que ambos se contraerán severamente en 2009, se espera que la mayoría de las ciudades principales, incluyendo Frankfurt, Londres, Madrid y Estocolmo, asistan a contracciones muy importantes de su PIB. Sin embargo, la experiencia de pasadas recesiones sugiere que las mayores ciudades europeas se recuperarán con fuerza a medio-largo plazo, gracias a su actividad industrial, su habilidosa mano de obra y sus fuertes conexiones a los mercados globales.

El otro gran conductor del mercado de inversiones inmobiliarias es el coste y la disponibilidad de capital. La última encuesta del Banco Central Europeo muestra unas condiciones crediticias cada vez más estrictas y que incluso van a endurecerse en mayor medida. Menos crédito disponible mantendría los mercados de inversión poco dinámicos y conduciría a un descenso en los valores del capital, ya que los compradores potenciales necesitarán una mayor liquidez. Pueden surgir oportunidades de inversores o promotores forzados o muy apalancados que adquieran activos con el valor más alto del mercado. Asimismo, unas condiciones financieras más estrictas pueden conducir a acuerdos de ‘sale & leaseback’. Aunque algunas ventas forzadas serán inevitables bajo estas circunstancias, en muchos casos parece que los bancos están renegociando los términos de sus préstamos con los propietarios, en especial con los clientes que tengan una buena trayectoria en el pasado. Así, evitan tener que recuperar inmuebles que no desean gestionar y que se produzcan algunas ventas forzadas. Este es el caso especialmente de grandes portafolios poco manejables.

Las previsiones económicas negativas y la incertidumbre en el mercado interbancario mantienen el mercado de inversión inactivo, especialmente para activos secundarios con alquileres cortos. Basándonos en la tendencia a la baja de los tipos de interés base y las rentabilidades de los bonos del Estado, que se pueden utilizar como los principales indicadores para tomar el pulso a las rentabilidades inmobiliarias, podemos al menos anticipar un crecimiento de las rentabilidades prime para tocar fondo a finales de 2009, especialmente en mercados adelantados en el ciclo, tales como los mercados de oficinas del Reino Unido y Francia.