Los expertos de las consultoras inmobiliarias internacionales alertan de un cierto estancamiento en el sector

En unos momentos de máximo ritmo de absorción y tras dos años de récords, el mercado de oficinas en España parece notar una cierta recesión.

Aprovechando la celebración de Sima 2008, Interempresas ha preguntado a algunas de las principales consultoras inmobiliarias sobre la situación actual y el futuro de este sector. Profesionales de Grupo Miradia, DTZ, Hercesa, Atisreal, King Sturge, Grupo Avantis y Jordà & Guasch nos exponen sus puntos de vista.

El parque empresarial Rivas Futura es una nueva zona de negocio fuera del eje del a M-30.

Así define Nuria Zamora, directora Agencia Oficinas de DTZ, la situación del mercado de oficinas español. “Algunos usuarios están paralizando la toma de decisiones ante el temor al qué pasará (...) y el mercado en venta también ha comenzado a encontrar ciertas dificultades para la consecución de financiación”. Desde la consultora pues sí notan un cierto estancamiento “que se manifestará de forma mucho más patente a partir del segundo semestre de 2008”. En la misma línea, desde Jordà & Guasch apuntan que “el mercado de oficinas español sigue gozando de buena salud a pesar de la ralentización que la economía española (...) aunque es previsible 2008 no registre índices de absorción tan extraordinarios y que las rentas no experimenten aumentos tan notables”.

Por su parte, Fernando Castellanos, Subdirector del departamento de oficinas de King Sturge, se perfila más optimista y afirma que, tras dos años (2006 y 2007) muy activos el mercado de oficinas “es de esperar que se consolide y continúe siendo un mercado atractivo”. También Cruz Guijosa, Directora de Oficinas de Atisreal en Madrid, define 2007 como un “año récord” y apunta que, a pesar que se reducen las expectativas de contratación para 2008, “no cabe duda que será un año muy fuerte en movimiento”. En el mismo sentido se posiciona Santiago Quintana, Responsable Comercial Oficinas Avantis Terciario, quién afirma que el año 2007 “no siguió la evolución del sector residencial” y espera que en 2008 exista mayor disponibilidad.

Por su parte, Raúl Morales, Director de Servicios Corporativos de Miradia, confía en que el mercado de oficinas se reactive en el futuro, “fruto del incremento del ritmo de creación de pequeñas empresas que necesiten este tipo de instalaciones”.

Para los próximos años se perfilan importantes proyectos en zonas que hasta ahora no se contemplaban. Para DTZ, algunos de los más destacados son zonas como Las Tablas (ciudad del BBVA) y Sanchinarro, pero especialmente destacan la zona de Valdebebas, promoción de unos 1.000.000 metros cuadrados de oficinas que se va a posicionar como zona de alto standing empresarial. También Jordà & Guasch apuesta por este parque de Valdebebas, destacando además el arco norte, que continúa acaparando un mayor interés por parte de inversores y promotores, y el proyecto Pegaso Park, en la A-2, con una superficie edificable de 520.000 metros cuadrados. King Sturge por su parte observa importantes proyectos en la zona sur como Legatec Tecnológico, de 2.800.000 metros cuadrados, y La Carpetania, un parque empresarial de 5.000.000 metros cuadrados.

Asimismo, Atisreal prevé en 2008 la entrada en el mercado de más de 400.000 metros cuadrados de oferta y hasta 2011, está prevista la incorporación de más de 900.000. Entre ellos, la consultora destaca la Torre Cristal y la Torre SyV del CTBA, junto con la Ciudad Empresarial Adequa, en el área norte. Otro proyecto, destacado destacado por Hercesa, son las 4 Torres de la Castellana.

Asimismo, Grupo Avantis afirma que el 50 por ciento de nuevos proyectos que saldrán en Madrid estarán fuera del anillo de la M-30, como por ejemplo su parque multifuncional Rivas Futura. Y también Miradia sitúa la mayor parte de los proyectos de nuevo desarrollo a lo largo de toda la geografía de la comunidad de Madrid y su provincias adyacentes; desde la autovía de Toledo o de Andalucía hasta Colmenar Viejo.

Actualmente, los usuarios ya no se conforman con una oficina o edificio sin más. Buscan valores que les signifiquen dentro de su propio sector. La ubicación, los equipamientos o las telecomunicaciones son algunos de ellos. DTZ destaca la preferencia de los usuarios por los edificios corporativos, independientemente de su tamaño. “Sobre todo en las grandes corporaciones destaca la búsqueda de la horizontalidad en la distribución del espacio” mientras que las grandes plantas superiores en tamaño a los 1.500 metros cuadrados son valoradas de manera excepcional. Jordà & Guasch por su parte apunta que los usuarios valoran especialmente “que los nuevos proyectos estén ubicados en zonas estratégicas y bien comunicadas tanto por transporte público como privado”. En el caso de ubicación de sedes corporativas, es importante que lo edificios tengan buena visibilidad, a la vez que también se valora el hecho de contar en las inmediaciones con zonas de restauración y servicios que faciliten la labor diaria de cualquier empresa y de sus empleados. Otros factores son la construcción sostenible, que sean edificios eficientes o con buena optimización del espacio, tal como apunta King Sturge, que también destaca la hostelería, gimnasios, ocio, y comercios como servicios muy valorados.

En la misma línea se definen Atisreal, que destaca también la calidad técnica de las instalaciones, y Hercesa. Igualmente Grupo Avantis remarca detalles como el diseño vanguardista, actual y distintivo como algunos de los valores más buscados. Por ello, promotores como Miradia apuestan por desarrollar proyectos con espacios amplios, en zonas agradables, huyendo de los agobios del centro, a fin de satisfacer su demanda.

Las zonas entorno a grandes ciudades seguirán liderando la demanda de oficinas.

En general, y tras dos años de un fuerte ritmo de absorción de nuevos desarrollos, la oferta existente está prácticamente cubierta por la demanda, “logrando un nivel bastante saneado”, en palabras de DTZ. En la misma línea se posiciona Jordà & Guasch, que destaca la escasez de oferta de superficie disponible, lo que provoca considerables aumentos en las rentas. Sin embargo, apunta que “esta situación variará en los dos próximos años con la entrada de nuevo stock, tanto en Barcelona como en Madrid”, aumentando la disponibilidad.

Asimismo, según los datos obtenidos en su informe del IV trimestre, King Sturge señala que la absorción bruta superó los 200.000 metros cuadrados, “confirmando el dinamismo del sector” y llegando a una tasa de disponibilidad de 6 por ciento. Según la consultora, el sector ha sabido mantenerse: las empresas tienen interés por cambiar su ubicación, manteniendo activa la demanda de espacios de oficinas.

Para Atisreal en cambio, existe aún un cierto desequilibrio entre lo que la demanda busca y lo que la oferta ofrece, aunque las previsiones de Grupo Avantis apuntan a una mayor disponibilidad, lo que cubrirá la demanda insatisfecha en los próximos años. Miradia señala además que la demanda supera la oferta en las nuevas zonas de desarrollo, básicamente por falta de superficie para oficinas en entornos pensados para convertirse en grandes zonas residenciales alejadas del centro: “A todos nos gusta tener un centro comercial cerca de casa, ¿a quien no le gustaría tener su oficina a 10 minutos de su residencia?”.

A pesar que existen zonas menos ‘trabajadas’, con grandes oportunidades, los inversores siguen prefiriendo mercados de gran tamaño, muy densificados en cuanto a oferta. En opinión de DTZ, “los mercados de Madrid y Barcelona siguen siendo los que presentan las mejores oportunidades a los inversores”. Las rentas elevadas y las oportunidades de venta de terciario son las claves de ello. También desde Jordà & Guasch remarcan que “una buena ubicación es siempre garantía de altos índices de ocupación”. Por ello, las grandes ciudades acaparan la mayor parte de la demanda. Asimismo, King Sturge habla de seguridad para explicar la preferencia de los inversores, además de la propia revalorización del inmueble. Por su parte, y según Luis Nuño, Director de Inversión de Atisreal, “no se trata de una cuestión de confianza o desconfianza (...) los mercados más grandes son mucho más transparentes y también mucho más líquidos”. Además, estos mercados, puntualiza, “corresponden a economías más desarrolladas, por lo que el riesgo se minimiza considerablemente. En definitiva: a mayor riesgo, mayor rentabilidad y viceversa”. En la misma línea se sitúa Avantis, para la que los inversores prefieren zonas ya consolidadas y centrales, mientras que, desde el punto de vista de Miradia, “se debe a la influencia del mercado residencial”, lo que le lleva a integrar zonas de oficinas precisamente en espacios de desarrollo próximas a la capital. Para Hercesa en cambio, esta preferencia se explica porqué “las empresas y los grandes focos de decisión están en esas zonas”.

Para los próximos 3-4 años, las consultoras apuestan por proyectos como la ‘Ciudad del BBVA’, la ‘Ciudad empresarial Adecua’, Pegaso Park o el parque industrial de Las Rozas, además del parque de Valdebebas ya mencionado.

Jordà & Guasch apunta también, a largo plazo y en la zona norte de Madrid, la prolongación de la Castellana con el proyecto Chamartín, mientras que King Sturge detalla también proyectos como el parque empresarial Valdelacasa, Legatec Tecnológico o La Carpetania. Otro proyecto previsto por Atisreal y que se entregará próximamente son las torres del CTBA.

Grupo Avantis destaca también su tercera fase del parque empresarial Rivas Futura, un nuevo complejo empresarial, mientras Miradia sitúa los proyectos más interesantes para los próximos años los que se desarrollen en el entorno de las principales autovías y autopistas de las provincias limítrofes a Madrid.