Oficinas: el activo más preciado de 2012 en el mercado europeo
Por lo que respecta a las previsiones, se espera que durante 2013 la recesión se acentúe lo que no favorecerá la actividad inversora y dificultará que se alcance el nivel del pasado ejercicio. Para los tres principales países de la zona ―Francia, Alemania y Reino Unido―, BNP Paribas Real Estate pronostica una caída del 6% en el volumen de inversión no residencial, mientras que es probable que los mercados de España e Italia vuelvan a crecer. Los inversores se muestran más confiados y dispuestos a asumir un riesgo ligeramente superior más allá de las localizaciones tradicionalmente seguras, donde además la oferta es escasa.
Suecia y Noruega se anotan los mayores crecimientos
Francia, por su parte, se incorporó a la relación de países donde la inversión no residencial descendió en 2012, con un ajuste del 8% y 16.600 millones de euros acumulados. Pese a los datos, el mercado francés se mostró resistente en un contexto económico adverso. La falta de oferta de calidad ha hecho mella en los resultados de los Países Bajos que, con 4.000 millones de euros de inversión no residencial, ha sufrido un descenso del 16%.
Los peores datos del mercado de inversión europeo provinieron de nuevo de los países del sur, con pronunciadas y esperadas caídas. En Portugal, la inversión no residencial sumó 160 millones de euros, el nivel más bajo desde 2000. Italia también anotó un nuevo mínimo, con 1.700 millones de euros. La inversión terciaria en España alcanzó los 1.200 millones de euros gracias a la actividad del 4º trimestre, que supuso el 67% del total del año.
El atractivo de las oficinas
Pese a la debilidad del mercado de ocupación, la inversión en oficinas se mostró fuerte a lo largo de 2012. A este segmento inmobiliario correspondió el 49% de las transacciones (45% en 2011). Éstas sumaron 57.000 millones de euros, un 11% más en términos anuales. No obstante, se pudo observar un mercado a dos velocidades en el que los inversores apuestan por las oficinas ‘prime’ para sortear riesgos y evitan los inmuebles de menor calidad.
Tras los máximos alcanzados por el segmento de ‘retail’ en 2010 y 2011, la inversión en este tipo de activos retrocedió un 18% durante el pasado año, hasta los 28.400 millones de euros. Este descenso estuvo en buena parte propiciado por la escasez de centros comerciales grandes y de locales ‘prime’ disponibles para su venta.
La inversión en el segmento industrial tuvo un buen comportamiento que se tradujo en un incremento de la actividad del 13% y un volumen de 10.000 millones de euros. Esta tendencia se puede atribuir a las importantes operaciones sobre carteras cerradas el pasado año.
La contratación de oficinas retrocedió un 10% en Londres durante 2012
La contratación de oficinas en Londres durante 2012 (840.000 metros cuadrados) sufrió un descenso del 10% respecto al ejercicio anterior en tanto que la tasa de disponibilidad se situaba en el 6,6% a finales de año (6,8% al acabar 2011), según datos de la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.
La demanda de espacio por parte de empresas de tecnología y telecomunicaciones continuó creciendo el pasado año, con una cuota de mercado del 26% (22% en 2011); al tiempo que descendieron las peticiones provenientes de compañías del sector financiero y banca hasta el 12% de participación en la contratación total (18% en 2011).
Entre las previsiones, se espera el inicio de algún nuevo proyecto que inyecte espacio de calidad al mercado en 2015, dada su escasez. 2013 se espera que sea un nuevo año difícil para la City y Docklands, pero las áreas periféricas pueden registrar un modesto crecimiento de rentas gracias a la demanda de las empresas tecnológicas.
En la City, con 427.000 metros cuadrados, la contratación se incrementó un 7% durante 2012. Las empresas aseguradoras y de telecomunicaciones dominaron el mercado de usuarios en tanto que la demanda del sector financiero se mostró débil.
La disponibilidad, por su parte, podría repuntar debido al espacio excedente que algunas instituciones financieras y firmas de abogados están volviendo a poner a disposición del mercado. Las rentas ‘prime’ se mantuvieron estables en el corazón de la City en tanto que se incrementaron ligeramente en su periferia. Se espera que los precios de alquiler se mantengan estables en 2013 para empezar a crecer en 2014.
2012 fue un año de fuerte actividad inversora en Londres. La capital británica sigue siendo percibida como una localización segura, y los inversores internacionales se mantuvieron activos, especialmente en la City y West End.
La inversión en 2012 creció un 33%, alcanzando un volumen de 10.700 millones de euros. Con 3.400 millones de euros en transacciones, West End fue la zona donde más creció la inversión: un 44%. El volumen de inversión en la City fue superior, 5.500 millones de euros, y un incremento del 17% en términos anuales.
Los inversores internacionales han continuado dominando el mercado de la inversión de oficinas en Londres con una cuota de participación del 69%. Los más activos fueron los procedentes de América del Norte y Asia, a los que correspondió el 53% de las transacciones.
El incremento de operaciones de más de 100 millones de libras (85 millones de euros) está detrás de estos buenos resultados. En 2011 hubo 26 operaciones superiores a este importe que sumaron 4.100 millones de euros. En 2012 fueron 38 las operaciones de este rango que supusieron 6.400 millones de euros.
