Editado semestralmente, Forcadell presenta su última radiografía sobre el mercado de oficinas de la ciudad de Barcelona y su área de influencia

La inversión, el bastión de apoyo para el mercado de oficinas de Barcelona

Fuente: Departamento Research de Forcadell10/07/2009

10 de julio de 2009

Este año 2009 se prevé especialmente incierto para el crecimiento del mercado de oficinas en la ciudad de Barcelona, un año en el que se espera la salida al mercado de 270.500 metros cuadrados nuevos de oficinas en el área metropolitana, siempre y cuando no queden parados a la espera de un entorno económico y financiero más favorable. El presente informe de Forcadell pone en claro las características, las variables y últimas operaciones en el mercado de oficinas de la Ciudad Condal.

El descenso generalizado de las rentas en todas las zonas de Barcelona verá su fin a principio del 2011, año en el que los precios empezarán a remontar en las mejores ubicaciones. A pesar de la complicada situación coyuntural sigue habiendo demanda, especialmente en alquiler de pequeñas superficies para la reubicación de empresas con reducciones de plantilla.

En este ejercicio será en el sector de la inversión donde se observarán tendencias positivas y se registrarán incrementos en la actividad. Se darán importantes oportunidades de inversión, en un momento en que las rentabilidades continúan su tendencia alcista y las bajadas de precios, cada vez más notables, generarán ocasiones de compra únicas. Sin embargo, será el ‘sale & lease-back’ la fórmula estrella para los inversores e inquilinos.

Se espera un 2009 todavía negativo en cuanto a precios y absorción, con los nuevos distritos de negocios y la periferia jugando las peores cartas mientras que la zona prime será la más regular y estable.

En lo que respecta a la contratación, el descenso de la ésta, registrado el pasado año 2008, abrió paso al que será un ejercicio con fuertes descensos, durante el cual se esperan retrocesos en torno al 50% en las tasas de absorción. En lo que llevamos de año se han registrado 89.000 metros cuadrados de absorción bruta, una cifra muy por debajo de los niveles registrados en años anteriores, aunque dada la situación coyuntural se demuestra, eso sí, una continuidad en la actividad del mercado de oficinas en Barcelona.

El segundo semestre, aunque la absorción podría remontar tímidamente en relación a esta primera mitad del año, en parte gracias al previsible descenso de los precios, cerrará el año con signo negativo, un suceso extrapolable al resto de las principales plazas europeas. En cuanto a la distribución por modalidades, la mayor parte de la contratación sigue siendo en alquiler, registrando más del 90% de las operaciones.

Aunque han sido muchas las reuniones realizadas por parte de los protagonistas de la economía nacional y mundial, no se esperan los brotes verdes hasta bien entrado el 2010, incluso hasta el año 2011

Con la disponibilidad rozando el 9%

La tasa de disponibilidad a finales de 2008 ya rozó el 8%. Durante este primer semestre del año sigue registrando valores elevados, en torno al 8,9%, con una previsión a mantener una tendencia alcista hasta finales de año, generalizada en todas las zonas del área metropolitana de Barcelona. Sin embargo, será en las Nuevas Área de Negocio y en la Periferia donde se registrará mayor oferta disponible a razón de la entrega de nuevos proyectos, así como de la elevada tasa de desocupación registrada en estas zonas durante el primer semestre del año

Una importante oferta futura

Para este año 2009 se esperan 270.500 metros cuadrados de oficinas nuevas, de los cuales se han entregado ya más de 60.000 metros cuadrados durante este primer semestre del año, algunos de ellos recontratados de antemano como el alquiler de Bassat Ogilvy en el distrito 22@ o ECA Global en Sant Cugat del Vallès. Entre los principales proyectos entregados en esta primera parte del año destacan Diagonal 199 y Diagonal Sol (Distrito 22@), el Edificio Creápolis (16.000 metros cuadrados) y Sant Cugat Trade Center (15.000 metros cuadrados), en Sant Cugat del Vallès. Asimismo, se ha hecho ya entrega de diversas sedes corporativas como la de FGC en la Vía Augusta, la sede de GAES en el distrito 22@ (2.225 metros cuadrados) y el edificio Diagonal 61 propiedad de Eurozone Capital (5.432 metros cuadrados).

Para finales de año se espera la entrega de las torres Realia (29.000 metros cuadrados), Zenit y Inbisa de la Plaza Europa, una oferta abundante que ejercerá una influencia en los precios, a la baja, y representará un volumen de oferta difícilmente absorbible por una demanda condicionada por la situación actual, escasa en volumen y principalmente centrada en la búsqueda de espacios más pequeños o adaptados a una nuevas expectativas empresariales mucho más exigentes.

La incertidumbre de la situación actual está provocando que muchos promotores aplacen la entrega de nuevos proyectos a la espera de mejoras en las condiciones de la financiación y en la situación general de mercado. Ya son varios los desarrollos parados en la ciudad de Barcelona, a los que se suman el cese de algunos proyectos estrella como el rascacielos de Frank Gehry (El Consorci de la Zona Franca), la City Metropolitana (Metrovacesa-Sacresa_Dragados), en marcha desde 2001, el parque empresarial Porta Barcelona (90.000 metros cuadrados) promovido en Finestrelles por Sacresa, o el parque de negocios Sant Cugat A-7 (43.000 metros cuadrados) promovido por Hines.

La sobreoferta prevista en 2009, en especial en los nuevos distritos y en la periferia, ejercerá presión en los precios

En cuanto a los precios, éstos han sufrido un descenso generalizado respecto al mismo periodo del año anterior, y será este el factor clave en la reubicación de muchas empresas que no dejarán pasar el momento de mercado para asentarse en mejores plazas (zona 'prime', D-1 y zona centro). Asimismo, el riesgo a la desocupación en ciertas zonas quedará solventada con la renegociación de los contratos ya existentes. No será hasta el 2011 que empezarán a repuntar ligeramente los precios en el mercado de alquiler, y hasta entonces será en las zonas con más oferta nueva donde la recesión será mayor y más prolongada

Una demanda de alquiler activa y regular durante todo el año 2009

Serán muchas las entidades que durante este año buscarán reubicar su actividad a oficinas con superficies inferiores, acorde al redimensionamiento de las empresas, o incluso optarán por mejores localizaciones (especialmente en zonas céntricas) y espacios con mayores prestaciones, a precios razonables. una demanda cada vez más exigente y atenta a una oferta con mejor relación calidad/precio. en esta línea se observan ya muchos propietarios dispuestos a adaptarse a las nuevas tendencias, ofreciendo inmuebles a la altura de las exigencias de la demanda. un ejemplo de ello sería el edificio Advance (6.951 metros cuadrados) en Sant Cugat del Vallès, propiedad de Clapé Group. Por otro lado, el mercado de inversión ha registrado operaciones en este primer semestre del año, aunque ha sido en un volumen reducido y principalmente en zonas céntricas y consolidadas, las preferidas por los inversores. La falta de financiación ha condicionado una demanda que, cada vez más, opta por operaciones de ‘sale & leaseback’, seguras y con garantías de continuidad a largo plazo. muestra de ellos son las distintas operaciones realizadas, como la venta en Passeig de Gràcia de Barclays Bank, o la venta de BBVA del inmueble de Plaça Catalunya, 5. Asimismo, se han visto operaciones de inversión tradicional como puede ser la recuperación por parte de Caboel, la 'family office' de los expropietarios de Caprabo, de los edificios de Fontanella, 5 y 7.

Las rentabilidades en el mercado de inversión se prevén estables, o incluso puede que la tendencia al alza registrada en 2008 se prolongue este año 2009.