2010, un ejercicio de preparación

El rasgo más sobresaliente de la actividad inmobiliaria durante el ejercicio 2010 ha sido, sin duda, que los precios por fin han tocado fondo, aunque con matices en sus distintos segmentos y después de fuertes procesos de corrección de rentas y precios de venta. Podemos por tanto aventurar, así lo creemos, que con el año que se cierra acabamos de superar el punto más bajo del ciclo económico en el sector inmobiliario.

2010 ha tenido un nivel de demanda de suelo extremadamente débil y prácticamente nulo en el sector terciario, en especial si nos referimos a los mercados industrial y logístico. El suelo se ha convertido, de hecho, en el activo inmobiliario más ilíquido en este momento, debido a la ausencia casi total de demanda. Casi total pero no nula, ya que se ha empezado a registrar demanda de suelo residencial, cierto es que limitada aún en su volumen, solo con destino a las distintas especialidades de vivienda protegida y a un precio sensiblemente más reducido.

En los segmentos terciarios, se ha producido un importante recorte del nivel de las rentas durante los últimos doce meses, en el entorno del 20-30% en su pico más acusado. Este ajuste del precio de alquiler ha permitido que en el mercado de oficinas se haya observado una elevada actividad de contratación, aunque aún los niveles de desocupación se mantienen muy altos. Para encontrar volúmenes similares de superficie disponible tenemos que remontarnos nada menos que a los años 93 y 94. Esta combinación de factores —rentas en descenso y desocupación alta— desincentiva la actividad promotora hasta el punto que no se esperan nuevos proyectos de oficinas en los próximos dos o tres años. Esta ausencia de nuevo suministro hace presagiar, no obstante, una posible subida de rentas en algunas localizaciones concretas. Por fin algo de luz al final del túnel.

En el segmento de locales comerciales hemos asistido a una elevada rotación de negocios en 2010 y se han podido ver —aún se ven— establecimientos disponibles en los ejes comerciales de las principales ciudades. Esta situación tiene una derivada negativa, el reajuste consecuente de las rentas, pero también la está teniendo positiva, la entrada de nuevos operadores y de nuevas ideas de negocio que pueden ayudar a reactivar el sector. El producto retail alquilado se está mostrando, además, muy atractivo en el mercado de inversión. Se observa un verdadero apetito por parte de inversores privados nacionales y ‘family offices’ por este tipo de activo.

El descenso de las rentas ha sido fortísimo en el segmento industrial y logístico, del orden del 30-40%, y existe una gran cantidad de superficie acabada disponible. Los grandes operadores han reaccionado con una elevada contratación de espacio. Han aprovechado la caída de precios para acercarse varios kilómetros, incluso decenas de kilómetros, a los puntos de distribución. La crisis, por tanto, se está utilizando por parte de los operadores logísticos para mejorar su posicionamiento al mismo precio e, incluso, inferior. La contrapartida es que dejan plataformas en los extrarradios a precios singularmente bajos. Como consecuencia, la actividad de promoción logística va a estar totalmente paralizada al menos en los próximos tres o cuatro años.

En inversión, España ha vuelto a situarse en el punto de mira de los inversores internacionales que quieren mejorar la rentabilidad de sus portfolios. La mayor parte de la inversión ‘core’ y ‘prime’ está siendo absorbida por los family office nacionales, que están demostrando que las rentas se han corregido y que los precios de los subyacentes están en niveles más aceptables, lo que ha propiciado la vuelta del interés inversor internacional.

Considero, en resumen, que 2010 ha marcado el punto más bajo del ciclo en el mercado inmobiliario. Pero no solo eso. En especial para las consultoras inmobiliarias, como BNP Paribas Real Estate, ha sido, a la vez, un año duro de preparación, de mejora y de innovación. Creemos que en nuestro segmento la recuperación empezará en la segunda mitad de 2011, y que vendrá acompañada de una mayor demanda de servicios y una mayor especialización por parte de los clientes. Unos requerimientos que solo podrán ser satisfechos con el convencimiento de que la consultoría inmobiliaria está llamada a reinventarse.