¿Dónde está el demandante de suelo?

Los demandantes de solares industriales se pueden clasificar en dos grupos: por un lado el promotor inmobiliario, y por otro el usuario final (el industrial que quiere instalar una nave). La crisis de esta figura ha afectado a sus dos modalidades, aunque el mayor impacto para el mercado ha provenido del promotor, puesto que este absorbía un 70-80% de la demanda de suelo existente, dejando para el usuario final solo un 20-30%. Hoy día, el promotor prácticamente ha desaparecido y el usuario final ha reducido en más de un 70% sus necesidades de suelo.

La crisis del promotor está causada en gran medida por la fuerte caída de la demanda de promociones industriales, derivada de la disminución de la actividad industrial y logística que ha comportado la crisis económica y el gran descenso del consumo. Por otro lado, y al margen del motivo comentado anteriormente, la reducción de demandantes en usuarios finales se puede explicar en gran parte por la crisis financiera, la cual ha supuesto una absoluta restricción del crédito por parte de las entidades bancarias y unas condiciones leoninas para concederlo. Han caído los valores de tasación y ha caído el porcentaje de financiación hasta una media del 40% del valor del suelo. Por todos es sabido que, debido a la sobreoferta existente en el mercado y al gran stock de activos inmobiliarios que se hallan en cartera de las entidades financieras, la banca es reticente a financiar nuevos proyectos hasta que no reduzca de forma considerable sus propios stocks. La suma de todos estos factores contribuye a frenar aquellos pocos proyectos que pretendían iniciarse.

Un aspecto importante a tener en cuenta en el mercado actual es la situación de los precios del suelo, los cuales han sufrido importantes descensos en el último año. Aquellos demandantes que adquirieron el solar a precios fuera de toda realidad en la etapa especulativa, calculado en base a la edificabilidad máxima (al margen de si la construcción futura iba a agotarla, o no), a día de hoy se encuentran con el activo más difícil de comercializar del mercado, básicamente por el comentado descenso de la demanda. Ni un suelo en la mejor de las ubicaciones garantiza la aparición del demandante, en cualquiera de sus dos versiones. Ante esta situación solamente queda una opción: bajar y seguir bajando los precios. En las principales zonas, como el Barcelonès o el Baix Llobregat, el descenso interanual del precio del suelo industrial gira entorno al 20-30%, y a partir de la segunda y la tercera corona se han llegado a detectar bajadas que alcanzan el 40%, y hasta el 60% en algunos casos.

De hecho, y debido a la caída de precios, están apareciendo solares industriales ciertamente muy atractivos para el promotor. El suelo ha perdido valor como materia prima con lo que el promotor podría adquirir solares a precios que permitirían proyectar promociones a un precio por debajo de la realidad actual y casi seguro más competitivo. Si además se sitúan en una buena ubicación, estos inmuebles podrían llegar a tener salida e incluso reforzar el tímido despegue que está viviendo actualmente la demanda, más activa y con capacidad de absorción en compra o alquiler o alquiler con opción de compra.

La respuesta a esta cuestión es ciertamente muy compleja. Actualmente, el promotor se encuentra desamparado, asumiendo el 100% del riesgo puesto que no cuenta con financiación previa, ni del banco ni de ventas sobre plano realizadas antes de finalizar la obra, provocando que encuentre mejores rentabilidades en otros mercados.

Para su reaparición a medio plazo, es preciso que desaparezcan las restricciones de crédito y se suavicen las condiciones de financiación actuales. Estos aspectos deberían ir acompañados por una recuperación económica general, animada por un aumento del consumo, el cual provocaría una subida de la actividad industrial y logística. Superada la crisis de confianza, se empezaría a estimular nuevamente el mercado de solares, con el consiguiente retorno de la figura del demandante de suelo, en cualquiera de sus dos versiones.

Emte Redes alquila una nave industrial en L’Hospitalet de Llobregat

Por otra parte, el departamento industrial de Forcadell ha asesorado a Emte Redes, empresa del grupo Comsa Emte, en el alquiler de una nave industrial de 2.388 metros cuadrados en el polígono Gran Via Sud de L’Hospitalet de Llobregat, Barcelona.

El inmueble cuenta con una planta baja de 1.896 metros cuadrados y un altillo de 492 metros cuadrados, además de un patio de 700 metros cuadrados. Está situado en el polígono Gran Vía Sud, junto a la avenida de la Gran Vía y a la plaza Europa, en una de las zonas industriales más cotizadas de España. Bien comunicado con las rondas barcelonesas y las vías C-31, C-32, A-2 y AP-2, el polígono acoge empresas como Caprabo, UPS, Porcelanosa, Ikea, Pepecar, Endesa, TNT, MRW y Natura.

Con las nuevas instalaciones, Emte Redes ubica su centro de operaciones en L’Hospitalet, desde donde podrá ofrecer un mejor servicio a Endesa en el contrato marco para las obras de Media y Baja Tensión en la Zona Barcelona (distritos de Ciutat Vella, Eixample, Sants-Montjuïc, Les Corts y Sant Martí). Emte Redes es una empresa del grupo Comsa Emte especializada en la gestión y ejecución de obras e instalaciones eléctricas.

Según el estudio de precios elaborado por Forcadell, basándose en datos del segundo semestre de 2009, el alquiler de una nave industrial en el polígono Gran Vía Sud de L’Hospitalet de Llobregat oscila entre los 5 y los 6,5 euros por metro cuadrado al mes. En caso de venta, los valores se sitúan entre un mínimo de 1.800 y un máximo de 2.000 euros por metros cuadrados construidos.