Savills IM identifica nuevas oportunidades en el sector industrial y logístico europeo

El informe, titulado ‘Thinking outside big boxes’ (‘Pensando más allá de los grandes formatos’), identifica oportunidades en el ámbito de las naves industriales y logísticas estándar de gran tamaño. Según el mismo, todos los fundamentales de la demanda a largo plazo, como el crecimiento económico, el volumen comercial, la producción manufacturera y las ventas minoristas, continúan brindando un sólido respaldo a estas clases de activos, mientras que su disponibilidad continúa siendo limitada en los principales mercados de Europa, como evidencian sus tasas de disponibilidad próximas a mínimos históricos. Está previsto que las ventas online, uno de los impulsores clave de la demanda para las grandes naves asociadas al comercio electrónico, crecerán con fuerza y serán uno de los principales catalizadores de la demanda de ocupación.

Un análisis1 de Savills IM estima que la demanda de espacio logístico adicional ascendió a más de 10 millones de metros cuadrados solo en 2020 en Europa, y que podrían incorporarse otros 21 millones de metros cuadrados de aquí a 2025.

Con todo, Savills IM llama a la cautela, ya que el repunte de la demanda ha provocado una caída en las rentabilidades de los activos de gran formato. Así, las rentabilidades netas iniciales de activos prime se encuentran ahora en mínimos históricos de entre el 3,5 % y el 4,0 %, llegando a registrar en ocasiones niveles incluso inferiores en los principales mercados europeos.

El informe señala que los subsectores de logística urbana y de última milla, activos industriales ligeros y almacenamiento de temperatura controlada ofrecen ahora oportunidades de diversificación a los inversores, dado que se están beneficiando de la tendencia a largo plazo hacia una circulación más rápida de bienes y de la limitada oferta de suelo urbano.

Alistair Ennever, responsable de Logística para Europa de Savills Investment Management, comenta: “Las tendencias económicas, tecnológicas, demográficas y de consumo a largo plazo están afianzando los sólidos fundamentales ya existentes en los mercados industrial y logístico de Europa. El rápido crecimiento del comercio electrónico se ha visto drásticamente acelerado por la pandemia de COVID-19, lo que ha impulsado aún más el éxito del mercado logístico. Por este motivo, continuamos apreciando valor en la compra y creación de instalaciones logísticas e industriales modernas y flexibles en centros clave, si bien con un enfoque más selectivo. En un momento en que las rentabilidades se encuentran en niveles históricamente reducidos, la selección de activos, el aumento de los alquileres y la sostenibilidad de los ingresos son ahora los factores más importantes a tener en cuenta por los inversores”.

Por su parte, Andreas Trumpp, responsable de Estudios para Europa en Savills Investment Management, señala: “Las áreas industrial y logística figuran entre los sectores inmobiliarios más expuestos a los criterios medioambientales, sociales y de buen gobierno (ESG). Nosotros mantenemos que, al priorizar estos criterios, los inversores institucionales también pueden mejorar los fundamentales de los activos subyacentes y obtener notables beneficios comerciales. Más allá del sector de los activos de gran formato, existen subsectores emergentes que ofrecen alternativas más rentables y aportan diversificación del riesgo y rentabilidades mejoradas a aquellos inversores dispuestos a asumir mayores riesgos e implicarse en una etapa más temprana del ciclo de producto”.

Entre los puntos clave del informe elaborado por Savills IM sobre los subsectores emergentes se incluyen los siguientes.

Savills IM prevé que el crecimiento de los alquileres y del valor del suelo será más elevado en los emplazamientos urbanos y periféricos debido a la creciente escasez de suelo y a la fuerte demanda de ocupación de instalaciones de última milla cercanas a los consumidores finales. Savills IM estima que la prima asociada a los alquileres industriales urbanos respecto a los alquileres de los activos prime estándar fue del 45 % en 2020.2 El acceso a activos de emplazamientos urbanos que cumplan los criterios ESG demandados por los inversores y los inquilinos resulta complicado. Por ello, podría ser necesario adoptar un enfoque de «construir en lugar de comprar», lo que conlleva sus propias dificultades.

Por regla general, presentan un tamaño inferior a los 10.000 metros cuadrados y suelen estar dentro de los cascos urbanos, en los que el crecimiento de la población y la urbanización están limitando la oferta. Disponer de muchos pequeños ocupantes en un inmueble multi inquilino requiere una mayor labor de gestión del activo, pero también aumenta las probabilidades de asegurar inquilinos y de reducir los periodos de desocupación extensos. Existe potencial en los activos existentes y en las oportunidades de reforma para usos alternativos, pese a la mayor complejidad y riesgos de caída que llevan aparejados. Los sectores que presentan desequilibrios entre la oferta y la demanda ofrecen margen de crecimiento para los alquileres, si bien la ubicación y la selección de activos resultan importantes.

Este subsector cuenta con potencial para convertirse en una gran oportunidad a largo plazo gracias a sus sólidos fundamentales y constante demanda anticíclica. Al aumento en la actividad online de las cadenas de supermercados tradicionales se ha sumado la aparición de nuevas plataformas de distribución alimentaria online, mientras que la emergencia sanitaria ha provocado un repunte de la demanda a escala mundial de productos médicos que necesitan refrigeración. El mercado europeo de activos logísticos que preservan la cadena de frío estaba valorado en 75.000 millones de dólares estadounidenses en 2019, y Savills IM estima que su valor alcanzará los 113.000 millones en 2025, lo que supone un crecimiento anual superior al 8 %.3 Las instalaciones más atractivas se encuentran cerca de las grandes zonas metropolitanas europeas.