Crece el interés por las plataformas logísticas urbanas de la última milla

Según una encuesta realizada por CBRE sobre la evolución del sector logístico español, el desarrollo de plataformas de ámbito local genera, según el 77% de los encuestados, un gran interés entre los principales inversores y promotores logísticos nacionales e internacionales.

“El aumento del atractivo por esta tipología de naves está motivada por la necesidad de reducir los plazos de entrega al cliente final debido al auge del e-commerce y la logística de la última milla, lo que ha provocado que las plataformas se acerquen a los núcleos urbanos para entregas rápidas B2C y para satisfacer el suministro constante a las tiendas del centro de la ciudad”, explica Concepción Mínguez, analista de Research, Industrial & Logística de CBRE. Por otro lado, las plataformas XXL o XXXL de ámbito nacional también están muy demandadas de acuerdo con la opinión del 62% de los encuestados, aunque en menor medida que las de ámbito local.

La Zona Centro y Barcelona son, según el 96% y el 81% de los inversores, respectivamente, los mercados preferidos para invertir en el sector logístico, debido a su situación geográfica y a la madurez de ambos mercados. A éstos les sigue Valencia, que según el 77% se posiciona como uno de los mercados preferidos para invertir o desarrollar. “El interés de los operadores e inversores no sólo se concentra en Madrid y Barcelona, sino que se está extendiendo a otras ciudades.

Valencia, por ejemplo, ha registrado una elevada actividad, si bien la falta de superficie disponible es cada vez más evidente en este mercado”, ha comentado Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística de CBRE. Y añade: “Otras ciudades como Málaga, Zaragoza, Bilbao y Sevilla se alzan como importantes polos logísticos dentro de nuestro país”.

Los proyectos llave en mano son los más demandados por los inversores (77%) si bien la mitad de los encuestados invertiría en proyectos a riesgo. En este sentido, según ha señalado Larrazábal, “tanto la escasez de naves XXL y XXXL como la falta de producto acorde a los requerimientos de los operadores del e-commerce está dando lugar en los últimos meses a la puesta en marcha de un número notable de proyectos, tanto especulativos como llave en mano, en Madrid y Barcelona. Muchos inversores prefieren focalizarse en este tipo de producto situado en localizaciones prime”.

En cuanto a la actividad inversora en el sector logístico, las respuestas demuestran optimismo, en línea con el volumen de inversión registrado en España en 2018 que ha alcanzado en torno a los 1.500 millones de euros. Así pues, la mayor parte de los encuestados (un 96%) dice que va a seguir comprando activos en los próximos meses, enfocándose el 100% de ellos hacia activos logísticos, mientras el 42% cree que además de en el sector logístico invertirá también en el industrial. Otro factor a favor es que el 77% cree que va a aumentar la financiación por parte de los bancos en un futuro próximo.

En cuanto a la evolución de las rentas de alquiler, el informe concluye que hay división de opiniones ya que el 54% de los encuestados creen que se producirá un incremento de las mismas en los principales mercados logísticos durante los próximos meses, mientras que el 42% considera que se mantendrán. “En nuestra opinión, la tendencia es que se produzcan ligeros incrementos en algunas zonas donde hay escasez de producto disponible, por ejemplo, en Barcelona, Zaragoza, Sevilla y Málaga”, ha destacado Concepción Mínguez, que añade que, sin embargo, “en Madrid, las rentas, salvo excepciones, se mantendrán estables debido al gran número de desarrollos especulativos que se están poniendo en marcha”. En cuanto a las rentabilidades las opiniones son aún más dispares, pues el 35% opina que las yields se comprimirán aún más frente a un 19% que dice que no y un 46% que cree que se mantendrán.

Por otro lado, en opinión de los encuestados, las compañías de e-commerce, transporte y distribución y 3PL son las que demandarán más espacio en los próximos meses. No en vano, hasta el tercer trimestre de 2018 en Madrid han sido los sectores que más protagonismo han tenido con un 33% (3PL), 22% (Transporte y Distribución) y un 13% (e-commerce) sobre el total contratado. En Barcelona, por su parte, Transporte y Distribución ha acaparado el 22% del total, las empresas de e-commerce un 18% y un 12% las 3PL.

Ante el interrogante de cómo evolucionará en nuestro país el e-commerce, la mayor parte de los encuestados, un 96%, respondió que habrá un incremento de los pedidos online y que entrarán en España nuevos operadores como Alibaba. Adicionalmente, casi 7 de cada 10 encuestados contestaron que se producirá un incremento de las rentas de alquiler para los operadores de e-commerce. “Lo que observamos es que este tipo de operadores acortan la duración de los contratos de alquiler, puesto que están destinados únicamente a campañas de ventas con una duración máxima de entre uno y dos meses. Como consecuencia, es de esperar que se produzca un aumento de las rentas para dichos operadores”, ha aclarado el director de industrial y logística de la compañía.

Por otro lado, según los datos obtenidos en el informe, la robótica y el big data serán las tecnologías que más impacto tendrán en la cadena de suministro, mientras que el 73% cree que el uso de las impresoras 3D, la robótica y los vehículos eléctricos, influirá en la fisonomía de naves en un futuro no muy lejano.