La inversión inmobiliaria en España supera su récord con 18.800 M€

Según el Informe de Mercado de Inversión de Forcadell del 2º semestre de 2018, el mercado de inversión inmobiliaria profesional en España se mantiene en un ciclo positivo que data desde el 2014. El interés y el capital inversor, tanto extranjero como local, han mantenido a lo largo del 2018 el foco puesto en el mercado español que, pese a la escasez de producto prime, ha captado un volumen de inversión que supera los 18.800 M€, un 39,3% más que el 2017. Del total invertido, más de 7.000 M€ corresponden a operaciones corporativas.

Según Forcadell, el favorable marco económico, el crecimiento continuado de las rentas durante los últimos 4 años, el atractivo de activos que todavía presentan altas rentabilidades -alternativos o ubicados en 2as líneas- y el ritmo de absorción de los nuevos proyectos han situado a España y, en especial a Madrid y Barcelona, en la diana del mercado europeo en términos de inversión inmobiliaria, especialmente para los grandes fondos de inversión del real estate español. Sin embargo, ambas ciudades no han sabido, al contrario de lo que se esperaba, sacar partido al Brexit captando capital y empresas salientes, oportunidad que sí han aprovechado otras ciudades europeas como París.

El informe destaca que la percepción sobre el futuro del sector se ha visto contagiada por el discurso de alarma de economistas y medios de comunicación que plantea un cambio de fase en el ciclo económico, hecho que se ha visto reflejado en una actitud de prudencia y cierta ralentización en la toma de decisiones, en especial en perfiles como family offices y pequeños inversores.

Hospitality

Si en el 2016 y 2017 la inversión hotelera había alcanzado cifras récord con un volumen de casi 4.000 M€, según Forcadell en el 2018 el sector hotelero ha vuelto a superar su marca con 4.900 M€ invertidos. Ha sido el 2º semestre -notablemente mejor que el 1º-, el que ha coronado al mercado hotelero como el sector que más inversión ha captado, debido principalmente a operaciones de grandes fondos de inversión como la opa de Blackstone sobre Hispania. Canarias y Baleares han liderado el segmento vacacional, captando la mitad de la inversión hotelera del año. Y aunque Catalunya ha sido el destino más visitado en el 2018, la negativa a nuevas licencias hoteleras en Barcelona ha provocado una disminución de las operaciones de inversión en la ciudad, un aumento acentuado de los precios de venta y una proliferación de nuevos proyectos en las poblaciones colindantes.

La consultora destaca que el sector de las residencias de estudiantes y geriátricos, por su parte, ha vivido en los últimos ejercicios un proceso de atomización, especialización y expansión. A lo largo del 2018 se han iniciado nuevos desarrollos de residencias de estudiantes por parte de grandes players internacionales especializados, ubicados en las principales ciudades españolas, en especial en Madrid y Barcelona, en Ciudad Universitaria y en el 22@, respectivamente. La rentabilidad deseada en estos proyectos es del 6% en 1as líneas y de hasta el 8% en líneas secundarias.

Industrial-logístico

El activo logístico sigue acaparando mayor interés inversor en comparación con el industrial, protagonizando la mayoría de los proyectos de obra nueva. Según el informe, sin embargo, se empieza ver una apuesta más firme por proyectos industriales con ejemplos como los de Acciona: desarrollando 48 naves en la ciudad de Barcelona, que saldrán al mercado en el 2019. El sector logístico, por su parte, se mantiene en auge gracias al impulso del e-commerce, con un volumen de inversión que roza los 1.500 M€ (cifra similar a la registrada en el 2017) y una contratación récord tanto en Madrid como en Barcelona. La actividad inversora sigue enfocada, por orden, en activos con arrendatario, en la promoción de nuevos proyectos en su mayoría iniciados a riesgo, en suelo principalmente finalista y en naves obsoletas por reformar.

Retail

Según el Informe de Inversión Nacional de Forcadell del 2º semestre de 2018, la inversión profesional especializada en activos retail ha vuelto a liderar –junto con el sector hotelero– el mercado inmobiliario, copando el 22% del total de capital invertido en 2018, lo que supone un volumen superior a los 4.200 M€. Se trata de una cifra récord, que supera el volumen obtenido en los 2 últimos años (4.000 M€ anuales). El mercado de inversión en retail sigue mostrando mucho dinamismo, animado por el auge del e-commerce, la tendencia de especialización, el aumento de las ventas del comercio minorista, los nuevos formatos que están surgiendo y la buena aceptación que están teniendo –por parte de retailers y consumidores– los nuevos proyectos que salen al mercado. En el 2018 se han inaugurado hasta 15 centros comerciales en España y en todos ellos se observa una clara apuesta por la restauración y por la experiencia del cliente, a través del ocio, comercio especializado, servicios y actividades físicas.

Las principales operaciones del semestre las han llevado a cabo los fondos de inversión –en su mayoría extranjeros– mediante la compraventa, gestión y remodelación de centros comerciales, parques de medianas y carteras de locales ubicados en prime. Destacan también las patrimoniales de operadores de retail, que hasta ahora compraban los locales en los que se establecían sus marcas, y han decidido ampliar su abanico de arrendatarios en busca de mayores rentabilidades. Los pequeños inversores están poniendo el foco en activos ubicados líneas secundarias, que requieren de un volumen de inversión menor y presentan rentabilidades más altas. Para el patrimonialista tradicional, las rentabilidades en prime se sitúan entre el 3-3,25% en Madrid y Barcelona, mientras que en 2as líneas entre el 3,75-4,50%. En el caso de grandes carteras, éstas son más altas por la plusvalía potencial.

Oficinas

Forcadell destaca que el mercado de inversión en oficinas en el 2018, notablemente más dinámico en la segunda mitad del año que en la primera, ha captado un volumen un 8% inferior respecto al año anterior, alcanzando los 2.250 M€. Este descenso se debe, principalmente, a la escasez de producto en venta. Sin embargo, en el otro lado de la moneda, la falta de producto, unida a la elevada presión inversora y a las buenas cifras de contratación –que registran otro año de récords– han animado por completo la actividad promotora. Se trata de fondos internacionales altamente especializados que están desarrollando proyectos sofisticados, de grandes superficies y con altas calidades, que priorizan en sus promociones el bienestar del empleado e incluyen entre sus instalaciones equipamientos como piscinas, gimnasios y cada vez más extensas zonas comunes. La mayoría de estas promociones, además, están siendo alquiladas antes de terminar el proceso de construcción debido a la tasa de disponibilidad de oficinas de obra nueva bajo mínimos en Madrid y Barcelona. Los espacios de coworking, que viven un proceso de profesionalización y expansión que data desde el 2017, están en el punto de mira de los fondos de inversión, quienes ya se han lanzado a realizar promociones a riesgo de edificios con espacios exclusivamente para coworking.

Las rentabilidades tanto en Barcelona como en Madrid se han mantenido estables, exceptuando el producto en prime en Barcelona, que se ha comprimido hasta igualarse al madrileño (4,5%).

Residencial

Según la consultora, el mercado residencial ha acumulado un volumen de inversión que roza los 4.000 M€ en 2018, cifra un 30% superior al 2017 que pone de manifiesto que el sector se encuentra todavía en tendencia alcista, aunque con perspectivas de cambiar de rumbo en 2020-2021. En línea con el auge del activo residencial, las rentabilidades continúan registrando ligeros descensos. Los precios, y por lo tanto el interés inversor, están mostrando un comportamiento geográficamente heterogéneo: mientras Madrid y Barcelona empiezan a consolidar sus precios, sus áreas metropolitanas y otras capitales aún muestran margen de crecimiento. La promoción residencial, por su parte, se encuentra en pleno auge: en tan solo 3 años, los visados de obra nueva se han duplicado hasta alcanzar los 100.000. Las entidades bancarias han acentuado su proceso de desinversión. De hecho, las principales bancas españolas (Bankia, Ibercaja, LiberBank y Santander) tienen previsto desinvertir hasta 12.500 M€ en activos improductivos, mayoritariamente residenciales, a lo largo de los próximos 2 años.

Solares

Debido al incremento continuado del interés inversor durante los últimos 3 años por solares de todos los usos -y especialmente residenciales- los propietarios de estos activos han situado los asking prices en niveles máximos; a veces inasumibles para inversores y promotores, que han tenido que hacer frente al encarecimiento del coste de construcción. Según Forcadell, el solar residencial no sólo ha sido el más demandado en el 2018, sino que ha conseguido revalorizarse también en otras capitales de provincia más allá de las principales ciudades de España. En otros sectores el interés por solares tiene ubicaciones muy concretas. Es el caso de oficinas, donde los CBD tradicionales de Barcelona y Madrid han perdido protagonismo, eclipsados por las nuevas áreas de negocios y sus rentabilidades (22@, Campo de las Naciones, Av. de América y las Tablas). En el sector logístico, los solares más demandados se ubican en la 1ª Corona de Madrid y Barcelona, pero la falta de suelo desplaza el interés hacia la 2ª Corona, zona en la que se han cerrado la mayoría de operaciones del sector en el 2S 2018.

Actores de mercado

Los fondos de inversión siguen protagonizando el mercado de inversión en España, especialmente los internacionales. De hecho, el 65% del capital invertido en el 2018 proviene de origen extranjero que, en muchas ocasiones, ha sido gestionado a través de operadores locales. Las socimis han tenido también una participación destacable en el mercado de inversión inmobiliaria, debutando hasta 20 sociedades nuevas en el MAB en el 2018 frente a las 17 que cotizaron por primera vez en 2017. Las entidades bancarias, por su parte, han acelerado sus procesos de desinversión, dando lugar a una nueva concentración del mercado protagonizada por Cerberus y Blackstone.

Tendencias

Forcadell destaca que el mercado inmobiliario en España se encuentra en una etapa madura del ciclo expansivo, con las rentabilidades estables e incrementos de los precios cada vez más moderados. En el 2018 los grandes players del ladrillo han ampliado sus carteras, llevado a cabo fusiones con otras compañías e iniciado proyectos de nueva construcción de grandes dimensiones, dejando una cifra de inversión récord: 18.800 M€. Sin embargo, la inversión a pequeña escala no ha mostrado el mismo dinamismo. El sector ha está dando un salto cualitativo debido a la transformación digital, que ha dado lugar a nuevos y cada vez más complejos proyectos, y a nuevas maneras y estructuras de inversión.

Perspectiva

El apetito inversor ha mostrado en el 2018 su preferencia por activos que aporten seguridad, flexibilidad, rentabilidad a largo plazo, de calidad y alternativos. En esta línea, se prevé que las residencias de estudiantes y las oficinas flexibles vayan ganando cada vez más peso en el mercado de inversión. Estos dos activos junto con el coliving profesionalizado –a punto de llegar al mercado español–, van en línea con una tendencia de pensamiento social sobre la manera de consumir que se ha extendido al mercado inmobiliario que consiste en optimizar al máximo los recursos, pagando únicamente el uso y la experiencia de un bien, sin el coste o gestión de tenerlo en propiedad.

Operaciones

Según el informe de Forcadell, entre las operaciones del mercado de inversión profesional en España del 2S 2018, destaca como gran protagonista del real estate español Blackstone. El fondo de inversión estadounidense se ha convertido en el nuevo gigante del mercado inmobiliario y ha llevado a cabo las operaciones más importantes del sector. En hoteles, la opa sobre Hispania valorada en 1.900 M€, que culminó las primeras semanas del semestre, lo ha convertido en el mayor propietario de hoteles del país, sumándole 46 activos hoteleros más a su cartera. En la misma línea, ha protagonizado la operación logística más importante del año comprando el parque logístico de Neinver por 300 M€. Y, en oficinas, también ha liderado la operación más destacada del semestre, la compra del edificio Planeta, por 210 M€. En el sector retail, el gran protagonista ha sido Castellana Propierties, a través del fondo Vukile, con la compra de una cartera de 4 centros comerciales a Unibail-Rodamco por 490 M€. En el marco de las desinversiones de entidades bancarias destaca Cerberus con la compra del 80% del ladrillo del BBVA y de una cartera de inmuebles residenciales al Santander por 1.535 M€.