La logística despierta de nuevo el ‘apetito’ inversor

El mercado logístico español recupera el interés del inversor extranjero. Actualmente se vuelve a notar un cierto “apetito por entrar en el mercado español”, especialmente en Barcelona. Así lo expresaron Patricio Palomar y Alberto Larrazábal, director nacional de Research y director nacional de Industrial y Logística de la consultora CB Richard Ellis respectivamente en un almuerzo con la prensa celebrado a finales de mayo.

Según los responsables de las áreas de inversión y de industrial y logística de la consultora CBRE, Patricio Palomar y Alberto Larrazábal, el cierto repunte del empleo, sumado a la caída de precios en el mercado inmobiliario les inducen a prever una recuperación de éste, especialmente en 2015. Pese a mostrarse cautos para evitar falsas expectativas, ambos sí quisieron dejar constancia de que el leve incremento en el consumo, el primer aumento registrado desde mediados de 2012 según el CIS, explica la tendencia positiva de los últimos tres meses.

Tanto Madrid como Barcelona son las dos plazas que más interés despiertan entre los inversores internacionales, si bien en los últimos tres años la absorción logística en la Ciudad Condal ha sido superior que en Madrid, “en parte por el incremento del turismo internacional, principalmente cruceristas, lo que ha supuesto un aumento del consumo y por tanto de la distribución”.

Palomar expuso también las dos principales tipologías de inversor: “aquél que busca zona prime, y sólo quiere ésta, y los que admiten zonas más alejadas”, teniendo en cuenta que por lo general buscan activos que en 5-10 años puedan venderse con facilidad. Asimismo, Palomar apuntó que en este mercado han aparecido “nuevos jugadores” como son las Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, que buscan sólo inversiones de rentabilidad garantizada por cuestiones fiscales), interesados en el sector logístico. Se trata de sociedades que tienen una necesidad real de compra por temas tributarios y que buscan plataformas logísticas de 20 a 40.000 metros cuadrados, alquiladas y ocupadas entre el 80 y el 100%. También hay cada vez más más inversores latinoamericanos y americanos en busca de activos inmobiliarios en España, entre ellos el logístico, y más agresivos que los tradicionales ‘family office’”. Y añadió que otro nuevo actor son los fondos de perfil financiero no especializados, conocidos también como ‘oportunistas’. Sin embargo, también pusieron de relieve que tanto en Madrid como en Cataluña existe muy poca oferta para inversiones en productos de muy alta calidad.

La oportunidad del e-commerce

Para CBRE hay que tener muy en cuenta el papel futuro que jugará el e-commerce, con Amazon en cabeza pero con la aparición de nuevas plataformas chinas de comercio electrónico. El modelo de consumo está cambiando y este tipo de negocio aportará una gran oportunidad al mercado inmobiliario logístico, teniendo en cuenta además que su objetivo no será ocupar una zona prime sino contar con infraestructuras potentes. En este sentido, Larrazábal apuntó que en cuanto el corredor que debe unir Barcelona con Madrid y Lisboa esté operativo, ganarán importancia plazas como Zaragoza y Badajoz por el impulso que supondrá para ellas poderse constituir como ‘puntos de parada’ dentro de la ruta.

Unas buenas infraestructuras viarias son también la máxima demanda de Logiscore, un nuevo jugador en inversión sólo logística y que pretende entrar con fuerza en España. Esta compañía, perteneciente a la firma internacional de inversión Blackstone, tiene como objetivo convertirse en el principal propietario de plataformas logísticas en Europa, según apuntaron desde CBRE, por lo que la red de carreteras será una prioridad para unir Algeciras, Madrid y Lisboa y sus puertos secos.

Si bien desde 2013 no se han detectado grandes cambios en el mercado industrial y logístico español, tanto Palomar como Larrazábal comentaron que existen datos macroeconómicos que parecen indicar un sentido positivo para finales de 2014 y primeros de 2015, aunque se mostraron conscientes que en épocas pretéritas cualquier previsión erraba estrepitosamente. En este sentido, añadieron que la demanda de alquiler sigue débil aunque con expectativas de mejora siempre con relación al aumento del consumo. En este sentido, juega un papel muy importante la moderación salarial, ligada a la capacidad de compra de los ciudadanos, además del turismo ya mencionado que, en el caso de Barcelona, viene potenciado por la alta actividad del Puerto. Por ello, desde la consultora apuntan que allí donde existe mayor capacidad de generación de empleo y de producción manufacturera, como Madrid y Barcelona, ha aumentado la demanda en el mercado logístico y la desocupación es menor. Como muestra de los movimientos que se están dando en ambos mercados aportaron un dato relevante: hasta ahora, en Madrid ya se ha colocado hasta el 50% de toda la absorción lograda en 2013. Por el contrario, pusieron de manifiesto que existen zonas muy alejadas con suelo pendiente de desarrollo que muy posiblemente no tendrá salida por mucho tiempo.

Demanda insatisfecha

En cuanto a la tipología de demanda, los dos responsables de CBRE expusieron que ésta oscila entre naves de más de 20.000 metros cuadrados, “ligada a la gran distribución” y las naves pequeñas para una cobertura más local. Sin embargo, apuntaron que existe muy poco, por no decir nada, stock de la primera tipología en la zona prime, “lo que lleva a desarrollos llave en mano y a riesgo, algo que hasta ahora no veíamos en este mercado”. En este sentido, admitían que la propia consultora ha vendido recientemente suelo para desarrollar, “algo impensable hace un año”.

Por otra parte, descartaron posibles adecuaciones de naves industriales a logísticas: “Con contadas excepciones, la mayoría de las naves industriales de Madrid y Barcelona están muy integradas en la trama urbana, por lo que como máximo, podrían reconvertirse en naves para distribución urbana de proximidad, para desarrollar la logística llamada capilar”.

“Los datos macroeconómicos parecen indicar cierto sentido positivo para finales de 2014 y primeros de 2015”, apuntaron los dos ejecutivos de CBRE