La demanda de oficinas en Barcelona mantiene un ritmo estable y sólo desciende un 11%

El mercado de oficinas evoluciona siempre en paralelo a la coyuntura económica. En la actualidad la economía española ha entrado en una recesión que según algunos estudios puede prolongarse hasta seis trimestres consecutivos, lo que constituiría la recesión más larga de la democracia. Los pronósticos gubernamentales auguran en 2009 una contracción del PIB del 1,6%, del 9,3% en la inversión y un descenso del consumo privado del 1,5%. El paro supera los tres millones alcanzando la cifra más alta desde 1987. Como dato positivo, la inflación se ha ajustado hasta el 1,4% a finales de 2008, la tasa más baja en los últimos diez años. Las medidas anticrisis incluyen un recorte de los tipos de interés hasta el nivel más bajo desde el estallido 'puntocom' –2%-.

Los datos de la relativa estabilidad de la demanda de oficinas en Barcelona se deben a la heterogeneidad del perfil de ocupantes, y contrastan de manera notable con los de mercados como Madrid o el West End londinense, donde el descenso interanual de la absorción rozó el 50 y 40% respectivamente.

Las nuevas áreas de negocio han concentrado el 51% del total de superficie contratada. Existe una tendencia creciente a trasladarse a áreas como 22@, donde la oferta la componen edificios modernos y eficientes, con rentas competitivas y relativamente cercanos al CBD. Esta denominada economía de racionalización consiste en reagrupamientos y la necesidad de encontrar espacios eficientes. Algunas empresas que han trasladado sus oficinas a áreas como 22@ son Cap Gemini, proveedor de consultoría, tecnología y outsourcing, o el bufete de abogados Cuatrecasas, que han construido su propia sede en 22@ para agrupar las divisiones que tenían repartidas en tres ubicaciones prime.

Cabe destacar asimismo que las demandas de superficie reducida -inferior a 500 metros cuadrados- representan un 51% de las operaciones cerradas. Además, las operaciones de alquiler constituyen cerca del 55% del volumen de absorción.

El volumen total de inversión en 2008 se ha reducido un 46% con respecto al ejercicio anterior, alcanzando 1.056 millones de euros. El mayor inconveniente a la hora de cerrar operaciones constituye la falta de financiación, ya que los bancos están descartando cualquier riesgo y sólo dan facilidades a aquellos con gran liquidez y bajos niveles de endeudamiento. Así, los fondos oportunistas, algunos clubes de inversión y los ‘family offices’ han reaparecido protagonizando algunas de las operaciones más significativas. Asimismo, la administración catalana se ha convertido en uno de los principales compradores del mercado, protagonizando varias adquisiciones de inmuebles que ocupaba en régimen de alquiler.

Las operaciones que han adquirido una gran relevancia son las que implican un ‘sale & leaseback’. Este tipo de transacciones se ha visto impulsado por la necesidad de obtener liquidez por parte de los propietarios y la garantía que ofrecen los largos contratos de alquiler al inversor. Entre estas operaciones podemos encontrar la venta de Plaça Catalunya 5 como parte del portfolio del BBVA al fondo alemán Deka por 82,5 millones de euros.

En cuanto a las rentabilidades, éstas mantienen su tendencia al alza, con una corrección interanual de 125 puntos en el caso de activos ‘prime’, que alcanzan entre 6 y 6,25%, y una diferencia de 225 puntos en las zonas secundarias.

La superficie de oficinas disponible a finales de 2008 sumaba 407.400 metros cuadrados, situando así la tasa de disponibilidad en un ocho por ciento. Destaca el área de Sant Cugat que con cinco por ciento de disponibilidad continúa estando por debajo de la media de Barcelona. Sin embargo, se espera que en los próximos meses se incorporen al mercado 90.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos.

En cuanto a la entrega de proyectos, la demora en su entrega será generalizada. Se estima que se entregarán a lo largo del año un total de 333.000 metros cuadrados de oficinas, de los cuales el 75% saldrán disponibles al mercado, el 23% serán edificios para uso propio y tan sólo el dos por ciento corresponde a superficies prealquiladas. En Plaça Europa se inaugurarán tres de sus torres más emblemáticas –Realia, Zenit e Inbisa- que constituirán el 27% de la superficie, Sant Cugat representará un 40% de las entregas y el distrito 22@ añadirá cerca de 70.000 metros cuadrados de oficinas. Prácticamente el 100% de los desarrollos se ubican en la periferia y las nuevas áreas de negocio, donde asistiremos a un alza de su disponibilidad en los próximos meses.

La coyuntura económica y la previsión de un aumento de la oferta de oficinas han causado una presión sobre las rentas. El 22@ ha sufrido un descenso de nueve por ciento de sus precios, con una renta máxima de 20 euros por metro cuadrado al mes. En el tradicional CBD también se han reajustado las rentas un 5,6%, hasta 25,50 euros por metro cuadrado al mes. En cuanto a Sant Cugat, es un área que no se ha visto afectada por la corrección debido a la competitividad de sus precios y la calidad de su stock.

En la etapa actual, los usuarios cuentan con mayor poder de negociación y los propietarios deben hacer más esfuerzos y buscar alternativas para atraer a la demanda. Se buscan usuarios con solidez y con contratos largos de obligado cumplimiento.