El mercado logístico europeo pierde impulso
La baja demanda desincentiva los nuevos desarrollos y afecta al crecimiento del mercado
En Alemania el mercado logístico alcanzó un record histórico en 2011. Pese al descenso de actividad del segundo trimestre de 2012, el comportamiento del mercado permite pronosticar otro buen ejercicio. Alemania se mantiene como el mayor mercado europeo de alquiler de naves de más de 5.000 metros cuadrados, con cerca de 1,9 millones contratados durante la primera mitad de 2012. Hamburgo y Frankfurt son los mayores núcleos logísticos de Alemania. En ausencia de operaciones de gran tamaño, la mayoría de las ciudades se vieron estimuladas por demandas de tamaño intermedio.
En Francia la contratación alcanzó 773.000 metros cuadrados de superficie durante la primera mitad de 2012, lo que supone un ligero incremento respecto al mismo periodo del pasado año. No obstante, no se espera que la contratación alcance el destacado volumen registrado en 2011 debido a la significativa alteración de las condiciones económicas y de mercado. El mercado logístico francés se está viendo afectado desde principios de años por dos tendencias determinantes: el bajo volumen de contratación de instalaciones ‘prime’ y la significativa reducción del PIB durante el primer trimestre de 2012.
En Reino Unido la contratación alcanzó 1,4 millones de metros cuadrados, incrementándose un 5% en la primera mitad de 2012 respecto al primer semestre del pasado año. Por áreas, Midlands (Birmingham) se anotó la mayor cuota de mercado mientras North West (Newcastle) registró el mayor crecimiento de contratación. En general, la absorción de todo el ejercicio no se espera que alcance los niveles de 2010 y 2011 debido a las condiciones económicas.
En algunos países, como Rumania y Polonia, la actividad del mercado se ha concentrado casi exclusivamente en proyectos llave en mano. En Eslovaquia, aunque se estudian algunos proyectos especulativos, el bajo nivel de demanda está reteniendo el mercado logístico. En Holanda, el mercado se ha mostrado estable aunque débil. Los niveles de oferta se han seguido incrementando con la incorporación de naves obsoletas que ya no cumplen los requerimientos de los usuarios. En España, por último, están disminuyendo tanto la disponibilidad como la absorción, reflejo de la débil actividad promotora y del deteriorado clima económico.
Los inversores evitan riesgos concentrándose en activos ‘prime’ de los mercados más seguros: Alemania, Reino Unido y Francia
La inversión en inmuebles terciarios en Europa Occidental sufrió un retroceso del 8% en el segundo trimestre en términos anuales, afectado por el descenso del segmento de retail. En el mismo periodo, la inversión industrial se incrementó un 5% aunque solo representó el 9% del total de inversión terciaria. Las oficinas se mantuvieron como el activo más atractivo para la inversión, con una cuota del 51% del volumen total.
La inversión industrial en Europa Occidental mantuvo un perfil bajo durante el segundo trimestre de 2012, sumando 8.900 millones de euros en términos anuales básicos, un tercio del volumen de inversión industrial registrado en 2007. Los inversores han vuelto a los activos más seguros concentrados en los mercados europeos más seguros, en particular Reino Unido, Francia y Alemania. Estos tres países acumularon el 80% de la inversión industrial durante el segundo trimestre de 2012 en Europa Occidental y registraron los mayores crecimientos en términos anuales.
Las rentabilidades ‘prime’ permanecieron estables en los pasados trimestres. A finales del segundo trimestre de 2012, se encontraban en 5,75% en Reino Unido (Londres y área metropolitana) y 6,5% en Alemania (Frankfurt). En la mayoría de los países las rentabilidades ‘prime’ quedaron establecidas en un rango de entre 7 y 7,75%. En este apartado, no se pronostican cambios en los próximos trimestres dado que el impacto de la escasez de nueva oferta será compensado por la débil actividad.
Primer Índice Logístico Paneuropeo de IPD
Además del lanzamiento del informe del mercado logístico europeo, BNP Paribas Real Estate participa en el primer índice logístico paneuropeo de IPD (Investment Property Databank), que supervisa e informa sobre el comportamiento de la logística en Europa. Este índice ayudará a los inversores a comprender el verdadero comportamiento del sector respecto al resto de los segmentos inmobiliarios. Con el fin de actuar como el primer indicador independiente, el índice de rendimiento define los activos logísticos, elaborando la serie del segmento industrial de IPD. El resultado es una muestra logística paneuropea que recoge más de 700 propiedades registradas desde 1998 en 20 países y valoradas en 11.000 millones de euros.
El Índice está patrocinado por BNP Paribas Real Estate, CBRE y Jones Lang LaSalle.
(*) Conforman el Grupo Europeo Logístico (ELG Group) 90 consultores de BNP Paribas Real Estate especializados en logística en Europa. En 2011, asesoraron el cierre de 238 operaciones sobre 1.225.00 metros cuadrados de superficie industrial.
