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Problemas con el pago de la renta mensual

Pregunta: “Somos propietarios de una estación de servicio. En su día cedimos su explotación mediante un contrato de arrendamiento de larga duración a una sociedad y pactamos en escritura pública la garantía personal de su administrador mercantil para el cumplimiento de las obligaciones del contrato, especialmente el pago de la renta. Llevamos un tiempo en que la renta mensual se viene pagando de forma irregular, debiéndose ya una cantidad importante. Nos gustaría informarnos sobre qué opciones tenemos para percibir las rentas adeudadas y que, en lo sucesivo, no se vuelvan a retrasar en el pago”.
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Respuesta: Al tratarse de facturas de renta impagadas, hay constancia documentada de un derecho de crédito vencido, líquido y exigible, y para estos casos, la Ley prevé el denominado “proceso monitorio”, con el que se pretende facilitar el cobro de deudas dinerarias documentadas en facturas, albaranes o cualquier otro documento que implique el reconocimiento de deuda. Además, este tipo de procedimiento facilita al acreedor que pueda instar dicha reclamación ante los Juzgados o extrajudicialmente mediante un requerimiento notarial.

En el caso de optar por la vía notarial, se requerirá de pago al deudor por un plazo de 20 días, concretando la cantidad dineraria adeudada que conste en las facturas, las cuales se unirán al acta notarial. Si el deudor se opone al pago, el notario lo recoge mediante diligencia en el acta y se da por terminada la actuación, sin perjuicio de que el arrendador pueda instar el pago ante los Tribunales. Si el deudor no comparece o no alega motivos de oposición, el notario deja constancia de dicha circunstancia en el acta, la cual será título suficiente para instar la ejecución en vía judicial. Por tanto, sólo en el caso de pago del deudor tras el requerimiento notarial recibido, se evitaría el acudir a los Juzgados.

La segunda alternativa sería acudir directamente a los Tribunales. En tal caso existe la vía del llamado “procedimiento monitorio” como proceso especial y más rápido, o bien directamente la del procedimiento ordinario que correspondiere en función de la cuantía reclamada.

El procedimiento judicial monitorio se iniciaría con un simple escrito del acreedor identificando al deudor, su domicilio, la cuantía de la deuda y debiéndose acompañar las facturas de renta impagadas. El escrito de inicio del procedimiento se dirige al Juzgado de Primera instancia del domicilio del deudor. Aunque la Ley para mayor facilidad del acreedor permite que se haga uso de un mero formulario sin necesidad de firma de Abogado ni de Procurador, siempre solemos recomendar que se asesore previamente, máxime si la deuda excede de 2000 euros y pudiera posteriormente necesitar la asistencia de dichos profesionales si el deudor no pagare con el simple requerimiento judicial.

Una vez recibida en el Juzgado la petición, se sigue un procedimiento muy simple, en el que examinada que se acompaña toda documentación necesaria se requerirá al deudor para que pague en el plazo de 20 días. El deudor, en este caso su arrendatario, recibirá en su domicilio copia de la resolución del Juzgado requiriéndole de pago, con apercibimiento de que, en caso de no pagar en el plazo concedido, o no comparecer alegando las razones de su negativa al pago, se seguirá la ejecución contra él. Su arrendatario deudor, ante el citado requerimiento judicial, podría optar por distintas alternativas:

a) Proceder al pago, atendiendo el requerimiento judicial, en cuyo caso el acreedor queda resarcido y se decreta el archivo del procedimiento sin más.

b) No comparecer, en cuyo caso el Juzgado decretaría la terminación del proceso monitorio y daría traslado al acreedor para que inste la ejecución. Es importante tener en cuenta que desde que se dicte el Auto despachando la ejecución, la deuda devenga un interés anual igual al interés legal del dinero más dos puntos.

c) O bien, podría presentar escrito oponiéndose razonadamente a la deuda reclamada, y en este caso si se exige que el escrito de oposición vaya firmado por abogado y procurador si la cantidad reclamada excede de 2.000 euros. En este caso en el que el arrendatario deudor se opone al pago de las rentas reclamadas, el asunto se resolvería definitivamente por el procedimiento ordinario o verbal que correspondiere, en función de si la cuantía reclamada excede o no de seis mil euros, finalizando el procedimiento monitorio.

En el caso que nos plantea, es relevante que la obligación de pago de la renta esté garantizada por el administrador de la sociedad arrendataria, pues, en virtud de su cargo, tendrá conocimiento de las rentas impagadas. Por ello, para el caso de que no se hiciera el pago de la renta por la sociedad deudora, ese administrador debería afrontar el pago directamente como fiador, respondiendo de forma subsidiaria salvo que se hubiera pactado su responsabilidad solidaria y directa.

Los Tribunales vienen admitiendo mayoritariamente que la petición del procedimiento monitorio se dirija contra varios deudores y/o fiadores. La decisión de dirigir dicho requerimiento de pago de forma conjunta a la sociedad y al fiador o tan sólo inicialmente a la sociedad deudora, deberá ser valorada debidamente pues, de hacerlo conjuntamente, podría darse el caso de que cada uno de los demandados (sociedad y fiador) en el procedimiento monitorio adoptara una posición distinta y, como hemos visto, las consecuencias procesales serían diferentes para cada uno en función de si comparece o no, y si realiza o no oposición.

Aunque decidiera instar la petición del procedimiento monitorio tan sólo frente a la sociedad arrendataria deudora y ésta se opusiere al pago, usted como arrendador podría interponer demanda posterior también contra el fiador conjuntamente con la sociedad arrendataria en un nuevo procedimiento ordinario para reclamar el pago de las rentas adeudadas, y también en su caso para instar la resolución del contrato de arrendamiento. Y en el caso de que tras la petición de monitorio inicial tan sólo frente a la sociedad arrendataria deudora, ésta no compareciere en el Juzgado, la arrendadora podrá instar el despacho de ejecución también conjuntamente frente a la sociedad deudora y el fiador al estar constituida la garantía en escritura pública.

En conclusión, nuestro ordenamiento posibilita al acreedor de créditos dinerarios reconocidos documentalmente acceder a distintos procedimientos ágiles y expeditivos para su cobro, sin perjuicio de los procedimientos ordinarios ante los Tribunales.

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