La inversión en residencial en alquiler, que en 2020 ascendió a 46.000 millones de euros, crece en Europa, según Savills

La inversión inmobiliaria en residencial en alquiler en Europa ascendió a 46.000 millones de euros en 2020, demostrando ser uno de los sectores inmobiliarios más resilientes, según Savills. La cifra representa un incremento del 6% interanual y del 17% respecto a la media de los últimos cinco años.

Según el informe European Multifamily, elaborado por la consultora inmobiliaria internacional, Alemania acaparó un 40% de la inversión ene se segmento, seguida de los Países Bajos con un 15%, Suecia con el 12%, Dinamarca con el 9% y España y Reino Unido con un 6% cada uno.

España ocupa el quinto puesto junto con Reino Unido por volumen transaccionado en inversión.

La fuerte competencia por activos que producen ingresos estables ha provocado un ajuste de rentabilidades en los últimos años. La yield media de viviendas prime en alquiler ha bajado 120 puntos básicos desde 2012 hasta alcanzar un mínimo histórico del 3,24% en 2020. Las rentabilidades netas multifamily oscilan entre el 2,4% de Berlín y el 5% de Varsovia, aunque la mayoría de los mercados ofrecen rentabilidades netas prime de entre el 3% y el 3,5%, afirma la consultora.

El informe explica que, aunque el segmento multifamily se está convirtiendo en un tipo de activo más caro para el inversor, el diferencial de su rentabilidad sobre la tasa libre de riesgo sigue siendo atractivo al situarse en unos 294 puntos básicos, frente a una media a largo plazo de 247 puntos básicos. Se espera que la competencia por este tipo de inversión sea fuerte, especialmente en los mercados en los que la oferta de viviendas en alquiler va por detrás de la demanda. La firma señala además que las restricciones y los retrasos en la actividad de construcción durante el pasado año pueden intensificar aún más el desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas en alquiler gestionadas por profesionales en las principales ciudades europeas.

Ante la probabilidad de que la incertidumbre económica intensifique la demanda de alquiler, la consultora señala que las perspectivas de incremento de rentas pueden quedar atenuadas hasta que la confianza de los hogares se recupere. En cualquier caso, los contratos están cubiertos frente a la inflación en la mayoría de los mercados lo que permite generar ingresos estables. Por las características defensivas del sector multifamily, Savills prevé además que los bancos sean una fuente activa de capital para la actividad promotora y que es probable ver a más inversores involucrarse en la producción de nuevo stock. Del mismo modo, la entrada de nuevos actores en el mercado apuntalará la actividad transaccional para consolidar el residencial en alquiler como uno de los principales segmentos inmobiliarios en Europa.

En España, Susana Rodríguez, CCO de Savills Aguirre Newman, confirma estas tendencias e indica que “según nuestras estimaciones, España necesita promover más de dos millones de viviendas en alquiler, una parte importante con algún tipo de protección o con rentas asequibles. Existe un elevado interés de inversores institucionales por desarrollar nuevo producto en nuestro país y una firme apuesta de las administraciones públicas, -tanto gobierno central, como autonómicos y locales- por incrementar la oferta de vivienda en alquiler y situarnos al nivel de otros países de Europa”.

Dado el impacto negativo de la pandemia en la economía y el empleo, los ingresos de los hogares pueden verse afectados y su capacidad para pagar alquileres más limitada. El desequilibrio entre la demanda y la oferta y el fuerte crecimiento de la demanda de alquiler han hecho subir los alquileres en los últimos años. En ciudades como Ámsterdam, Copenhague, Dublín y París, el alquiler medio de un apartamento de un dormitorio representa ya un tercio o más de los ingresos medios de los hogares.

Eri Mitsostergiou, directora de research Europa en Savills, señala que "esto implica que la necesidad de más viviendas asequibles es alta, mientras que las perspectivas de un mayor crecimiento del alquiler son cada vez más limitadas. La actual crisis sanitaria ha demostrado que las ciudades que ofrecen una vivienda asequible y de alta calidad serán más competitivas, resilientes y atractivas para las personas y las empresas”.

En algunas ciudades como Ámsterdam, Dublín, Madrid y Barcelona, el sector público está colaborando con inversores y promotores para ofrecer más viviendas asequibles, en particular mediante la oferta de terrenos excedentes con incentivos a largo plazo. El sector de la promoción y la inversión también está empezando a ver la vivienda asequible como un sector en el que generar retornos estables con impacto social positivo.

El informe señala la incipiente preocupación en Europa respecto al impacto de la inversión institucional en la accesibilidad a la vivienda en alquiler. Las autoridades públicas han introducido medidas para proteger a los inquilinos. Sin embargo, estas medidas pueden ser vistas como causa de efecto adverso, ya que disuaden de la producción de nuevas viviendas para equilibrar la oferta, aunque, por otra parte, el control del incremento de las rentas puede brindar seguridad tanto a los inquilinos como a los inversores al saber a qué atenerse.

Actualmente, la regulación se está endureciendo en ciudades como París, Berlín, Ámsterdam y Copenhague.

Comparativa entre ciudades europeas. Fuente: Savills Research.

En la comparativa de medidas regulatorias por ciudad, la mayoría posee una normativa que es más estricta para nuevos contratos de alquiler en el stock existente, mientras que se proporciona mayor flexibilidad para las viviendas de nueva construcción o rehabilitadas. Varias ciudades han establecido un comparable de rentas a nivel local como referencia para los precios y en la mayoría de los casos no puede superarse. En lo concerniente a la revisión de los alquileres, en gran parte de los mercados se vincula directamente con la inflación.