El indicador que decide si tu edificio tiene que rendir cuentas

El parque de viviendas español envejece a un ritmo que no se corresponde con el de su rehabilitación. Como arquitecto técnico compruebo con frecuencia que muchos edificios superan el umbral de los treinta o cincuenta años sin que nadie se haya planteado si siguen ‘en condiciones’. No suele deberse a una dejación consciente, sino a una cultura de mantenimiento más reactiva que preventiva, en la que el edificio se atiende cuando algo falla y no cuando corresponde revisarlo.

Y sin embargo hay un indicador que no perdona: la edad del edificio. Cumplidos treinta o cincuenta años desde la construcción o la última rehabilitación integral, el edificio entra en el radar de la inspección técnica o del Informe de Evaluación del Edificio, respectivamente. Se venda o no. Cambie de propietario o no.

Y ‘seguir en condiciones’ no es una frase de trámite. Significa que la estructura mantiene su capacidad resistente, que la fachada no supone un riesgo, que las instalaciones comunes funcionan y que se cumple la normativa de accesibilidad y/o accesibilidad universal. La inspección evalúa el edificio como conjunto –estructura, fachada, cubierta, instalaciones, zonas comunes–, no cada vivienda por separado, salvo en el caso de una unifamiliar.

Conviene aclarar aquí una confusión habitual: ITE e IEE no son sinónimos exactos. La ITE, en sentido estricto, es la revisión de conservación y estabilidad del edificio. Se realiza a los 30 años de antigüedad y la competencia sobre la misma recae en los ayuntamientos. El IEE, por su parte, es un informe más amplio –incluye los puntos de inspección de la ITE, suma accesibilidad universal, eficiencia energética y de forma voluntaria aislamiento acústico. Además, en caso de deficiencias, el técnico incorpora las soluciones y estimación de coste para solventarlas. El primer informe debe hacerse a los 50 años y su competencia recae en las comunidades autónomas.

El IEE no sustituye a la ITE, ya que son reglamentaciones diferentes e independientes que dependen de administraciones públicas distintas, pero es cierto que en muchos ayuntamientos se están unificando a una misma inspección bajo el formato IEE. Lo que no cambia son los plazos de renovación: ambas se renuevan cada diez años.

Un matiz que también genera confusión es que, en la práctica, en edificios de propiedad colectiva, casi nunca es un propietario individual quien encarga esta inspección, sino la comunidad, a través del administrador de fincas. La responsabilidad es colectiva, el coste se reparte por cuotas, y si el resultado es desfavorable, el ayuntamiento puede ordenar de oficio la ejecución de obras. Ahí es donde suelen aparecer las derramas más dolorosas: cuanto más tarde se detecta el problema, más cara sale la factura.

Por eso, tanto en una compraventa como en la vida ordinaria de una comunidad que se acerca a esos plazos, recomiendo no conformarse con preguntar si el edificio ‘tiene la ITE’. Conviene verificar si el informe sigue en vigor –caduca a los diez años–, cuál fue el resultado, si hubo deficiencias y si ya se subsanaron ante el ayuntamiento. Un informe desfavorable sin cerrar sigue siendo un riesgo abierto, aunque nadie lo mencione en la comunidad. La falta de inspección, o un informe sin subsanar, no es un matiz técnico: constituye infracción urbanística, con consecuencias que van desde el requerimiento municipal hasta la ejecución subsidiaria, y que puede complicar una hipoteca o encarecer el seguro.

Esto no es papeleo. Quien redacta y firma este informe tiene que ser un técnico facultativo competente, y esa exigencia no es un capricho corporativo, aunque a veces se lea así desde fuera. El arquitecto técnico colegiado no se limita a señalar una grieta: proyecta la solución, dirige su ejecución y coordina los trámites hasta certificar que las anomalías quedan resueltas. Ese acompañamiento hasta el final es lo que convierte una inspección en un proceso con garantías reales, y no en un trámite firmado a distancia.

Muchas comunidades ya han cruzado ese umbral de los treinta o cincuenta años sin que se haya planteado la cuestión. Mi recomendación, apoyada en la experiencia de haber visto cómo se complican estos casos cuando se dejan pasar, es clara: si una comunidad se acerca a esa edad, o tiene un informe desfavorable pendiente de cerrar, no conviene esperar a la próxima junta ni a la próxima compraventa. Es preferible encargarlo ahora, con un arquitecto técnico colegiado al frente, antes de que sea la administración quien lo exija, con sus propios plazos, urgencias y posibles sanciones.

La colegiación no es un formalismo. Es la garantía de que quien firma responde ante un código deontológico, mantiene un seguro de responsabilidad civil y actualiza el conocimiento de una normativa que varía de un territorio a otro. En un trámite que puede condicionar el gasto de una comunidad durante años, no es un detalle menor: es, a mi juicio, la decisión más importante de toda la inspección.