Informe de Mercado Industrial-Logístico 2016 de Aguirre Newman
La inversión en el mercado logístico en 2016 alcanza el mayor volumen de la serie histórica
Respecto a la tasa de rentabilidad inicial, el informe de Aguirre Newman apunta que muestra una importante comprensión durante 2016, hasta situarse en el entorno del 6% en los principales mercados prime de Madrid y Catalunya, lo que supone un descenso de 100 puntos básico desde finales de 2015. De la misma manera, la tasa de rentabilidad en mercados secundarios se mantuvo cercana a 7,5-7,75%.
Madrid
La contratación bruta de superficie logística en Madrid ha alcanzado en 2016 los 404.281 m², lo que supone un incremento del 11% frente a 2015 y máximo de la serie histórica. El número de operaciones ha sido de 41, con una superficie media contratada de 9.861 m² por operación. A pesar del elevado volumen de contratación, la disponibilidad de producto sólo ha disminuido ligeramente debido a la entrada en comercialización de nuevos proyectos entregados en 2016, por lo que la tasa de disponibilidad se ha situado en el 11,1%.
Las rentas medias de alquiler han continuado con una suave tendencia positiva, con un incremento medio del 2,5% respecto a 2015, desde los 3,48 €/m²/mes a los 3,56 €/m²/mes. Respecto a la actividad promotora, a lo largo de 2016 ha crecido al incorporarse 458.063 m² de nueva superficie logística, localizada en un 67% en el Corredor del Henares. También la compra de suelos ha mantenido una elevada actividad por las adquisiciones realizadas por promotores e inversores especialistas.
Catalunya
En 2016, el desarrollo de nuevos proyectos que han salido al mercado ha situado el stock logístico total en 3.500.000 m², situándose la disponibilidad en 264.000 m², un 9% del total. Para Aguirre Newman, este porcentaje de disponibilidad, junto con la elevada demanda que muestra el mercado, respalda la necesidad de iniciar nuevos proyectos para evitar tensiones en los precios en el corto y medio plazo.
Las rentas de alquiler logísticas mantienen una suave tendencia alcista que ha situado la media de 2016 en 3,45 €/m²/mes, un 3,6% por encima de los 3,33 €/m²/mes observados en 2015. El pasado año también ha habido una importante actividad en la compra de suelo para el desarrollo de proyectos en localizaciones con elevado potencial, principalmente en la primera y segunda corona metropolitana.
Perspectivas para 2017
Una parte relevante de la demanda vendrá dirigida por las necesidades que está generando el e-commerce y la transformación en los hábitos de compra de los consumidores y, por otro lado, la actividad logística de km 0, la que corresponde a la última fase del ciclo logístico (la distribución al cliente final), generará la necesidad de acercar al máximo la logística a los grandes núcleos de población.
También durante este año, señala Aguirre Newman, se mantendrá el elevado interés inversor, principalmente por parte de inversores institucionales dentro del segmento ‘core’ y ‘value added’ y por parte de compañías inmobiliarias. Los mercados más activos serán Madrid y Barcelona, si bien, la escasez de oferta obligará a los inversores a analizar mercados secundarios como Zaragoza, Valencia y algunas áreas del País Vasco.
Ante la falta de producto terminado en rentabilidad, las buenas perspectivas de la demanda y la necesidad de renovar el stock logístico, seguirá existiendo interés por parte de los promotores e inversores en la adquisición de suelos para el desarrollo de proyectos y compras bajo el formato de ‘forward funding’ o ‘forward purchasing’.