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El enfoque fiscal en la compra de un inmueble es determinante para pagar menos impuestos

Alex L. Iturriza/norgestion.bi@norgestion.com15/03/2004
La inversión en nuevas oficinas o en un pabellón industrial conlleva el pago de impuestos indirectos, que varían en función del planteamiento realizado en el ámbito de los tributos.
Los impuestos indirectos que gravan cualquier compraventa dependen de varios factores: por un lado, dependen de si el vendedor es sujeto pasivo del IVA o no, es decir, de si es un particular o un empresario (desde el punto de vista de la Ley del IVA), o una empresa. Por otro lado, depende de si el inmueble (las oficinas o la nave) es de primera mano, o sea, recién construido, o de segunda.

Analicemos ambas hipótesis:

Si se trata de una primera transmisión, es decir, el inmueble se adquiere a una promotora, la operación está en todo caso sujeta a IVA. La empresa debe satisfacer el precio acordado junto con el 16% de IVA. Estas cuotas de IVA soportado se deducen en la declaración del IVA (siempre y cuando la empresa esté en el régimen general del IVA y tenga derecho a deducirse todo el IVA soportado), con lo que el IVA pagado no es un coste para el comprador. Se paga un IVA al vendedor y dicho IVA es menos impuesto a pagar en la declaración de este impuesto.

La otra opción es que se trate de una segunda transmisión, es decir, que sea una edificación de segunda mano. En este caso, la normativa fiscal obliga a sujetar la operación al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Esto supone que el comprador deba pagar dicho tributo en el plazo máximo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Este impuesto (el 6% o el 7% del precio de adquisición, dependiendo de las diferentes comunidades autónomas) no es recuperable. Es decir, es un impuesto que no tiene el funcionamiento del IVA. Se paga y no cabe su recuperación, lo cual supone la consideración de gasto del ejercicio o de mayor valor de adquisición del inmueble, amortizable en este último caso, a razón de un 5% anual máximo.

Si estuviéramos ante la adquisición de una nave de 2.000.000 euros y ésta se fuera a comprar el 20 de diciembre, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales ascendería a 120.000/140.000 euros, pagadero en 30 días hábiles.

Sin embargo, en los supuestos de segunda transmisión de edificaciones, si bien la operación se sujeta en principio al citado Impuesto sobre Transmisiones, cabe acogerla al IVA, siempre y cuando se reúnan los siguientes requisitos:

  • que el vendedor sea sujeto pasivo de IVA
  • que el comprador también sea sujeto pasivo de IVA
  • que el comprador tenga derecho a deducirse la totalidad del IVA.
  • que se haga constar en la escritura de compraventa que la operación se sujeta al IVA

Cumpliendo los requisitos señalados se consigue que la adquisición del inmueble esté sujeta a IVA y no a Transmisiones Patrimoniales. Como se ha dicho antes, ello supone que, si bien hay que desembolsar el 16% del valor de adquisición en concepto de IVA (en el ejemplo anterior 320.000 euros), este IVA se recupera en la declaración del trimestre correspondiente (en el ejemplo anterior, el IVA se desembolsaría el 20 de diciembre del año n, y se recuperaría en la declaración correspondiente al cuarto trimestre, a presentar en enero de n+1).

Acogiendo la operación al Impuesto sobre el Valor Añadido se obtiene un ahorro de 120.000/140.000 euros, si bien la empresa tendría que hacer frente al desembolso del 16%, importe que recuperará en su declaración del IVA. Por todo ello se puede afirmar, que un buen asesoramiento en este tipo de operaciones proporciona un ahorro considerable.

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