Mucha burocracia, poca construcción
A nadie se le escapa que la vivienda ha pasado a ser una de las mayores preocupaciones de los españoles y, por ende, de los políticos de este país. A los primeros les preocupa los precios cada vez más inabarcable de los hogares, los cuales han aumentado un 70% en la última década. Mucho más que cualquier producto. Los segundos reaccionan prometiendo grandes cantidades de nuevas viviendas. En Cataluña, se han previsto la construcción de 210.000 viviendas para el siguiente año.
Según los datos del APCE (Asociación de promotores y constructores de Catalunya), el pasado 2024 las viviendas terminadas en esta comunidad no pasaron de las 10.000 unidades. Visto que no se alcanzará el objetivo, revisemos cuáles son los tempos de cada etapa des del inicio de un proyecto, hasta la obtención del certificado final de obras. Detectar en qué fase hay mayor tiempo invertido e intentar reducirlo, nos podría acercar a la promesa de construcción de viviendas.
Analicemos pues las distintas etapas de un proyecto desde su gestación, hasta la finalización de la construcción y obtención de la primera ocupación. El primer periodo es el de redacción -queda incluido aquí el proceso de concurso y fallo para designar a los técnicos redactores- y licitación del proyecto. La fase de licitación podría solapar con el tiempo en que se demora para la obtención de licencia de obras (entre 6 y 12 meses, dependiendo del ayuntamiento). Por último, empezaría la fase de ejecución de las obras, tramitación con compañías de suministros y finalmente obtención de la primera ocupación. Así, el tiempo total des el inicio de la fase de concurso, hasta la entrada de los primeros ocupantes a las viviendas, rondará sobre los dos años y medio o tres.
La primera fase, la de redacción y licitación del proyecto, es seguramente la que tiene unos tiempos más ajustados y es en esta, en la que se determinará el valor final del edificio. Además, se debe ir adaptando a la cada vez más exigente normativa técnica de la edificación y unas directrices europeas enfocadas a la descarbonización de la construcción. La complejidad técnica es tanta que es prácticamente imposible dar respuesta a todas las exigencias a las que debe satisfacer un edificio por un solo equipo redactor del proyecto. Esto implicará la coordinación de diferentes equipos especialistas en diferentes campos, con roles y capacidades muy distintas.
La segunda fase, la de control por parte de técnicos municipales, es la re-revisión de toda la documentación del proyecto. Parece inverosímil que unos técnicos municipales controlen el trabajo de técnicos especialistas, si además consideramos que el proyecto ya ha estado revisado y visado por el colegio pertinente.
Personalmente, incorporaría a un ‘técnico municipal’ como un especialista más en el equipo de redacción del proyecto. Reduciendo así la fase de obtención de licencia a prácticamente nada.
Por último, la ejecución de obras. En el transcurso de esta fase, si la programación no ha sido engañosa, difícilmente se conseguiría reducir plazos. Evidentemente, siempre pueden surgir imprevistos (un edificio es siempre un primer prototipo), pero la mayoría de constructoras ya aplican sus propios sistemas de control de calidad o de procesos (por ejemplo, el LEAN). Además, existe en este país una tradición constructora y emprendedora que ha llevado a cabo a desarrollar materiales, productos y sistemas de prefabricación con el objetivo de mejorar cualitativa y temporalmente las obras de construcción.
A modo de conclusión, reducir el exceso de burocracia podría ayudar a acortar los procesos de construcción de vivienda y dotar de más tiempo a fases que generan valor al edificio. En el otro extremo, es importante incentivar y estimular al sector de la construcción a seguir progresando en la prefabricación, industrialización e investigación de nuevas técnicas y/o materiales.
