La disponibilidad de suelo constituye el segundo factor de presión
La escasez de suelo y la congestión condicionan el crecimiento logístico de Madrid
Redacción Interempresas07/10/2026 Un análisis de Marq Logistics, a partir de un informe del Centro Español de Logística, identifica los accesos, la disponibilidad de suelo y la última milla como tres de los principales retos inmologísticos de la región.
El crecimiento de la actividad logística en Madrid está aumentando la presión sobre las infraestructuras y el suelo disponible. Un análisis elaborado por Marq Logistics a partir de un informe técnico del Centro Español de Logística (CEL) pone el foco en tres ámbitos directamente relacionados con la inmologística: los accesos, la disponibilidad de parcelas y la distribución de última milla.
El documento del CEL identifica ocho áreas prioritarias para mejorar la competitividad logística de la Comunidad de Madrid, entre ellas las infraestructuras, el suelo, la energía, la digitalización y el talento. Marq Logistics centra su análisis en aquellos factores que afectan de forma más directa a la ubicación y funcionamiento de los activos logísticos.
Presión sobre los accesos
La congestión afecta especialmente al Corredor del Henares y a los ejes del sur metropolitano, lo que refuerza la necesidad de mejorar las conexiones ferroviarias y los principales nodos logísticos.
La compañía señala que, en este contexto, la conectividad de los activos gana peso frente a la mera disponibilidad de superficie. Como ejemplo cita Marq Logistics Pinto, con acceso a la A-4, A-42, M-50 y M-506.
El problema trasciende Madrid. El análisis recoge estimaciones de una consultora especializada en infraestructuras portuarias según las cuales reducir una hora la espera media de los camiones en puertos como Valencia, Algeciras y Barcelona podría liberar más de 400 millones de euros anuales para la economía española. La congestión, apunta, se desplaza progresivamente hacia los accesos, las conexiones ferroviarias y las terminales interiores.
Menos parcelas aptas para grandes desarrollos
La disponibilidad de suelo constituye el segundo factor de presión. La escasez de parcelas de gran tamaño empieza a apreciarse en el Corredor del Henares, el entorno de Barajas y los ejes del sur.
Parte de la oferta disponible tampoco reúne las condiciones requeridas por los desarrollos logísticos actuales, como una calificación urbanística adecuada, suficiente potencia eléctrica, buena accesibilidad o parcelas con dimensiones y geometría aptas para naves de gran formato.
Aunque la tensión resulta más acusada en mercados como Barcelona o Málaga, el análisis señala que Madrid comienza a registrar una presión similar. Una de las alternativas pasa por transformar suelo industrial infrautilizado en nuevos activos logísticos dentro de zonas ya consolidadas.
La última milla afronta una regulación fragmentada
El tercer reto se concentra en la distribución urbana. La falta de zonas de carga y descarga y las diferencias entre las normativas municipales, especialmente en materia de accesos y Zonas de Bajas Emisiones, dificultan la planificación de las rutas de última milla.
Entre las soluciones planteadas figuran los microhubs, la consolidación de mercancías, la ampliación de los espacios de carga y descarga y una mayor homogeneidad de los criterios de acceso entre municipios.
Marq Logistics vincula este escenario con el interés por disponer de instalaciones próximas al núcleo urbano. La compañía cita su activo Magna Park Villaverde, situado a nueve kilómetros de Puerta del Sol, como ejemplo de una ubicación que permite reducir los desplazamientos entre distintos términos municipales y, con ellos, la exposición a diferentes normas de acceso.
