En este escenario, la valoración y un entendimiento que vaya más allá del conocimiento del propio inmueble adquieren un papel estratégico

Debemos tener en cuenta que el análisis de la inversión de un activo logístico ha evolucionado, es decir, ya no se mide por las mismas variables que hace unos años. La ubicación sigue siendo esencial, sin embargo, ya no es suficiente. Tampoco lo es el cumplimiento de los requerimientos mínimos que demandan los inversores logísticos (accesos, cercanías a nodos de transporte, altuira libre, dotación de muelles…). Factores como la potencia eléctrica disponible, la capacidad de automatización o la flexibilidad del activo para adaptarse a distintos usos ganan peso. A todo ello se suma la eficiencia energética, que se ha convertido en un criterio decisivo.

Francisco J. Astorga, director de Real Estate Advisory de Grupo Gesvalt.

La sostenibilidad ya no es un elemento diferencial, sino una exigencia del mercado. Activos con bajas prestaciones energéticas o sin certificaciones adecuadas presentan mayores riesgos de obsolescencia, lo que impacta directamente en su valor. Están siendo tan determinantes que actúan como un filtro que redefine qué activos son viables y competitivos en el largo plazo y cuáles no. En paralelo, el acceso a financiación está cada vez más condicionado por estos factores, con mejores condiciones para los activos más eficientes y una creciente penalización para los que no lo son.

Además es fundamental entender la fortaleza del “covenant” y el impacto que las circunstancias macroecnómicas y geopolíticas le puedan afectar. En algunos momentos el grado de incertidumbre es elevado y la situación puede ser cambiante, por lo que es importante tener una visión a largo plazo.

Además, el sector sigue mostrando diferencias relevantes entre el precio y el valor en determinadas plataformas. Esto ocurre especialmente en naves con obsolescencia técnica o energética, donde el mercado no siempre refleja el coste real de adaptación. También en ubicaciones secundarias que, en determinados casos, están ganando protagonismo por cambios en las cadenas logísticas.

En este escenario, la valoración y un entendimiento que vaya más allá del conocimiento del propio inmueble adquieren un papel estratégico. Esta valoración, sumada al papel del asesor que no solo acompaña operaciones de inversión o desinversión, sino que ayuda a definir estrategias de desarrollo, reposicionamiento y actuaciones tan fundamentales como la gestión de activos.