La respuesta del mercado está siendo un modelo policéntrico: presencia cercana al área metropolitana

La logística se descentraliza: la saturación del primer radio de Barcelona empuja la demanda hacia los municipios

Redacción Interempresas04/03/2026

Catalunya entra en un nuevo ciclo de expansión logística marcado por la sobreocupación del primer radio metropolitano de Barcelona (0–20 km), la congestión en horas punta, un entorno fiscal y de costes cada vez más exigente. El efecto es tangible: operadores, industria y e-commerce replantean ubicaciones y desplazan parte del crecimiento hacia municipios del segundo y tercer anillo, donde todavía es posible ganar eficiencia operativa y asegurar disponibilidad de suelo.

“Estamos viendo un cambio estructural: el primer radio de Barcelona está en un punto de saturación que limita la capacidad de crecimiento real de muchas empresas”, explica Borja Boter, director de Logística-Industrial de DAVID Real Estate. “La presión sobre el suelo, los tiempos de acceso y el coste total de operación están empujando decisiones que hace tres años parecían impensables: salir del epicentro para operar mejor”.

Primer radio: oferta escasa y costes ocultos al alza

En el perímetro más próximo a Barcelona, la disponibilidad efectiva de naves modernas suele moverse en niveles de escasez (en muchos casos entre el 3%-5%), con rentas tensionadas al alza y competencia por producto realmente funcional: altura libre, número de muelles, patios de maniobra y potencia eléctrica. A la vez, la congestión convierte trayectos “previsibles” en ventanas inciertas; no es raro que el tiempo de acceso se duplique en determinados tramos horarios, penalizando la rotación de flota y la puntualidad de carga/descarga.

En términos de coste total (TCO), muchas empresas ya ponen el foco en lo que no aparece en la renta: horas-hombre, combustible, incidencias y necesidad de flota extra para sostener el nivel de servicio. A esto se suma la rigidez del coste fijo por impuestos y tasas vinculadas al activo, que reduce margen de maniobra justo cuando la operación exige más productividad.

“Ya no basta con estar cerca: hay que ser eficiente”, apunta Boter. “Cuando el acceso diario se complica, el tiempo se convierte en dinero: más horas de camión parado, más presión sobre la planificación y más costes que no se ven en la renta”.

Del modelo radial a un mapa policéntrico

La respuesta del mercado está siendo un modelo policéntrico: presencia cercana al área metropolitana para cross-docking selectivo o stock de alta rotación, y plataformas de mayor tamaño en municipios donde el suelo permite escalar y optimizar procesos. Esto también facilita automatización y eficiencia energética: cuando el activo no está “al límite” por patio o configuración, la productividad por m² sube y el coste por pedido baja.

Próximo horizonte: BTS, reposicionamiento y 'suelo bueno'

A 12–24 meses vista, se consolidan tres dinámicas. Primero, más Built-to-Suit (llave en mano) para ajustar el activo a operación y normativa, con plazos y CAPEX más controlados desde el inicio. Segundo, más reposicionamiento de naves existentes (muelles, patios, seguridad y energía) para mantener competitivas ubicaciones consolidadas. Y tercero, competencia creciente por suelos finalistas bien conectados: la clave ya no es solo “estar más lejos”, sino estar mejor comunicado y con fiabilidad operativa.

“Las empresas no están eligiendo municipios por moda; lo hacen por supervivencia competitiva”, resume Boter. “El reto es equilibrar proximidad a Barcelona con eficiencia operativa y asegurar activos que permitan crecer sin rehacer la estrategia cada dos años”.