88 SOMOS LO QUE RESPIRAMOS / POR GRUPO AIRE LIMPIO OFICINAS: ¿NUEVOS RETOS U OBSOLESCENCIA? En España, a falta de datos fiables, el sentir oficioso indica que la afluencia a la oficina podría rondar ya entre un 50% y un 65% en las urbes de mayor tamaño como Madrid y Barcelona. En EEUU, según el “Kastle Back to Work Barometer” la vuelta a la oficina roza el 50% en las grandes ciudades. Aunque la tendencia es positiva, todo indica que no recuperaremos los ratios prepandemia. Y los requisitos y expectativas que los inquilinos, especialmente los trabajadores, tienen sobre cómo deben ser sus oficinas son la clave. En el orden actual “Quality is King” y las certificaciones ambientales y de salud se han convertido en un estándar de la Industria. Además, las normativas y exigencias europeas en materia de descarbonización continúan creciendo, junto a la presión por parte de los inversores en materia de ESG. Las grandes compañías que ocupan los edificios, sus trabajadores y los inversores demandan inmuebles de calidad, saludables y eficientes energéticamente. En este sentido, es importante señalar que salud y eficiencia energética no pueden disociarse, y que la tecnología actual favorece la fusión de ambos conceptos. Ahondando en las preferencias de las empresas y sus trabajadores, el consenso apunta a la coexistencia entre servicios tradicionales, como cafeterías, gimnasios, etc., junto a las características saludables, deconsumoeficiente ydescarbonización que se espera de los edificios. Tres años de pandemia han dejado tras de sí una industria de las oficinas en transformación que demanda edificios La obsolescencia es una de las tradicionales amenazas de las oficinas. No obstante, este problema nunca ha sido más acuciante que en la actualidad, ya que el COVID 19 ha supuesto una aceleración de dicho proceso. Casi tres años después de la pandemia, parece que el péndulo está, poco a poco, volviendo al lado presencial, tanto en Estados Unidos como en Europa. Tomás Higuero. Consejero delegado del Grupo Aire Limpio https://grupoairelimpio.com/ de alta calidad (Class A buildings en EEUU). Aunque no existe una definición estándar para estos activos, podríamos definirlos como aquellos inmuebles de poca antigüedad, saludables y sostenibles, con diseño de alta calidad, buenos servicios, un nivel tecnológico elevado, e inquilinos de alto nivel. En definitiva, lo que se busca es una experiencia del empleado altísima. Y existe acuerdo, al menos en Estados Unidos, de que este tipo de edificios son los que ofrecen los mejores retornos en cuanto a rentas y valor. MERCADO DE OFICINAS Se cree que el volumen de este tipo de edificios frente al inventario total de oficinas no es muy representativo, aunque la información varía en función de las fuentes. Concretamente, en EEUU se estima que los edificios de menos de 20 años y con un tamaño superior a 20.000 m2 (a priori, los más saludables y eficientes) representan aproximadamente el 6% del inventario de oficinas, pero instituciones como el ULI (Urban Land Institute) eleva este ratio hasta un 20%. Aplicando la ley de oferta y demanda y asumiendo la premisa de que estos son los edificios que quieren los clientes, todo apunta a que dichos activos tienen ya una prima en cuanto a rentas, valor patrimonial y liquidez, o bien la tendrán en breve. En el caso concreto de España, estamos viviendo un momento favorable a los inquilinos, por lo que es posible que estos inmuebles simplemente estén resistiendo mejor esta situación que sus primos, los edificios tradicionales.
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