La rehabilitación de edificios en España: un reto estratégico para transformar el parque edificado
La rehabilitación del parque edificatorio se ha consolidado en los últimos años como una de las principales palancas de transformación del sector de la construcción en España. Impulsada por la agenda climática europea, los fondos Next Generation y las carencias del parque residencial existente, esta actividad representa ya cerca de la mitad del volumen de negocio del sector. El presente artículo recoge los principales datos y conclusiones del informe 'Observatorio de Vivienda y Suelo. Boletín Especial sobre Rehabilitación 2025', elaborado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Dirección General de Vivienda y Suelo.
En la última década la rehabilitación de edificios ha ido ganando peso dentro del sector de la construcción en España. Tras años dominados por la obra nueva, el contexto económico, energético y normativo ha impulsado una progresiva reorientación hacia la mejora del parque construido.
Los datos más recientes reflejan claramente este cambio de tendencia. Según la Encuesta de la Estructura de la Industria de la Construcción, el volumen de negocio de la rehabilitación alcanzó en 2023 los 50.461 millones de euros, lo que supone el 48,7% del total de la actividad edificatoria. Se trata de la cifra más elevada registrada en la serie histórica.
Este crecimiento refleja una transformación estructural del sector. Antes de la crisis inmobiliaria de 2008, la obra nueva concentraba más del 75% del negocio de la construcción. Tras el desplome del mercado inmobiliario y la posterior recuperación del sector, el equilibrio entre ambas actividades se ha ido modificando.
Hoy en día, obra nueva y rehabilitación presentan niveles de actividad prácticamente equivalentes, lo que confirma el papel estratégico que ha adquirido la renovación del parque edificatorio.
La rehabilitación de edificios ha adquirido cada vez más importancia dentro del sector de la construcción en los últimos diez años.
El peso de la rehabilitación residencial
Dentro de la actividad rehabilitadora, el segmento residencial es claramente predominante. En 2023, el 65,3% del volumen de negocio de la rehabilitación correspondió a actuaciones en edificios de viviendas, lo que confirma que la mejora del parque residencial constituye el principal motor del sector.
Esta tendencia responde a varios factores. Por un lado, el envejecimiento del parque inmobiliario español exige cada vez más intervenciones de mejora y adaptación. Por otro, las nuevas exigencias normativas en materia de eficiencia energética y accesibilidad están impulsando actuaciones de rehabilitación en edificios existentes.
A ello se suma el creciente interés por mejorar el confort térmico y reducir el consumo energético de las viviendas, una cuestión que ha cobrado especial relevancia tras la reciente crisis energética.
Un tejido empresarial dominado por pequeñas empresas
La rehabilitación presenta además una estructura empresarial diferente a la de la obra nueva. Se trata de una actividad caracterizada por un tejido empresarial muy atomizado, con un fuerte protagonismo de pequeñas empresas y profesionales autónomos.
En 2023, el 58,3% del volumen de negocio de la rehabilitación correspondía a empresas con menos de 20 empleados, mientras que un 11,7% era generado por empresas sin asalariados. Esta fragmentación es aún más acusada en el ámbito residencial. En este segmento, las empresas de menos de 20 trabajadores concentran el 64,9% del volumen de negocio, mientras que las empresas sin asalariados representan el 15,5%.
Aunque esta estructura facilita una gran capilaridad territorial y permite abordar actuaciones de pequeña escala, también plantea retos relacionados con la financiación, la profesionalización o la adopción de nuevas tecnologías.
Las licencias municipales reflejan el cambio de modelo
La evolución de las licencias municipales de obra confirma el creciente protagonismo de la rehabilitación. Desde 2010, las licencias para actuaciones de rehabilitación superan a las concedidas para obra nueva, lo que refleja un cambio progresivo en el modelo de actividad edificatoria. En 2023, el número estimado de licencias de rehabilitación alcanzó 28.180 intervenciones, lo que supone un incremento del 8,8% respecto al año anterior. Además, entre 2020 y 2024 las licencias de rehabilitación crecieron un 12,9%, frente al 5,2% registrado por la obra nueva en el mismo periodo.
Estos datos reflejan una tendencia cada vez más clara hacia un modelo urbano centrado en la regeneración, adaptación y mejora del parque existente, en lugar de la expansión basada en nuevos desarrollos urbanísticos.
El impulso de la agenda europea
El auge de la rehabilitación está estrechamente vinculado al marco estratégico impulsado por la Unión Europea en materia de sostenibilidad y transición energética.
Uno de los principales instrumentos es la estrategia ‘Renovation Wave’, lanzada por la Comisión Europea en 2020 en el marco del Pacto Verde Europeo. Esta iniciativa plantea renovar 35 millones de edificios antes de 2030, con el objetivo de mejorar su eficiencia energética, reducir emisiones y generar empleo.
La estrategia se desarrolla a través de diversos instrumentos normativos, entre los que destaca la revisión de la Directiva de eficiencia energética de los edificios, que obliga a los Estados miembros a establecer planes nacionales de renovación del parque inmobiliario. El objetivo final es lograr un parque edificatorio descarbonizado en 2050.
Los fondos europeos como motor de la rehabilitación
En España, la estrategia europea se ha traducido en diferentes instrumentos de planificación y financiación. Entre ellos destacan:
- el Plan Nacional de Renovación de Edificios (PNRE)
- el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) 2023-2030
- el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR)
Dentro del PRTR, el Componente 2 —Plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana— canaliza buena parte de las inversiones destinadas a impulsar la rehabilitación residencial. Las actuaciones se plantean a diferentes escalas: barrio, edificio y vivienda individual, e incluyen ayudas directas, financiación específica, oficinas de rehabilitación y deducciones fiscales para obras de mejora energética.
Entre 2021 y 2024, 203.297 inmuebles se acogieron a estas deducciones fiscales, concentrándose la mayor parte en las comunidades autónomas de Madrid, Andalucía y Cataluña.
Un parque residencial envejecido
El estado del parque inmobiliario español explica en gran medida el potencial de la rehabilitación. Según los datos catastrales, en el territorio de régimen común existen 37,5 millones de inmuebles urbanos, de los cuales 24,5 millones son residenciales, lo que representa el 65,4% del total.
La antigüedad del parque es especialmente significativa: casi el 85% de las viviendas se construyeron antes de 2006, año de entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación, y cerca de la mitad de los edificios residenciales son anteriores a 1979, cuando se introdujeron los primeros requisitos de aislamiento térmico.
Esta circunstancia explica los déficits existentes en materia de eficiencia energética, accesibilidad y calidad constructiva.
Problemas de confort térmico en las viviendas
El estado de los edificios tiene consecuencias directas sobre la calidad de vida de los hogares. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, en 2023, el 27,5% de los hogares no puede mantener su vivienda suficientemente caliente durante el invierno, y el 33,6% no logra mantenerla suficientemente fresca durante el verano.
En el contexto europeo, España presenta el cuarto peor registro de la UE en hogares que no pueden mantener la vivienda caliente en invierno, pese a tener una demanda de calefacción relativamente baja.
Estos datos evidencian la importancia de mejorar la eficiencia energética de los edificios existentes.
Certificación energética: un amplio margen de mejora
La certificación energética permite evaluar el comportamiento energético de los edificios. En 2022 se habían emitido 5,9 millones de certificados energéticos, de los cuales el 92% correspondía a viviendas.
Sin embargo, estos certificados representan solo el 20,6% del parque residencial, lo que pone de manifiesto el amplio margen de mejora existente. Además, las mejores calificaciones energéticas se concentran mayoritariamente en edificios de nueva construcción, lo que confirma el potencial de la rehabilitación energética del parque existente.
Cifras clave de la rehabilitación en España
- 50.461 millones € de volumen de negocio de rehabilitación en 2023
- 48,7% del total de la edificación corresponde a rehabilitación
- 65,3% de la rehabilitación es residencial
- 24,5 millones de viviendas forman el parque residencial
- 85% de las viviendas se construyeron antes de 2006
- 203.297 viviendas se acogieron a deducciones fiscales por rehabilitación entre 2021 y 2024
Un enorme potencial de crecimiento
El envejecimiento del parque edificatorio, los objetivos climáticos europeos y las necesidades de mejora de la habitabilidad sitúan a la rehabilitación como uno de los grandes motores del sector en las próximas décadas.
Además, el sector residencial tiene un peso relevante en el consumo energético del país. Los hogares representan el 18,7% del consumo total de energía en España, lo que convierte a la rehabilitación energética en una herramienta clave para reducir emisiones y avanzar hacia un modelo urbano más sostenible.
En este contexto, acelerar el ritmo de rehabilitación, mejorar los mecanismos de financiación y simplificar los procesos administrativos serán factores determinantes para aprovechar plenamente el potencial de transformación del parque edificatorio español.
El informe 'Observatorio de Vivienda y Suelo. Boletín Especial sobre Rehabilitación' puede descargarse en: https://publicaciones.transportes.gob.es/observatorio-de-vivienda-y-suelo-boletin-especial-sobre-rehabilitacion-2025
