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Desarrollo de un nuevo modelo residencial en el I Senior Living Forum

La industrialización se abre paso en el senior living

Mònica Escolà01/12/2023

Los nuevos usos residenciales están marcando un nuevo paradigma constructivo, que impera con éxito en países europeos. Las futuras generaciones buscan nuevas soluciones habitacionales y, aunque todavía no existe un mercado muy extendido, hay que ganar tiempo al tiempo, para dar respuesta a las necesidades de un futuro acuciante. Durante la primera edición del Senior Living Forum, que se celebró en Madrid el pasado 22 de noviembre, en el Meeting Point, donde expertos y analistas del Real Estate y la arquitectura, desvelaron algunas de las claves de este modelo residencial innovador y disruptivo.

La primera edición del Senior Living Forum fue un éxito de participación, interesados en los nuevos modelos residenciales para personas +50...
La primera edición del Senior Living Forum fue un éxito de participación, interesados en los nuevos modelos residenciales para personas +50.

El concepto sénior comprende a aquellas personas +50. Ante una esperanza de vida más longeva, las residencias se están convirtiendo en uno de los espacios habitacionales más demandados en los últimos años. Sin embargo, empiezan a surgir nuevos modelos que rompen con el diseño de estos equipamientos sociales, para ofrecer una arquitectura más amable y, sobre todo, donde prima la convivencia en comunidad. Es lo que se denomina senior living, espacios innovadores y disruptivos que huyen de convencionalismos, para ofrecer un entorno donde socializar, sin renunciar a los servicios básicos.

Para Iñaki Ortega, profesor y consejero asesor del Centro de Investigación Ageingnomics y Fundación Mapfre, “el senior living es una iniciativa valiente. Es lo que denominamos océano azul, donde todavía hay muchos operadores, aunque la demanda está asegurada, pese a que no es un mercado maduro”. Bajo este paraguas se sitúa lo que se denomina ‘Silver economy’, que hace referencia a un grupo poblacional con estabilidad económica y gran consumidor que, además, goza de buena salud.

Iñaki Ortega, profesor y consejero asesor del Centro de Investigación Ageingnomics y Fundación Mapfre...
Iñaki Ortega, profesor y consejero asesor del Centro de Investigación Ageingnomics y Fundación Mapfre, durante su exposición sobre las nuevas oportunidades en el colectivo senior.

“La mitad de las propiedades de este país está en manos de seniors, un 80%, e incluso hay quien ya la tiene pagada, con lo cual tienen capacidad para ahorrar, abriendo nuevas oportunidades comerciales. Sin embargo, la soledad es uno de los mayores problemas de este colectivo”, reconoció Iñaki Ortega en su exposición sobre ‘Nuevos modelos de vida senior’ que sirvió de antesala a la mesa de debate ‘Senior living en perspectiva: modelos, diferencias y sintonía’, que contó con la participación de Nuria Béjar, National Director Healthcare en Savills; Alejandro Crespo, Managing Partner en Silverspring; Bartolomé Inglés, director general de Suba; y Alejandro Bermúdez, Co-fundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics como moderador.

Durante la sesión, se expusieron las diferencias entre estos nuevos modelos constructivos y las residencias para mayores tradicionales. “En un momento de nuestras vidas, se requiere un grado más de socialización, así que se empiezan a crear proyectos de diseño alrededor de la idea que los usuarios se puedan reunir y convivir. En Estados Unidos ya existen más de 3.000 edificios de senior living”, comentó al respecto Alejandro Bermúdez. En cambio, en España existen muy pocos ejemplos, pero como recomendó Nuria Béjar, “es importante dar visibilidad a este producto novedoso y, muy especialmente, fabricar un producto ‘ad hoc’ flexible. Sería un error enfocarlo solo para un nivel adquisitivo alto. Deben coexistir distintos modelos de senior living, que tiene un gran potencial”. Para Bartolomé Inglés, por su parte, debe imperar “un modelo de resort con servicios, que se requiere para cumplir con las expectativas de calidad de vida. De ahí que la localización y el clima sean también importantes”.

Imagen de la mesa redonda ‘Nuevos modelos de vida senior’ con Nuria Béjar, National Director Healthcare en Savills; Alejandro Crespo...
Imagen de la mesa redonda ‘Nuevos modelos de vida senior’ con Nuria Béjar, National Director Healthcare en Savills; Alejandro Crespo, Managing Partner en Silverspring; Bartolomé Inglés, director general de Suba; y Alejandro Bermúdez, Co-fundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics.

Incertidumbre financiera ante un modelo en vías de desarrollo

Factores como el coste del suelo o la rentabilidad de este modelo disruptivo de residencia, también se expusieron en esta mesa redonda. “Existen distintas fórmulas, como Build to Rent, para un modelo que contribuye a la socialización de este colectivo senior. Pero, para ello, debe haber un cambio de mentalidad, buscando nuevas experiencias”, añadió Alejandro Bermúdez.

La esperanza de vida elevada, alrededor de los 82 años, va a marcar las necesidades a futuro, así que hay que trazar la hoja de ruta de esta necesidad habitacional 'especial'. “La demografía es muy elevada y debe cambiar el formato. Como está todo por hacer hay espacio para todos, sin errar en el retorno. Se abre una esfera para crear un modelo rentable, un producto flexible y asequible. Es importante el valor del suelo y los costes de construcción, para que sea un producto duradero y que cumpla los estándares en materia de eficiencia energética”, reconoció Nuria Béjar.

Pero, ante la incertidumbre de un producto por desarrollar, existen más dudas sobre su rentabilidad. Un aspecto que se analizó en profundidad en la siguiente mesa redonda, ‘Inversión y financiación. Un enfoque integral’, que contó con la presencia de Marta González-Llera, socia de Cases & Lacambra; Javier Picón, socio de Azora; Sergio Vidal, CEO de Goya Real Estate; y Jorge Ginés, director general de Asprima, como moderador. Un espacio de debate donde se expusieron las diferentes tipologías desde el punto de vista del promotor, así como los modelos de inversión y financiación y sus rentabilidades.

“Desde que se adjudica el suelo hasta que el producto ha finalizado pueden pasar entre 6 y 7 años, y esto tiene un coste. Así que ahora hay que empezar a crear un negocio, para que sea viable en menos de una década. A esto hay que sumar el vacío normativo, porque no son espacios de gestión turística, así que existe una necesidad para crear este sector”, anunció Javier Picón.

Por su parte, Sergio Vidal, presentó algunos casos de éxito con varios ejemplos bajo el denominador de senior living: “Es un modelo solvente, porque estas personas son solventes. En nuestro caso, venden su propiedad para vivir holgadamente en este nuevo modelo residencial durante los años de vida que le quedan. Es un modelo de alquiler sin mucha rotación, ya que pueden residir allí una media de 25 años. No obstante, en la actualidad el 40% de los residentes son británicos, frente al 10% de españoles”.

Mesa redonda sobre la importante de los modelos de gestión socio-sanitaria en el desarrollo del Senior Living, con Gerardo Amunarriz...
Mesa redonda sobre la importante de los modelos de gestión socio-sanitaria en el desarrollo del Senior Living, con Gerardo Amunarriz, director general de Matia Fundazioa, Fernando Benavente; consejero de Grupo Arpada; Raúl Muñiz, vicepresidente Primero de la Fundación Quirónsalud; y Miguel Usábel, Co-founder & CEO de Anubis Analytics.

Lo que está claro es que es un modelo que huye de las residencias tradicionales, sin renunciar a los servicios médicos que puedan requerir sus usuarios. De este modo, durante el Senior Living Forum también se expuso la opinión de algunos operadores de servicios, en relación a este segmento residencial en pleno desarrollo. De este modo, en la mesa de debate ‘Cambiando la narrativa: nuevos modelos y conceptos en el cuidado de mayores’, que contó con la participación de Gerardo Amunarriz, director general de Matia Fundazioa, Fernando Benavente; consejero de Grupo Arpada; Raúl Muñiz, vicepresidente Primero de la Fundación Quirónsalud; y Miguel Usábel, Co-founder & CEO de Anubis Analytics como moderador, se dio buena muestra de cómo la sociedad reclama un “nuevo acompañamiento vital. Cómo se quiere vivir es un nuevo modelo de gestión socio-sanitario, debido a la longevidad”, reconoció Gerardo Amunarriz.

Sin embargo, Raul Muñiz apostó por abrirse a estas nuevas oportunidades, pero sin cerrar ninguna alternativa: “Las empresas de salud hemos cambiado para adaptarnos a la nueva realidad, como puede ser la introducción de tecnología, para la atención sanitaria en remoto con la teleasistencia. Hay que escuchar lo que la gente quiere”. A esto hay que sumar el poco tiempo para diseñar este modelo y contar con profesionales formados en enfermería, así que “se trata de un segmento que va más allá del aspecto meramente constructivo y operacional, ya que existen otros agentes implicados”, añadió.

La industrialización abre el camino de la expansión del senior living

En cualquier caso, la definición del modelo urbanístico que se debe hacer en este nuevo segmento residencial, ha sido uno de los aspectos que se analizaron en la mesa de debate ‘Senior living y urbanismo’, que contó con Felipe Iglesias, abogado de Uría Menéndez; Antonio Ñudi, partner de Andersen; Julio Touza, socio director de Touza Arquitectos; y Araceli Martín-Navarro, socia-fundadora y presidenta de Coword como moderadora.

“Estamos en un momento crítico, porque estamos creciendo, se está generando una demanda, pero existe un cierto desorden en la regulación de estas construcciones. Es el momento de valorar qué modelo va a imperar: co-living, housing, flex-living… La narrativa que va imperando es el de la vivienda colaborativa”, declaró Felipe Iglesias. A lo que Julio Touza matizó que “la sociedad y el mercado van muy por delante del urbanismo”.

De izquierda a derecha...
De izquierda a derecha: Felipe Iglesias, abogado de Uría Menéndez; Antonio Ñudi, partner de Andersen; Julio Touza, socio director de Touza Arquitectos; y Araceli Martín-Navarro, socia-fundadora y presidenta de Coword, en la mesa de debate sobre urbanismo.

Sin duda, la relación entre promotor y operador es clave para impulsar proyectos relacionados con el senior living, pese a que”muchos inversores no tienen seguridad jurídica por el régimen de uso, pese a que, en contrapartida, existe una alta demanda y existen empresas dispuestas a desarrollar este modelo habitacional”, anunció Antonio Ñudi.

Una inmediatez de ejecución que tiene en la construcción industrializada su principal aliada, como se debatió en la sesión ‘Arquitectura y diseño. Senior living redefinido’, que contó con la participación de Pablo Elvira, director comercial de Porcelanosa Offsite; Rita Gasalla, presidenta del Observatorio de Arquitectura Saludable; José Antonio Granero, socio-fundador de Entreabierto; y Gema Alfaro, partner de Alfaro Manrique Atelier y cicepresidenta de IE Real Estate Club como moderadora.

La arquitectura se posiciona como agente activo que garantiza una buena calidad de vida de los futuros modelos de Senior Living...
La arquitectura se posiciona como agente activo que garantiza una buena calidad de vida de los futuros modelos de Senior Living. Una sesión que contó con la participación de Pablo Elvira, director comercial de Porcelanosa Offsite; Rita Gasalla, presidenta del Observatorio de Arquitectura Saludable; José Antonio Granero, socio-fundador de Entreabierto; y Gema Alfaro, partner de Alfaro Manrique Atelier y cicepresidenta de IE Real Estate Club.

La arquitectura incide en el estado anímico y emocional de las personas. En un modelo residencial y socio-sanitario como se define el senior living, con materiales como la madera, se genera una mayor interacción con la naturaleza, se baña de la luz natural... con lo que se aporta esa dosis de salubridad indispensable en este tipo de edificaciones modernas e innovadoras. De ahí que la construcción industrializada se convierte en un agente activo, que contribuya a dar respuesta, en un período más breve que por métodos tradicionales, a una demanda que irá ‘in crescendo’ en los próximos años.

“El 90% del tiempo lo pasamos en espacios interiores y estos impactan en la salud. Además, tras la pandemia, hay que redefinir estas unidades de convivencia, para reducir el ratio de posibles contagios, sea cual sea la tipología edificatoria”, destacó Rita Gasalla. Quien añadió que “la arquitectura debe cuidar a las personas en términos de ergonomía, calidad acústica, ventilación, naturaleza…”.

Para José Antonio Granero, “la economía de escala es el gran reto. Es un buen momento para decidir cómo diseñar estos espacios de hogar con los de relación y su entorno urbano, porque tiene que existir diversidad de producto para cada una de las necesidades”.

En este sentido, Pablo Elvira hizo hincapié en los “sistemas industrializados porque es fundamental trabajar de una forma colaborativa. Un valor añadido que crea certidumbre que estos sistemas tienen calidad y durabilidad, optimizando su gestión”. Además, destacó que la industrialización conlleva “recortar plazos de entrega y no depender de la mano de obra para su ejecución”.

La incorporación de elementos en 3D, como los baños industrializados, podrían ser una perfecta elección para el diseño de estos espacios habitacionales y de convivencia. “La industrialización no va a matar la arquitectura”, remarcó José Antonio Granero; mientras que Pablo Elvira también determinó que “el diseño no está reñido con la industrialización, ya que garantiza una reducción en términos de mantenimiento; así como se genera menor impacto medioambiental y se pueden incorporar nuevos materiales tecnológicos procedentes del reciclaje”. Incluso expuso la posibilidad que “edificios existentes como hoteles o complejos turísticos puedan adaptarse como senior living”. De este modo, se conseguiría dar respuesta a la demanda en un tiempo más reducido, incorporando soluciones industrializadas en la fase de rehabilitación de estas construcciones en desuso.

Una primera edición el Senior Living Forum que se cerró con muchos interrogantes, pero, dejando patente, el cambio de paradigma residencial para los +50 y, muy especialmente, una firme apuesta por la industrialización para la construcción de estas edificaciones más eficientes, saludables y sostenibles, que garanticen una alta calidad de vida de sus usuarios.

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