Marco regulatorio, fondos de inversión y contexto económico-social aceleran el proceso de transformación del sector inmobiliario español

El sector demanda nueve puntos para seguir la hoja de ruta marcada por Europa: flexibilidad en el uso del suelo, aumento de la densidad a través de la construcción en altura, la actualización de las políticas de urbanismo, la desatomización de los criterios constructivos de las Comunidades Autónomas, el aumento del uso de certificaciones sostenibles y declaraciones ambientales de productos, las bonificaciones fiscales que ayuden especialmente a las pymes, auditorías externas que estandaricen los ratings reputacionales y definan la consecución de los objetivos, impulsar industrialización y por último actualizar las métricas estadísticas que definen la composición y por lo tanto regulación del parque inmobiliario.

“El nuevo marco regulatorio, los fondos de inversión y el contexto económico-social actual están siendo los grandes aceleradores en el proceso de transformación del sector inmobiliario español”. Estas han sido las principales conclusiones de la segunda edición del foro InmoSostenible organizado por Uponor (multinacional experta en soluciones para el transporte de fluidos en la edificación y soluciones de Climatización Invisible por superficies radiantes) y Asprima (Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid). Un encuentro de debate donde destacados promotores, constructores y financieros analizaron las mejores prácticas y políticas en sostenibilidad, las ventajas de la financiación sostenible o los retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario para dar respuesta a la transformación y los objetivos de 2030 y 2050.

Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima, en su discurso inaugural apuntó que “la sostenibilidad no es un objetivo a corto plazo, sabemos dónde queremos llegar y cuándo debemos hacerlo. Las empresas del sector lo saben, sus líderes y equipos también, y esta estrategia debe sumar a todos, a clientes, a proveedores, a accionistas y a la Administración que debe ser más flexible, para potenciar que el esfuerzo que está haciendo el sector privado obtenga mayores y más rápidos resultados”.

En una de las principales ponencias del evento, Alberto Andreu, presidente de DIRSE, Asociacion Española de Directivos de Sostenibilidad (ASG) y profesor asociado de la Universidad de Navarra, dejó latente que la sostenibilidad es mucho más que una moda. “Este viaje comenzó hace 70 años, pero en los últimos, la regulación a través, por ejemplo, de la directiva de información no financiera, la ley de responsabilidades de capital que incluye al Consejo de Administración como máximo responsable de rendir cuentas ante los accionistas y los objetivos marcados por Europa, para 2030 y 2050 en materia de descarbonización, han supuesto el espaldarazo definitivo. Un camino que comenzó desde la voluntariedad, pero que ha encontrado su verdadera tracción a través del ordenamiento jurídico.

Andreu añadió que “hoy la hoja de ruta es muy sencilla, las empresas deben cumplir la ley, minimizando sus impactos negativos y maximizando los positivos, y esto supone equiparar la relevancia de la información financiera a la no financiera donde hoy existe una brecha. Los mapas de riesgos de las empresas que lideran esta transformación ya incluyen, por ejemplo, los riesgos climáticos. Esta brecha se verá reducida en los próximos años cuando desde la UE se establezca un paquete de métricas estandarizadas y las auditorías externas, algo que se espera en 2024 y no simples verificaciones, de esta información no financiera que podrían ser obligatorias en 2026-2027”.

Para Alberto Andreu “la revolución de la sostenibilidad se va producir como se ha producido la de la digitalización, con la diferencia de que en esta la regulación siempre ha ido por detrás de la innovación y en el caso del sector edificatorio es el marco regulatorio quien está acelerando la innovación que se está produciendo en las empresas que han asumido este reto”.

Mikel Echavarren, CEO de Colliers; Pablo Javier Penone Diíaz, Global Sustainability - Responsible Business de BBVA; y Juan Manuel Ortega, Chief Investment Officer en Colonial, dialogaron sobre cómo los grandes fondos y la banca están cambiando el mundo de los negocios del sector de la edificación a través de sus criterios de financiación.

“En un mercado como el actual las probabilidades de emitir deuda es más elevada y los criterios de sostenibilidad, cada día tienen más peso a la hora de valorar la financiación. Hay edificios y proyectos que se van a quedar fuera de juego o en otra división, porque cualquier inversión está siendo analizada con métricas no financieras y criterios de sostenibilidad. La pregunta es si en este contexto tiene sentido seguir utilizando los índices habituales, como el valor del euro por metro cuadrado. Son estadísticas que se utilizan para tomar decisiones regulatorias y no representan la realidad actual, ya que no diferencian entre los tipos de activos. La sostenibilidad se materializa, hoy cuando construimos los datos nos dicen qué materiales incluir, y este esfuerzo debe ser reconocido”, comentó Juan Manuel Ortega.

En este sentido Javier Penone (BBVA) apuntó que “estamos mirando y siendo mirados, todas las partes cada vez realizamos y nos hacen más preguntas sobre criterios de ESG. Ocurre en todos los sectores económicos y el inmobiliario en Europa está liderando esta evolución. Necesitamos que todas las partes entendamos la sostenibilidad como una inversión no como un gasto. Claro que la transformación requiere de una inversión de capital, pero es que hoy se desperdician millones de euros en ineficiencia que podríamos evitar, a la larga es rentable. Empresas, reguladores, accionistas e inversores están demandando información no financiera, para tomar decisiones de con quién trabajar y dónde invertir. Nosotros utilizamos métricas de ESG como KPI's para las bonificaciones, certificados, materiales utilizados, políticas de economía circular, estamos financiando la transformación”.

Por otro lado, durante su intervención, María Martín de Vidales, Senior Associate Sustainable Finance Solutions – Sustainalytics, explicó el papel de las empresas de rating en sostenibilidad: “Cuando analizamos una compañía analizamos todo, y el número final refleja todos los riesgos, los mitigados y no mitigados, incluyendo componentes de sostenibilidad. El sector inmobiliario europeo y también el español están por encima del resto del mundo. Es un sector maduro. Los resultados de estas compañías destacan ante variables como la formación de empleados, los modelos de negocio, la apuesta por las certificaciones, o las políticas de interactuación con sus ‘stakeholders’ o en los materiales utilizados en la construcción. La huella de carbono en la construcción o el ciclo de vida de las soluciones instaladas también son muy relevantes, ya que pueden suponer un deterioro futuro del activo, como lo es también poner en marcha procesos de seguimiento a lo largo del tiempo y mecanismos, para responder ante una ineficacia en el comportamiento o uso del edificio”.

En este sentido, Judith Masip, responsable de sotenibilidad de Uponor declaró que “todas las compañías que formamos parte del sector de la construcción debemos desarrollar soluciones que ayuden a hacer edificios, que generen el menor impacto posible en el medio ambiente. Para ello, ser transparentes y ofrecer la mayor información posible sobre el análisis del ciclo de vida de nuestras soluciones ayudará al sector a elegir, correctamente, entre todos los materiales y sistemas existentes. Nuestro objetivo es cubrir el 90% de nuestra cartera de soluciones con Declaraciones Ambientales de Producto (DAP), específicas de cada producto para 2027, y de la totalidad de nuestro porfolio en 2030. Utilizar un producto que tenga esta documentación facilita desarrollar edificios más sostenibles y ayuda en el proceso de certificación de sellos como Leed o BREEAM. Las DAP son un ejercicio de transparencia y responsabilidad que todos los fabricantes deberíamos llevar a cabo”.

La regulación del parque inmobiliario en materia medioambiental fue uno de los puntos tratados durante la jornada InmoSostenible22. “Entendemos la sostenibilidad como el motor del cambio y si le damos este valor central no podemos hablar de él en abstracto. Estamos en un camino que ya se ha iniciado y del que no hay marcha atrás, no sobreviviremos como empresas si no apostamos por la sostenibilidad. El primer paso hacia la descarbonización es cambiar la cultura de las organizaciones, involucrar a cada uno de los empleados y al primero al CEO. Después crear una estrategia que se apoye en métricas no financieras. Lo que no se mide no existe y son criterios que cada día nos demandan más nuestros inversores”, expuso Esther Duarte, directora de recursos corporativos de AEDAS Home.

“Este evento es el sentir del sector. La sostenibilidad es la herramienta perfecta para modernizar un sector que lo necesitaba, especialmente en el área residencial. La Administración debe ayudarnos, hoy se penaliza más a la vivienda sostenible que a la que no lo es. Cada vez que damos un paso en nuestra estrategia de ESG se incrementan los costes y, como el objetivo siempre ha sido construir viviendas accesibles, debemos ser más eficaces en otros terrenos como por ejemplo la industrialización que hoy nos aporta grandes ventajas, difíciles de cuantificar si las comparamos con la construcción convencional, donde no se tienen en cuenta aspectos como los retrasos de entrega o las exigencias de financiación. En el cómputo global y siempre que la industrialización forme parte del proyecto desde el inicio es mucho más rentable. Hemos llegado al momento del dato, ya no basta con el relato. Si queremos alcanzar los objetivos de 2030, para los que vamos justos, necesitamos innovar en materiales, disponer de métricas, de mucha información, muchos datos y apostar por la digitalización y la industrialización”, añadió Juan Antonio Gómez-Pintado, CEO de Vía Ágora.

“Europa nos impulsa a ser sostenibles y debemos seguir esa línea. En unos años la financiación será verde o va a ser una financiación muy cara o inexistente. El reto como sector es transformarnos siendo capaces de producir viviendas asequibles y eficientes. El cliente pide criterios de eficiencia energética y sostenibilidad, pero en ocasiones no es consciente de lo que tiene. Debemos hacer una labor pedagógica, para que comprenda el nuevo concepto de vivienda. En 2008 acabó una etapa en la historia del sector. Poco a poco se ha visto la necesidad y quiere hacerse una transformación, pero en el camino vamos a sufrir, conseguir que interactúen todos los agentes es complicado, pero sabemos cuál es la foto final y asumimos el reto con ilusión”, declaró Juan Carlos Bandrés, presidente de Lobe.

Mientras que Francisco Pérez, CEO de Culmia, también articuló su discurso en esta misma dirección: “El sector va tener que ser digital, sostenible e industrializado. Los inversores del build to rent, especialmente extranjeros, o las Administraciones para la vivienda asequible, nos piden certificaciones internacionales, que demuestren los criterios de sostenibilidad. Debemos integrar la economía circular en la obra, utilizar materiales reciclados, ser más eficaces en el tratamiento de residuos, conocer el origen de los materiales como la madera. Las grandes empresas solo construimos el 20% de la obra nueva cada año, debemos liderar la transformación, establecer soluciones escalables y servir de tractor para el resto del sector. Los fondos europeos deben servir para transformar la economía, y eso significa transformar los sectores, debemos hacerlo con valentía y la Administración debe apoyarnos dándonos mayor flexibilidad”.

Finalmente, José Antonio Fernández Gallar, CEO de OHLA, explicó que “hoy la gente tiene mejor coche que casa. El urbanismo es la génesis donde el mundo inmobiliario se apoya. En un urbanismo bien pensado las inversiones en transporte necesitan densidad de población, para ser rentables, construir en altura es más sostenible si lo comparas con crear una nueva zona de adosados, debemos pensar también en la pirámide de población y darle una solución presente y futura a las necesidades que llegarán. El mundo va más deprisa que la regulación. Hay que reducir la burocracia, cambiar el mundo del retail, poder modificar el uso del suelo o dejaremos muchos cadáveres inmobiliarios”. Un evento que fue clausurado por José María García Gómez, viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid.