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Según CB Richard Ellis los niveles básicos de certificación apenas suponen un coste de entre un 0,2% y un 2,3% más

El coste extra de la sostenibilidad

Fuente: CB Richard Ellis 22/09/2009

22 de septiembre de 2009

Según un informe de CB Richard Ellis, para que un edificio obtenga la certificación básica medioambiental no es necesario incurrir en ningún gasto de construcción extra. No obstante, para que un edificio alcance los estándares máximos de certificación, los costes de construcción se incrementan entre un 5% y un 7,5%.

Bajo el título ‘¿Quién paga la sostenibilidad?,’ CB Richard Ellis, compañía especializada en consultoría y servicios inmobiliarios a nivel internacional, ha presentado un informe sobre los costes que pueden suponer alcanzar la certificación básica medioambiental a la hora de construir un edificio. Según el informe, estos costes se reducen considerablemente si el planteamiento sostenible del edificio se lleva a cabo desde la fase de diseño y construcción. David Lázaro, director de Ingeniería y Sostenibilidad de CB Richard Ellis explica que “La percepción del mercado respecto al coste de la sostenibilidad es errónea. El sobrecoste se estima en un 17%, mientras que el valor real se encuentra en torno al 5% si nos referimos a la obtención de los estándares máximos de certificación. En España, esta percepción es aún mayor, con un sobrecoste estimado de un 19%”. El informe recoge los resultados de un estudio realizado por el Grupo CoStar en el que se indica que los edificios energéticamente más eficientes aumentaron sus tasas de ocupación un 6% más por pie cuadrado (0,09 m²), tuvieron un aumento del 8,2% en el alquiler promedio en comparación con el 7,6% de los edificios convencionales y un incremento en el precio de venta de entre un 9% hasta un 30% más.

Llegar a los estándares máximos de certificación sostenible añade entre un 5% y un 7,5% a los costes de construcción

Existe una relación evidente entre la reducción del uso de energía y los gastos de operación. La energía representa alrededor del 40% de los gastos de operación de un edificio típico de oficinas, lo que lo convierte en la partida de mayor coste y, al menos potencialmente, un elemento sustancial de gasto gestionable. Existen datos que sugieren que los ahorros acumulados por los bajos costes de mantenimiento de los edificios sostenibles dejan margen a un posible aumento del alquiler.

El ahorro en los costes de mantenimiento, la evidencia del aumento del alquiler y de los niveles de ocupación y el hecho de que con el tiempo, la tendencia sostenible estará más estandarizada y será más rápida y fácil de implementar, afectará cada vez más al comportamiento y a la toma de decisiones tanto de promotores como de inversores y ocupantes.

 La tendencia sostenible estará más estandarizada y será más rápida y fácil de implementar. Foto: Maciej Lewandowski...

La tendencia sostenible estará más estandarizada y será más rápida y fácil de implementar.

Foto: Maciej Lewandowski.

El panorama de la construcción sostenible (Estudio de CBRE)

La influencia de los edificios en el cambio climático está cobrando una gran importancia. Una proporción significativa de las emisiones de carbono provienen de los edificios de oficinas y residenciales, y la legislación nacional e internacional está cambiando las especificaciones de los edificios en un intento por abordar esta problemática.

El impacto más inmediato en el mercado de bienes inmuebles se está centrando en la eficiencia energética operativa y, por ello, en el desarrollo sostenible. Cada vez más las empresas son conscientes de las ventajas de ocupar edificios ‘verdes’, como un elemento de sus objetivos globales de sostenibilidad.

Los edificios sostenibles concentran mayores alquileres y mayores tasas de crecimiento del periodo de arrendamiento que los convencionales

La demanda de edificios sostenibles, energéticamente eficientes y socialmente responsables es cada vez mayor. A pesar de ello, son pocos los edificios que cuentan con medidas de sostenibilidad, y por tanto es difícil encontrar y compartir evidencia de buenas prácticas en el mercado actual. Esto se debe, en parte, a que ‘promover lo verde’ aún se percibe como más caro, y porque hay pocos ejemplos de sus beneficios comerciales, así como evidencias que constaten el incremento de rentas o del valor de venta en edificios sostenibles.

 La demanda de edificios sostenibles, energéticamente eficientes y socialmente responsables es cada vez mayor...

La demanda de edificios sostenibles, energéticamente eficientes y socialmente responsables es cada vez mayor.

Foto: Mateusz Stachowski

Este documento de CB Richard Ellis aborda diversas áreas de debate. Revisa las herramientas principales de medición para valorar los credenciales medioambientales del edificio y también evalúa el coste de producción y los perfiles de alquiler de los edificios verdes en comparación con los convencionales.

Hay indicios de que los edificios sostenibles cuentan con un porcentaje de prima de alquiler similar al de los costes de construcción adicionales. Por último, el documento proporciona indicadores de los posibles ahorros en los costes de explotación en los edificios sostenibles y sugiere que todos estos ahorros ofrecen posibilidades significativas en cuanto a primas de alquiler potenciales.

La tendencia animará a la promoción y ocupación de edificios sostenibles ya que cuentan con mayor demanda y menores costes de mantenimiento

En España, el sector inmobiliario absorbe más del 40% del consumo final de energía y se encuentra en fase de expansión, tendencia que previsiblemente hará aumentar el consumo de energía y, por lo tanto, las emisiones de dióxido de carbono. Dada la contribución de los edificios a las emisiones de carbono, el sector inmobiliario debe situarse a la vanguardia de este cambio, enfocado en la eficiencia energética operativa y el desarrollo sostenible: el llamado ‘edificio verde’.

El deseo de ser ‘verde’, o de ser percibido como tal, influye cada vez más en el comportamiento de algunas compañías. Mientras algunas empresas ven auténticas ventajas sociales y de marketing en el hecho de ocupar edificios verdes, al final, los inversores y promotores adoptarán prácticas sostenibles únicamente si tiene un auténtico sentido económico y financiero. Específicamente, los promotores que incurren en gastos adicionales al promover edificios verdes deben ser recompensados por ello. Esto origina una serie de cuestiones sobre la medición de los atributos de los edificios ‘verdes’, además de su adopción, como son el coste adicional de construirlos y el reembolso de valor por hacerlo.

 El deseo de ser ‘verde’, o de ser percibido como tal, influye cada vez más en el comportamiento de algunas compañías. Foto: Ulf Molich...

El deseo de ser ‘verde’, o de ser percibido como tal, influye cada vez más en el comportamiento de algunas compañías.

Foto: Ulf Molich.

La rentabilidad de los edificios sostenibles

Según el estudio, con los actuales cambios y exigencias normativas en la ejecución y diseño de edificios, no es práctico ni recomendable para ningún promotor ignorar las preocupaciones medioambientales. Entonces, ¿cuál es la diferencia real en el coste de producción entre un edificio ‘verde’ y uno convencional?

Un estudio realizado por BRE (Building Research Establishment) y Cyril Sweett investigó los incrementos marginales en el coste de construcción necesarios para obtener la clasificación Breeam. Tomando como muestra un edificio diferente para cada una de las categorías estudiadas, el análisis constató el aumento marginal del coste capital para lograr clasificaciones Breeam y EcoHomes durante el estudio (2003-4) para tres tipos de construcción diferentes: una casa, una oficina con ventilación natural y una oficina con aire acondicionado.

El estudio concluyó que, sujeto a ciertas condiciones, el rendimiento medioambiental de un edificio nuevo puede aumentar las clasificaciones de 1 a 3 por menos del 2% de coste del capital adicional, siempre y cuando las condiciones sean óptimas y se hayan implementado las medidas más rentables. En el caso de una oficina con ventilación natural se logró un aumento negativo (es decir, un ahorro neto) debido al coste reducido de planta en comparación con el coste de construcción estándar.

Los estándares medioambientales más altos son más caros. El desarrollo de proyectos que obtienen las clasificaciones más altas, entre ‘bueno’ y ‘excelente’, incurren en costes un 7% más altos que los de los edificios convencionales.

Las estimaciones basadas en proyectos estadounidenses que utilizan el proceso Leed indicaron inicialmente un aumento del 0-3% en coste del capital para las clasificaciones más bajas, y hasta un 6,5% para las clasificaciones más altas. En una revisión posterior de 138 edificios con diferentes compromisos medioambientales (93 que no cumplen con Leed y 45 que sí cumplen con Leed) se concluyó que los costes totales eran imperceptibles. Había variaciones amplias en el coste de la construcción pero “no había diferencia estadísticamente significativa entre la población Certificada Leed y la población Certificada no-Leed”.

En general, estos estudios sugieren que lograr la certificación básica no debe costar necesariamente más que un edificio estándar, sobre todo si la intención de construir un edificio sostenible está integrada en el proceso de diseño y construcción desde el comienzo. No obstante, al construir un edificio más sostenible (diseñado para lograr uno de los estándares más altos de certificación) es probable que se incrementen entre el 5% y el 7,5% los costes totales de construcción.

En España, el sector inmobiliario absorbe más del 40% del consumo final de energía y se encuentra en fase de expansión, tendencia que previsiblemente hará aumentar el consumo de energía y, por lo tanto, las emisiones de dióxido de carbono
 Lograr la certificación básica no debe costar necesariamente más que un edificio estándar. Foto: Eva Schuster

Lograr la certificación básica no debe costar necesariamente más que un edificio estándar.

Foto: Eva Schuster.

Minimizar el coste adicional de construcción

Construir sosteniblemente no es simplemente cuestión de incorporar elementos adicionales de diseño como paneles solares. Todo el proceso de solicitar la certificación medioambiental usando Leed o Breeam ya es caro, y el tiempo adicional de diseño también aumenta el coste. Hay que nombrar a consultores independientes y recopilar datos que demuestren que los puntos o créditos son merecidos. Comprar los materiales correctos, contratar a los profesionales adecuados y asegurar elementos de diseño apropiados representa una ‘tasa de sostenibilidad’ que no es siempre fácil de calcular y que las empresas no siempre están dispuestas a pagar.

Además, algunos estudios muestran grandes variaciones en la respuesta, lo cual introduce, claramente, una variación de mercado específica en los costes de desarrollo totales. Al mismo tiempo, la certificación formal sí tiene la ventaja de ‘certificar’ un cierto nivel de sostenibilidad, lo cual, en sí mismo, confiere algo de valor sobre la propiedad. Puede que sea difícil de evaluar exactamente el valor que confiere una determinada clasificación, pero parece más probable que este valor aumente en el futuro.

Esta es una de las razones por las que conseguir los incrementos relativamente pequeños del coste de construcción que muestran los estudios depende de tomar decisiones iniciales sobre las soluciones básicas de forma y servicio. Las soluciones económicas dependen de un diseño y especificación con Breeam o Leed desde el mismo origen del proyecto. Hacer más sostenible un edificio que ya ha sido diseñado sin tener en cuenta la sostenibilidad será, obviamente, más caro y potencialmente no logrará resultados tan satisfactorios en cuanto a los costes de confort, funcionamiento y mantenimiento a lo largo de la vida del edificio.

Hay indicios de que los edificios sostenibles cuentan con un porcentaje de prima de alquiler similar al de los costes de construcción adicionales...
Hay indicios de que los edificios sostenibles cuentan con un porcentaje de prima de alquiler similar al de los costes de construcción adicionales.

Foto: Eva Schuster.

Conclusiones del estudio

La agenda de la sostenibilidad seguirá creciendo en importancia dentro del sector inmobiliario, y afectará cada vez más al comportamiento y toma de decisiones de ocupantes, inversores y promotores.

Mientras que actualmente no hay una única definición acordada de lo que se considera un edificio ‘sostenible’, las herramientas que hay para evaluar las credenciales medioambientales de un edificio son cada vez más usadas y aceptadas.

Actualmente hay una percepción sobre el coste excesivo para el desarrollo de un edificio sostenible, frente al edificio convencional, que se sitúa entre el 2 y el 7% dependiendo en el nivel de certificación que se desea. Si además se pretende una promoción ‘Carbón-Neutral’ - lo que exige los niveles más altos de certificación Breeam o Leed - potencialmente abría que añadir un 15% a los costes de promoción. Todavía hay bastantes temas sin resolver sobre las expectativas de retribución por incurrir en estos costes adicionales, particularmente en términos de valor de inversión y precio.

No obstante, la evidencia en transacciones de alquiler indica que los edificios sostenibles alcanzan un aumento de alquiler similar en proporción a la escala de costes adicionales de promoción para niveles medios de certificación.

A pesar de las bajadas recientes del precio del petróleo, los ahorros en el coste del uso de la energía parecen aún más sustanciales, sugiriendo una mayor presencia de edificios sostenibles, ya que ofrece oportunidades significativas para posibles aumentos de alquiler. Con el tiempo por las mayores demandas y los menores costes de mantenimiento de los edificios sostenibles frente a los convencionales se animará cada vez más la promoción y ocupación de edificios sostenibles.

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