El aumento de la compraventa de viviendas de segunda mano impulsa en más de un 5% el gasto familiar en reformas en 2016

¿Por qué se ha impulsado la reforma? ¿Cuánto mueve al año y cuánta cuota de mercado ha logrado? ¿Es capaz la reforma de aumentar el valor de un inmueble? Todas estas cuestiones, y más, fueron resueltas por la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción, Andimac, gracias a las conclusiones extraídas del ‘Observatorio 360º de la Vivienda y la Reforma en el Hogar’, un estudio completo realizado por Arthursen para Andimac en el que se toma el pulso al sector residencial desde una perspectiva geográfica, económica y social y que la Asociación presentó el pasado mes de junio en Madrid.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, hace ya una década, el sector de la construcción está en pleno proceso de cambio. En este nuevo contexto, la reforma se configura como la nueva palanca del sector de la construcción gracias a una mayor apuesta por parte de las familias y a otro tipo de cambios que van más allá de lo estructural y que tienen que ver con la transformación económica y social que estamos viviendo.

Estas claves, entre otras, fueron tratadas por Andimac (que representa al comercio especializado en soluciones para la reforma, el mantenimiento y la construcción de viviendas y edificios), el pasado mes de junio en Madrid en una rueda de prensa en la que la entidad presentó su ‘Observatorio 360º de la Vivienda y la Reforma en el Hogar’, un estudio “que busca realizar una radiografía completa de la actividad de la reforma”, tal y como apuntó el director de Andimac, Sebastián Molinero, en la presentación del Informe. “En 10 años -añadió Molinero-, hemos pasado de un ‘boom’ a un ‘crash’ de la construcción. Consideramos que es un buen momento para la reforma como actividad económica”.

En esta década a la que se refirió Molinero, se ha pasado de construir 700.000 casas al año a unas 60.000, un enorme descenso que ha generado un elevado stock de vivienda sin vender. En este nuevo escenario, según aseguró el director de Andimac, es la compraventa de viviendas de segunda mano la que está repuntando, lo que contribuye a potenciar el gasto familiar en reformas. Tal y como se desprende del ‘Observatorio 360º de la Vivienda y la Reforma en el Hogar’, sólo en el último año, aumentó en un 5,2%, hasta alcanzar una media de 829 euros por hogar.

Actualmente cerca del 70% de las viviendas de segunda mano que se compran pasan antes o después por una reforma, bien para hacerlas más habitables o bien para revenderlas, según los datos de Andimac. Esto ha propiciado que desde 2013 –año en que la reforma empezó a remontar- el gasto de las familias en mantenimiento y reforma de los hogares haya crecido un 18,2%, pasando de los 701 euros hasta los 829 euros de 2016. Pero, ¿dónde se va ese dinero? Según el estudio, a materiales y equipamiento, como las puertas, tarimas, sanitarios, grifería, muebles y accesorios de baño, electrodomésticos y muebles de cocina, que son los que más cambian los españoles en sus hogares.

En un análisis por comunidades autónomas, las familias de Castilla y León, Baleares y Comunidad Valenciana fueron las que, en valores absolutos, más gastaron en reformar sus viviendas el pasado año. En concreto 1.049 euros, 1.004 euros y 975 euros de media, respectivamente. En el extremo opuesto se situaron País Vasco y Canarias, con una media de 655 euros y 696 euros, respectivamente.

Así, y aunque la reforma todavía no termina de remontar, el Observatorio 360º revela que existen una serie de causas estructurales y socioeconómicas que desencadenan este repunte actual y que, a medio plazo, se configurarán como patrones importantes para entender la realidad del sector de la construcción e inmobiliario durante los próximos años.

Cuadro 2. Ranking de CC AA por gasto medio en reforma por hogar. Fuente: Andimac, Arthursen.

“Hay un crecimiento sostenible de la vivienda y ese crecimiento se apoya en la reforma. Tenemos un parque de 25 millones de viviendas. Se trata de un parque que envejece, pero no sólo envejece el parque, también lo hace la población, lo que propicia una necesidad de transformar las viviendas”, afirmó Lorenzo Marazuela, CEO de Arthurse y director del Observatorio 360º.

Envejece el parque de viviendas, envejece la población

El parque de viviendas de España, declaró Marazuela, envejece a un ritmo del 2% cada año (Andimac estima que la mitad de las viviendas de todas las CC AA tienen más de 40 años y han sido construidas bajo criterios de baja calidad), con lo que dichos inmuebles van a requerir mantenimiento y reformas para adaptarlos a las nuevas necesidades. Actualmente, de cada 100 casas se reforman cuatro, de modo que al año se reforman alrededor de un millón de unidades del parque de viviendas existente. Pero no sólo el parque de viviendas envejece. Tal y como explicó el director del Observatorio 360º, la población española también lo hace: el aumento de la esperanza de vida es inversamente proporcional al número de nacimientos, lo que también supone una palanca para la reforma.

En esta línea, Marazuela hizo alusión a más factores que están fomentando el impulso de la reforma, como la aparición de nuevos modelos de familia, la imposición del alquiler frente a la compra e, incluso, o el ‘boom’ del alquileres vacacionales. “La estructura del hogar también ha cambiado. Un alto porcentaje lo componen sólo dos personas, frente a los cuatro integrantes tradicionales. Asimismo, el porcentaje de propietarios con hipoteca está descendiendo ya que están moviéndose hacia el alquiler e incluso hacia alquileres vacacionales”, manifestó Lorenzo Marazuela.

Lorenzo Marazuela, CEO de Arthurse y director del Observatorio 360º, en un momento de la presentación del estudio.

Nuevos modelos familiares

Los nuevos modelos de familia que se están imponiendo (como los monoparentales, los formados por solteros o divorciados o los que incluyen a amigos o familiares que comparten piso) es un factor que ha compensado la despoblación que fomentó la crisis, cuando muchos españoles emigraron para buscar trabajo o cuando los inmigrantes atraídos por la bonanza económica regresaron a sus países.

El alquiler gana terreno a la vivienda en propiedad

Asimismo, tal y como confirmó Lorenzo Marazuela, el alquiler poco a poco está ganando terreno a la vivienda en propiedad, sobre todo entre los más jóvenes, quienes suelen optar por esta opción cuando se independizan por cuestiones económicas y de flexibilidad, entre las que se encuentra la movilidad laboral. Según datos del Banco de España, el 15,6% del parque de viviendas en España en 2016 era de alquiler, su nivel más elevado desde los años 80. Por el contrario, el porcentaje de viviendas en propiedad ha bajado progresivamente, desde el 84% alcanzado en 2002 al 77,3%. Además, el alquiler arroja a los propietarios una rentabilidad que ronda el 5%, un porcentaje muy superior al interés medio que puede obtenerse hoy con productos financieros de bajo riesgo.

Apuesta por los alquileres vacacionales

Pero, además del alquiler de larga duración, España está apostando fervientemente por los alquileres turísticos. Así, las personas que alquilan su casa a estos huéspedes también están revitalizando la reforma, pues tienen que tener todo bien acondicionado para acogerles. Esta creciente apuesta de los españoles por los alquileres ha desencadenado, consecuentemente, una reducción de las hipotecas, lo que ha permitido a las familias ahorrar más y tener mayor capacidad de gasto para acometer las reformas pertinentes.

Pese a estos cambios estructurales y socioeconómicos a los que se refiere Andimac que han sido los desencadenantes del impulso que está tomando la reforma en los últimos años, las cifras todavía están muy lejos de los niveles previos a la crisis. En palabras de Lorenzo Marazuela, “el gasto familiar en reformas descendió un 35% entre 2006 y 2015”. Sin embargo, las previsiones son alcistas: Andimac estima que este aumento se consolidará en los dos próximos años, con incrementos del 3,7% en 2017 y del 1,6% en 2018.

“Lo que se está haciendo es liberar dinero de la unidad familiar para la vivienda, ya que lo que busca la familia es el confort. Tenemos que pensar que la reforma es una palanca de reactivación económica. La compraventa de viviendas, la cual tira de la reforma, sube a un ritmo del 19%, pero no hay conciencia de mantenimiento continuado”, explicó el CEO de Arthurse y director del Observatorio 360º.

Actualmente, la reforma supone el 80% de la actividad del sector de la construcción, pues solo el 15% de los materiales se destinan a la vivienda nueva. De este modo, la reforma ya mueve un volumen de negocio de más 15.200 millones de euros y se espera que en 2018 alcance los 16.185 millones. No obstante, la vivienda nueva va poco a poco recuperándose, pues el próximo año aumentará un 3% su cuota de empleo de materiales de construcción, precisamente el mismo porcentaje de caída para la reforma de vivienda antigua. De hecho, según manifestó Molinero, “ahora la vivienda nueva se recupera y se prevé que en 2018 se podrían superar las 100.000 viviendas iniciadas".

Es por este hecho que familias españolas aún están lejos de las europeas respecto a la dedicación para reformar su vivienda, ya que nuestra cultura ha propiciado que la reforma no se encuentre entre nuestras prioridades a pesar de que el 80% de las viviendas en nuestro país se tienen en propiedad. Según apuntan desde Andimac, las personas dedican al mantenimiento de su vivienda poco más del 3% de su presupuesto, mientras que destinan más de un 5% a idéntico cometido en el coche.

De hecho, si las familias aumentasen tan sólo un 1% su gasto anual en reformas y mantenimiento del hogar -270 euros de media por familia-, los ingresos del sector de la reforma crecerían en 5.000 millones. Sin embargo, más allá de considerarse una inversión rentable, la reforma se sigue viendo un gasto, e incluso un lujo, cuando realmente los datos demuestran la rentabilidad que supone esta inversión: según los cálculos de Andimac, una reforma integral –que tiene un coste de alrededor de 50.000 euros de media para un piso tipo de 90m²- puede revalorizar una vivienda en el orden de un 20%.

Asistentes a la presentación del estudio.

En definitiva, tal y como señaló Sebastián Molinero, “hay una actividad económica muy importante pero no se tiene en consideración ya que la actividad de reforma no se encuentra entre las prioridades de la sociedad: hay más conciencia de invertir en el coche que en la vivienda, sobre todo por temas de seguridad. El confort, el bienestar y la salud es al hogar lo que la seguridad vial es al coche. En definitiva, el buen estado de la vivienda es una necesidad”, sentenció el director de Andimac.

Por ello, en este escenario, además de la importancia de concienciar al usuario del papel de la reforma, también es necesario concienciar, a su vez, a las administraciones públicas de que tienen en la reforma una palanca para la recuperación económica más allá del turismo, el sector del automóvil y la construcción entendida como pura especulación. La importancia de apostar por la reforma deriva de su enorme componente social y humano al promulgar el bienestar de los individuos en su hogar, sin intereses e intermediarios que contaminan la cadena de valor. La reforma representa la cultura del ladrillo sano.

Para empezar a incentivar la reforma desde la Administración, desde Andimac apuntaron que es imprescindible recuperar la deducción de IRPF por rehabilitación de vivienda habitual en el tramo estatal y autonómico. Esta deducción se eliminó en 2013, en plena época de recortes, cortando a la vez las alas a la reforma y mejora de los hogares. Una vez que la recuperación ha llegado es momento de recuperar este incentivo para impulsar la reforma y concienciar a la sociedad de la importancia de tener su hogar en buenas condiciones. Igualmente, Andimac plantea la integración de la reforma en el Plan Estatal de Rehabilitación, Renovación y Regeneración urbana para apoyar la reforma interior de viviendas bajo criterios de accesibilidad, ahorro energético, seguridad y salubridad.

Cuadro 3. El peso de la reforma en el valor del mercado de la construcción. Fuente: Andimac, Arthursen.

Al mismo tiempo, la Asociación propone impulsar la creación del Código Técnico de la Reforma (CTR) que, al igual que el Código Técnico de la Edificación (CTE), marca las pautas por las que debe regirse la reforma desde el punto de vista técnico y constructivo y cubra el vacío que deja el CTE, que solo se dirige a la vivienda nueva.

Por último, siguiendo esta línea de profesionalizar la reforma, Andimac también reivindica la creación de la figura troncal del Asesor Técnico en Reforma, una figura imparcial e independiente que coordine todo el proceso de reforma de manera profesional y que, además, audite a posteriori que esté bien realizada. Asimismo, esta figura se encargaría también de realizar un ‘servicio postventa’ o de seguimiento a la vivienda para detectar las necesidades que van surgiendo con el paso del tiempo y fidelizar al cliente.

En definitiva, y con las cifras sobre la mesa, el estudio busca concienciar a la sociedad y a la clase política de que la reforma puede actuar como impulso para la recuperación económica más allá de la industria turística y la del automóvil. Pero, para ello, debe contar con el respaldo de las administraciones públicas con una serie de medidas de corte político, legal y fiscal para hacer que la reforma en España adquiera la misma importancia que tiene en los países vecinos.