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“El valor del certificado no se entiende por parte del cliente como un valor añadido a su propiedad”

Entrevista a Paula Serrano, experta en calificación y certificación energética

Eduard Cortines02/05/2017

La certificación y la calificación energéticas están a la orden del día. Para adentrarnos en esta temática hemos hablado con Paula Serrano, arquitecta colegiada experta en estándares europeos y certificación LEED y LEED AP BD+C, que desarrolla contenido digital sobre certificación energética en certificadosenergeticos.com.

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¿En qué consiste el proceso de certificación energética?

El procedimiento de certificación de la eficiencia energética de los edificios consiste básicamente en evaluar el consumo de energía no renovable y las emisiones de CO2 liberados a la atmósfera teniendo en cuenta la eficiencia energética de la envolvente térmica por un lado y el uso de las instalaciones térmicas en el edificio por otro. Para ello es necesario utilizar una herramienta informática oficial en la que el técnico certificador introduce una serie de datos que previamente ha recopilado y calculado.

En el caso de un edificio de nueva construcción, el certificado forma parte del proyecto. Sin embargo cuando se certifica un edificio o parte de un edificio existente, el técnico tiene que realizar una visita para la toma de datos, no sólo de dimensiones de todos los elementos que forman parte de la envolvente térmica, sino también de su composición constructiva, de los puentes térmicos, de la orientación solar, de aquellos elementos que proyecten sombra y de las características técnicas de las instalaciones térmicas (agua caliente sanitaria, calefacción y refrigeración) y también de iluminación en los edificios y partes de edificios de uso distinto al residencial.

Una vez se han introducido los datos, el propio programa oficial calcula la letra dentro de la escala de calificación energética, que va de la letra A a la letra G. Los edificios con bajas calificaciones, es decir con calificación G, F o E son los menos eficientes y por lo tanto más contaminantes, siendo G la peor calificación. En cambio los edificios con letra A, B o C son edificios de alta eficiencia energética, que apenas consumen energía y que por lo tanto contaminan menos.

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El procedimiento cambia si el inmueble que se certifica es una vivienda en un bloque o un edificio residencial, o si se trata de un edificio o de parte de un edificio terciario. Por ejemplo un local comercial dentro de un edificio residencial, un colegio, un edificio de oficinas o todo un centro comercial. En este sentido el procedimiento puede ser más simple o más complejo.

Por último y no menos importante. El certificado energético debe de estar debidamente registrado para que sea un documento oficial y debe ser completo. Esto quiere decir que debe de incluir el contenido mínimo según el artículo 6 del RD 235/2013 que regula el procedimiento de certificación energética de edificios.

Una vez registrado en el organismo oficial por comunidad autónoma correspondiente se obtiene la etiqueta energética.

¿Qué aporta esta certificación? ¿Qué utilidad tiene?

La certificación de la eficiencia energética de los edificios es algo comparable a la de los electrodomésticos, los aparatos de aire acondicionado, las bombillas o la de los vehículos. Todos ellos son productos que consumen algún tipo de energía, ya sea electricidad, gasóleo, gas natural, etc. Energía por otro lado generalmente contaminante.

Cuando vamos a comprar una bombilla, una nevera o incluso un vehículo, se nos informa de la calificación dentro de la escala con una etiqueta energética relativa a su consumo y a las emisiones de CO2 asociadas. Es algo que ya hemos interiorizado y que no es en absoluto desconocido para todos como consumidores. Uno de los criterios más determinantes para muchos consumidores a la hora de decantarse por uno u otro producto es el consumo energético, y la etiqueta informa de ello. A mayor consumo mayor será su repercusión en la factura energética cada mes, mientras el precio de la energía no para de subir.

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Pues bien, en el caso de los edificios o de las viviendas o de los locales comerciales, la certificación energética tiene la misma utilidad, pero sin embargo el público en general no lo interioriza de la misma manera, y no debería de ser así. El certificado energético de edificios es un derecho del consumidor. Sirve para saber si el inmueble en el que estás interesado requiere de un alto o un bajo consumo energético para garantizar el confort en el interior de los usuarios.

Cualquier persona interesada en alquilar o comprar una vivienda tiene el derecho de ser informado desde el primer momento de la eficiencia energética de la vivienda, local o edificio en el que esté interesado. Y no sólo por el consumo energético de dicha vivienda sino también por las emisiones contaminantes de CO2 que no olvidemos son el principal motor causante del cambio climático provocado por la actividad de las personas.

Y es más, el certificado energético de edificios existentes debe de incluir información sobre qué medidas llevar a cabo para mejorar la eficiencia energética de la vivienda, así como de la relación coste-eficacia de dichas medidas. También podrá incluir información sobre posibles subvenciones o ayudas públicas entre otros aspectos que puedan interesar al propietario o arrendatario de la vivienda si así lo solicita.

La vigencia del certificado energético es de 10 años. Durante este tiempo el certificado podrá ser requerido para diferentes trámites: alquiler y venta de inmuebles, solicitud de ayudas públicas para la rehabilitación energética, valoración inmobiliaria, reducción del diferencial en la solicitud de hipotecas como así lo ofrecen algunas entidades bancarias y posiblemente a la larga ventajas fiscales, como puede ser la reducción del IBI por disponer de una vivienda de alta eficiencia energética que no contamine.

¿Cuál es la situación de las viviendas que solicitan las certificaciones?

En primer lugar hay que diferenciar si la certificación se va a realizar para una vivienda de nueva construcción o para una vivienda existente. En el primer caso, la certificación energética forma parte del proyecto de ejecución de la vivienda, así como de la documentación de fin de obra. La calificación del edificio terminado será la definitiva, y es obligatorio para todos aquellos edificios cuya solicitud de licencia sea posterior al 1 de Noviembre de 2007. Esto significa que desde dicha fecha todas las viviendas de nueva construcción deben ‘salir’ con su certificado energético, y que su calificación se corresponderá con las exigencias normativas en ese momento relativas al ahorro de energía y la reducción de las emisiones contaminantes.

La obligatoriedad de disponer del certificado energético de las viviendas existentes es más tardía. Desde el 1 de Junio de 2013 es requisito disponer de certificado energético en vigor y debidamente registrado para alquilar o vender una vivienda. En este sentido la mayoría de las viviendas construidas, especialmente las anteriores a 1981, son de baja calificación energética. Estamos hablando de calificaciones en su mayoría G o F. Se trata de viviendas con mala orientación, que no disponen de aislamiento térmico en sus fachadas, suelos y/o cubiertas, que cuentan con ventanas con vidrios simples y marcos de muy bajas prestaciones térmicas, que disponen instalaciones térmicas antiguas y de muy bajo rendimiento energético, y que por lo tanto son muy contaminantes.

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Calificación de una vivienda construida en 1983.

Cerca de un 58% del parque edificatorio en España se ha construido sin ningún critero mínimo de eficiencia energética (dato obtenido del preámbulo de la Ley 8/2013 de 26 de Junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas). Y las que se construyeron hasta la aparición del Código Técnico de la edificación en 2007 tampoco son mucho mejores.

¿Cómo se consigue la calificación A?

Dentro de la escala de la calificación energética de edificios la calificación A representa un inmueble de máxima eficiencia energética, es decir, un inmueble que apenas consume energía no renovable y que por lo tanto menos contamina al emitir menos kg de CO2 a la atmósfera.

Una vivienda por ejemplo, puede alcanzar esta calificación si está diseñada y construida de acuerdo a tres principios básicos y en este orden:

  1. Reducción de la demanda energética de calefacción y refrigeración.
  2. Aprovechamiento de fuentes de energía renovable para satisfacer la demanda energética.
  3. Uso de instalaciones térmicas de alta eficiencia energética.

Es lo más parecido a lo que en 2020 será ya una obligación para los edificios nuevos que se construyan: que sean de consumo nulo de energía (en 2018 para los edificios nuevos que construya la Administración). La Directiva Europea 2010/31/UE define edificio de consumo nulo como un edificio con un nivel de eficiencia energética muy alto, en el que la cantidad casi nula de energía requerida para su normal funcionamiento esté cubierta en muy amplia medida por fuentes renovables, incluida la producida in situ, es decir, solar térmica, fotovoltaica, geotermia o aerotermia por ejemplo.

Los sistemas constructivos de alta eficiencia energética junto a las energías renovables son dos requisitos fundamentales para alcanzar niveles de máxima eficiencia energética en los edificios.

¿Cuáles son los requisitos que se deben cumplir para poder ser certificador?

El Ministerio de Energía establece que según el RD 325/2013 que regula el procedimiento de certificación energética de edificios y la Ley de Ordenación de la Edificación, son competentes para realizar el certificado energético los arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores y hasta 18 especialidades de Ingeniería.

¿Cómo nos podemos cerciorar de que la certificación ha sido realizada adecuadamente?

En el caso de la certificación energética de edificios existentes, la visita por parte del técnico al inmueble es obligatoria. Este es el tipo de certificado que se demanda para la venta y alquiler de inmuebles que deban de disponer del mismo. Durante la visita el técnico debe de tomar todos los datos necesarios para la correcta definición de la envolvente térmica y de sus instalaciones. Por lo tanto, hay que desconfiar de aquellos certificados realizados sin visita al inmueble.

Puede que para una persona que no es profesional cualificado sea difícil determinar si el certificador ha definido correctamente la envolvente térmica y las instalaciones. Incluso puede que el documento sea difícil de entender. En ese caso hay que solicitar al técnico que explique de manera sencilla como lo ha realizado y contrastar.

Si nos fijamos en el contenido, el certificado dispone de una portada y de cuatro anexos. En la portada aparece la firma del técnico certificador, el cual debe de ser un técnico competente y por lo tanto disponer de la titulación habilitante. En los dos primeros anexos se definen las características energéticas del edificio y la calificación, tanto globales como parciales. En el tercer anexo se deben de definir las medidas de mejora de la calificación energética obtenida, al menos una, en el caso de edificios existentes.

Por último, para que el certificado sea un documento oficial debe de estar registrado en el organismo oficial por Comunidad Autónoma. Además una vez registrado el técnico deberá de entregar al propietario del inmueble la etiqueta energética y el justificante de registro del certificado, además del propio certificado.

¿Existe intrusismo en este mercado? ¿Se exponen a algún peligro los ciudadanos que acudan a certificadores con precios bajos? ¿Cuáles?

Es difícil que haya intrusismo como tal cuando el certificado sólo puede ser realizado por técnicos competentes que dispongan de la titulación habilitante. Sin embargo sí es cierto que el RD 235/2013 que regula el procedimiento de certificación energética deja la puerta abierta a que exista la figura del Técnico ayudante del proceso de certificación energética de edificios. Un técnico que debe de estar en posesión de un título de formación profesional, entre cuyas competencias se encuentran la colaboración como ayudante del técnico competente en el proceso de certificación.

Es ahí donde sí que puede haber intrusismo porque: ¿quién vigila si el técnico ayudante dispone del título de formación profesional? Durante la fase de registro del certificado sí es necesario indicar la titulación del técnico certificador. Incluso aparece en la portada del propio certificado. Pero en el caso del ayudante sólo lo sabe el que firma el certificado. Estamos hablando por ejemplo de ayudantes que sin la formación ni los conocimientos necesarios se ofrecen a realizar la visita o introducir datos en el programa oficial de certificación energética y por tarifas irrisorias.

Existe una gran competencia en el mercado y sobre todo una guerra de precios a la baja. Esto es una realidad. Los honorarios son libres y cada técnico decide cómo valorar su trabajo. A partir de aquí y aplicando la lógica lo que puedo decir es que los ciudadanos que acudan a certificadores con precios bajos se exponen seguramente a un certificado en el que no se ha empleado el tiempo suficiente por parte del técnico certificador para realizar el certificado correctamente. Nadie regala su trabajo.

¿Qué ocurre si cuando alquilamos o compramos un piso no se presenta la certificación?

De nuevo hago alusión al RD 235/2013 que regula el procedimiento de certificación energética de edificios. En su disposición transitoria primera lo dice muy claro: “La presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha (1 de Junio de 2013)”. Es el propietario por lo tanto el responsable de encargar el certificado, a menos que se corresponda con alguna de las excepciones recogidas en el mismo decreto, y de ponerlo a disposición del adquiriente.

La infracción por vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario, es una infracción grave cuya sanción económica va desde los 601 euros hasta los 1.000 euros.

De igual manera publicitar la venta o alquiler de edificios o unidades de edificios que deban disponer de certificado de eficiencia energética sin hacer mención a su calificación de eficiencia energética, es una infracción leve cuya sanción económica va desde los 300 euros hasta los 600 euros.

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Los precios excesivamente bajos, desde el punto de vista técnico, pueden implicar que o bien no se ha realizado visita, o bien si se ha realizado que ha sido anecdótica, que se ha abusado de los datos por defecto, que no se han definido patrones de sombra, que la envolvente y las instalaciones se han definido analizando lo que se puede apreciar desde Google Earth y la escasa información de catastro o bien confiando en la información transmitida por el propietario para no hacer la visita, que no se ha definido ninguna medida de mejora y si se ha definido ni se ha valorado económicamente y tampoco se ha descrito.

Lo cierto es que puede que al cliente todo esto le dé un poco igual mientras que el certificado sea entendido como un impuesto o un trámite por el que hay que pasar para realizar la venta o alquiler de su inmueble, y no se valore en cambio por la información que aporta y la repercusión que todavía no tiene. El valor del certificado no se entiende por parte del cliente como un valor añadido a su propiedad.

Las consecuencias son certificados incompletos y con calificaciones que no se corresponden con la realidad física del inmueble. Además se han tipificado infracciones en materia de certificación energética de edificios con sanciones económicas, entre ellas: falsear la información en la expedición del certificado o expedir certificados que no incluyan la información mínima exigida, entre otras.

¿Cómo se regula este mercado de certificación en otros países? ¿En qué posición se encuentra España con respecto al resto de países?

La primera normativa que regula la eficiencia energética a nivel europeo es del año 2002. Su objetivo era promocionar los edificios de alta eficiencia energética y fomentar entre el público que esta información es un derecho para los consumidores y usuarios, haciendo referencia a la información sobre eficiencia energética (certificado) de aquellos inmuebles que se vendan o alquilen. En España la obligación de disponer de certificado para obra nueva data de noviembre de 2007, mientras que para edificios existentes no empezó a ser obligatoria hasta junio de 2013. Tanto el procedimiento como el formato del propio certificado varían de un país a otro.

Por otro lado, parece ser que en la mayoría de países europeos el precio del certificado viene determinado por el mercado. En Dinamarca sin embargo los precios están fijados por ley para edificios residenciales hasta los 299 m² de superficie. En España y con la legislación actual esto es sencillamente imposible. Si bien es cierto que el Ministerio de Hacienda publicó mediante un BOE las tarifas aplicables por Segipsa en los trabajos relativos a la certificación y auditoría energética de bienes inmuebles, la realidad es que los precios que se manejan en el día a día en la calle pueden llegar a ser hasta un 60-70% inferiores a los publicados.

Por lo tanto, parece que el precio del certificado está condicionado por la situación económica del país y por lo que los clientes están dispuestos a pagar por este documento. El certificado energético en España aporta información útil, aunque lo cierto es que también podría mejorar si se compara por ejemplo con el de Reino Unido, donde lleva más tiempo arraigado y la información que aporta es mucho más consistente. El EPC (Energy Performance Certificate) de una vivienda en Reino Unido informa entre otros aspectos de lo siguiente:

  • Análisis de costes y ahorros potenciales con cifras en libras, a tres años vista, basados en las recomendaciones detalladas.
  • Calificación actual y mejorada así como tres medidas recomendables aportando datos de coste, ahorros y si es subvencionable por Green Deal.
  • Información respecto de la financiación de las mejoras a través de la factura energética de la vivienda. Las obras de mejora ejecutadas se pagan a través de la factura energética mediante los ahorros económicos obtenidos.
  • Muestra una tabla de recomendaciones indicando si son subvencionables o no, y además existe una herramienta online reconocida por Green Deal (Green Deal: energy grants calculator) donde el ciudadano puede personalizar el paquete de medidas más adecuado para conseguir ahorros en su factura energética y cómo gestionar la solicitud de subvenciones.

Comentarios al artículo/noticia

#2 - www.certificadosenergeticos.com
10/05/2017 12:04:21
Hola Laura. Como has podido leer sólo es necesario disponer del título habilitante para realizar certificados energéticos. No es necesario obtener ninguna acreditación. Si es cierto que la formación especializada es fundamental aunque no es un requisito legal. Si te interesa la certificación energética de edificios te invito a que visites nuestra plataforma: www.certificadosenergeticos.com. Ahí dispones de un blog donde resolver dudas y si también te interesa crearte un perfil como certificador. Un saludo y gracias por tu comentario. Paula
#1 - Laura Rivera
07/05/2017 3:14:22
Interesante la entrevista, como profesional de la ingeniería eléctrica me gustaría obtener credenciales como certificador en esta área.

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