España acumula un déficit de 750.000 viviendas desde 2021 ante el desequilibrio entre oferta y demanda
La formación de nuevos hogares supera la capacidad de producción de vivienda, según un informe de Gibobs.com. En 2025 se terminaron 91.896 viviendas, frente a las 280.000 anuales que estima necesarias el Banco de España. El encarecimiento del suelo, los plazos administrativos y las condiciones de financiación dificultan el aumento de la oferta residencial.
La oferta de vivienda en España continúa por debajo de las necesidades estimadas del mercado residencial. De este modo, entre enero y junio de 2026 se crearon 112.801 hogares, mientras que en 2025 se terminaron 91.896 viviendas. Esta última cifra contrasta con las 280.000 viviendas anuales que el Banco de España considera necesarias para responder a la demanda.
Esta diferencia refleja un desequilibrio que se ha prolongado durante varios años. De acuerdo con el informe de Gibobs.com, el déficit acumulado desde 2021 ronda las 750.000 viviendas. Cuando la producción anual no alcanza las necesidades del mercado, la demanda pendiente se suma a la de los ejercicios siguientes, lo que dificulta recuperar el equilibrio entre hogares y viviendas disponibles.
El documento identifica varios factores que sostienen la demanda residencial. Entre ellos, figuran la evolución del mercado laboral, las condiciones de acceso a la financiación hipotecaria y la actividad de los compradores extranjeros. En el segundo trimestre de 2026, la tasa de paro se situó en el 9,87%, mientras que el esfuerzo hipotecario alcanzó el 36,1% de los ingresos en el primer trimestre.
La demanda internacional también tiene un peso relevante en determinadas zonas. Según los datos recogidos por Gibobs.com, los compradores extranjeros representan aproximadamente una de cada seis operaciones de compraventa en España, una proporción que se acerca a la mitad en Alicante y supera un tercio en Málaga.
En este contexto, el precio registrado de la vivienda alcanzó los 2.487 euros por metro cuadrado, un 9,2% más que un año antes, según el informe.
“Cuando solo llega al mercado una de cada tres viviendas que se necesitan, los compradores compiten por las que hay disponibles y esa competencia se traslada al precio”, explica Jorge González-Iglesias Baeza, consejero delegado y cofundador de Gibobs.com.
El suelo y los plazos administrativos condicionan la oferta
El incremento de la producción residencial requiere superar distintas fases, desde la adquisición del suelo y la obtención de las licencias hasta la ejecución de las obras y la entrega de las viviendas. Los costes del suelo y los tiempos de tramitación administrativa condicionan la capacidad de respuesta del sector a corto plazo.
El precio del suelo urbano se situó en 207,8 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2026, su nivel más alto desde 2011, con un incremento interanual del 15,3%. A este encarecimiento se suman los plazos de concesión de licencias, que, según el informe, alcanzan los 18 meses en Valencia y en el área metropolitana de Madrid. En los municipios de menos de 50.000 habitantes, el periodo se estima en seis meses, incluso bajo hipótesis optimistas.
La situación contrasta con los tiempos de comercialización de la vivienda de obra nueva en los mercados de mayor demanda, donde, según el documento, las promociones se venden en un plazo de entre tres y seis meses y el stock disponible se encuentra en niveles mínimos.
“El suelo está en máximos, las licencias necesitan, como mínimo, entre seis y dieciocho meses, y a veces un plazo mayor, y la obra nueva se vende en pocos meses. En estas condiciones, el equilibrio entre hogares y viviendas se ajusta por precio. Mientras las viviendas terminadas no se acerquen al número de hogares que se forman, la presión sobre los precios seguirá presente”, analiza González-Iglesias Baeza.
La financiación, otro condicionante para las promociones
La diferencia entre las viviendas proyectadas, las que comienzan a construirse y las que finalmente se entregan constituye otro de los aspectos señalados en el informe. Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y del Ministerio de Transportes citados en el documento, en 2025 se visaron 139.016 viviendas y se iniciaron 137.330.
El volumen de actividad registrado en estas fases no se tradujo en un número equivalente de viviendas terminadas durante el mismo ejercicio. A los plazos de construcción se añaden las condiciones de acceso a la financiación, que influyen en la capacidad de los promotores para poner en marcha nuevos proyectos.
De acuerdo con el informe, el crédito promotor bancario creció un 1,3% en 2025, según el Banco de España. Además, para acceder a esta financiación, las entidades suelen exigir que se haya comercializado sobre plano entre el 40% y el 80% de las viviendas de una promoción. La financiación bancaria cubre, según los datos aportados por Gibobs.com, entre el 55% y el 65% del coste del proyecto, por lo que el promotor debe aportar capital propio para cubrir la parte restante. El desembolso inicial de los fondos puede demorarse entre tres y seis meses.
En este escenario, la financiación alternativa constituye otra vía para obtener recursos destinados al desarrollo de promociones residenciales, aunque presenta un coste financiero superior al de los préstamos bancarios.
El informe sitúa así la disponibilidad de suelo, los plazos administrativos, la evolución de la construcción y el acceso a la financiación entre los factores que condicionan la capacidad del mercado para aumentar la oferta residencial y reducir el déficit acumulado de vivienda en España.
