El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 recoge, a partir de datos del INE, que el 22,9% de los hogares vive en inmuebles con deficiencias graves, entre ellas aislamientos térmicos o acústicos inadecuados, humedades o instalaciones anticuadas

La Asociación de Fabricantes Españoles de Lanas Minerales Aislantes (Afelma) plantea incorporar la habitabilidad al debate sobre vivienda ante el inicio de septiembre, con el precio de la vivienda usada y del alquiler en máximos y una parte relevante del parque residencial español construida bajo exigencias distintas a las actuales. La asociación propone así ampliar la mirada más allá del coste de acceso para tener en cuenta también las prestaciones de los edificios y el coste de habitarlos.

Las familias españolas afrontan la cuesta de septiembre con el precio de la vivienda usada en máximos históricos y el alquiler por encima de los 15 euros por metro cuadrado al mes. En un mercado marcado por el debate sobre los precios y la oferta, la Asociación de Fabricantes Españoles de Lanas Minerales Aislantes (Afelma) plantea incorporar una tercera variable: la habitabilidad. La cuestión, sostiene la organización, no pasa únicamente por cuánto cuesta acceder a una vivienda, sino también por las prestaciones que ofrece el edificio y el coste de vivir en él en términos de energía, climatización y confort.

Según Idealista, el precio medio de oferta de la vivienda usada se situó en julio en 2.933 euros por metro cuadrado, un 13,1% más que un año antes. En el mercado del alquiler, el precio alcanzó en agosto los 15,1 euros por metro cuadrado al mes, con un incremento interanual del 5,8%. Al mismo tiempo, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 recoge que el 22,9% de los hogares reside en inmuebles con deficiencias graves. Estos datos no permiten establecer que las viviendas más caras presenten peores condiciones, pero sí ponen de manifiesto que precio y habitabilidad son variables diferentes.

“Un código postal premium no garantiza una vivienda premium. La ubicación explica buena parte del valor inmobiliario, pero no nos dice, por sí sola, cómo responde el edificio al calor, al frío o al ruido. Si medimos cuánto cuesta cada metro cuadrado, también debemos prestar atención a cómo se vive dentro de él”, señala Gustavo Blázquez, presidente de Afelma.

La asociación denomina 'brecha de habitabilidad' a la distancia potencial entre el valor económico de acceso a una vivienda y las prestaciones que ofrece el edificio. No se trata de un índice estadístico ni implica una relación causal, ya que factores como la ubicación, la escasez o la demanda pueden elevar los precios sin que las características constructivas hayan mejorado al mismo ritmo.

El Boletín Especial sobre Rehabilitación 2025 del Observatorio de Vivienda y Suelo contabiliza, a partir de los datos del Catastro de 2025 —excepto en País Vasco y Navarra—, 11,78 millones de inmuebles residenciales en tramos de construcción hasta 1980, casi el 48% del total analizado. La NBE-CT-79, aprobada en 1979 y en vigor desde 1980, fue la primera Norma Básica de la Edificación relativa a las condiciones térmicas.

La antigüedad de un inmueble no permite concluir que una vivienda esté actualmente mal aislada, ya que puede haber sido objeto de una rehabilitación. Sí evidencia, sin embargo, que una parte muy relevante del parque residencial español fue concebida bajo unas exigencias constructivas diferentes de las actuales.

Barcelona ofrece un ejemplo de cómo pueden convivir precios elevados de la vivienda y un parque residencial de cierta antigüedad. En julio, Sarrià-Sant Gervasi, con 7.155 euros por metro cuadrado; Les Corts, con 6.743 euros; y Eixample, con 6.630 euros, eran los tres distritos con los precios de oferta más altos, según Idealista. Sin embargo, el Anuario Estadístico de Barcelona 2024 refleja que más del 80% de los locales catastrales destinados principalmente a vivienda en los tres distritos fueron construidos antes de 1980. En el Eixample, la proporción se acerca al 87%, mientras que la antigüedad media alcanza los 75,2 años. Como referencia, una vivienda de 80 metros cuadrados al precio medio de oferta del distrito tendría un valor aproximado de 530.000 euros.

Estos datos no permiten determinar el comportamiento energético o las condiciones de habitabilidad de las viviendas ni tienen en cuenta las posibles rehabilitaciones posteriores. Sí muestran, no obstante, que un mercado residencial con precios elevados puede asentarse sobre un parque de edificios antiguo y que el precio del metro cuadrado no constituye, por sí mismo, un indicador de las prestaciones de una vivienda.

A escala nacional, los datos apuntan en la misma dirección. De los 5,51 millones de certificados de consumo energético de edificios existentes correspondientes a 2022 recogidos por el Observatorio, el 84,09% se concentraba en las letras E, F y G. “El debate sobre vivienda no debería centrarse sólo en cuánto cuesta entrar. Existe también un coste real de habitar: la energía que necesita la casa, la climatización que exige, el ruido que deja pasar y el confort que ofrece. La ubicación no se puede cambiar; el edificio, sí”, afirma Gustavo Blázquez, presidente de Afelma.

Septiembre marca un momento para hacer balance sobre el comportamiento de la vivienda durante los meses de verano. Tras el periodo de mayor calor, los hogares pueden evaluar cómo ha respondido su vivienda a las altas temperaturas, cuánto han recurrido a la climatización y qué nivel de confort han mantenido. Para Afelma, esta experiencia debería incorporarse al concepto de coste de habitar, junto al precio de compra o alquiler.

En el mercado del alquiler se suma, además, la cuestión de los llamados 'incentivos divididos': quien asume el coste del consumo energético y experimenta las condiciones de confort no siempre es quien decide o financia las mejoras del inmueble, muchas veces necesarias. Por ello, la asociación considera que las políticas de rehabilitación deben garantizar que sus beneficios alcancen tanto a propietarios y comunidades como a inquilinos.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 incluye entre sus objetivos alcanzar una 'mejor vivienda', vinculada a la eficiencia energética y la accesibilidad, y contempla ayudas a la rehabilitación relacionadas también con la habitabilidad. Para Afelma, su aplicación supone una oportunidad para evaluar no solo cuántas viviendas se construyen o cuál es su precio, sino también cómo evoluciona la calidad del parque residencial existente. La calificación energética, la antigüedad de los inmuebles y las rehabilitaciones realizadas pueden aportar información útil para que compradores e inquilinos valoren el coste real de habitar una vivienda.

La asociación considera que España no debería avanzar hacia un modelo en el que el aumento del precio de vivir en las zonas más demandadas lleve a asumir como inevitable una calidad edificatoria inferior. La localización continuará siendo uno de los principales factores que determinan el valor inmobiliario, mientras que la rehabilitación permite intervenir sobre las prestaciones de los edificios. Incorporar la habitabilidad al debate, junto al precio y la oferta, contribuiría a orientar las decisiones y las políticas de vivienda hacia ciudades adaptadas a las necesidades del próximo siglo.