Cataluña reduce el porcentaje de vivienda vacía y se sitúa por debajo de la media estatal, especialmente en Barcelona y el área metropolitana
APCE y la UPF sostienen que la vivienda vacía no solucionará la crisis de acceso a la vivienda al concentrarse fuera de las zonas de mayor demanda
La Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE), junto con la cátedra de empresa ‘Vivienda y Futuro’ de la Universidad Pompeu Fabra (UPF), ha presentado el monográfico ‘Las viviendas vacías en España y Cataluña: volumen real y evaluación del impacto de las diferentes políticas económicas para reducirlas’, que concluye que la movilización de la vivienda vacía no resolverá el problema de acceso a la vivienda, al concentrarse este parque principalmente en municipios pequeños, zonas rurales y áreas con baja demanda residencial. El estudio también señala que el Censo de 2021 tiende a sobredimensionar el volumen de viviendas pvacías en las grandes ciudades y plantea que las políticas de vivienda deberían centrarse en aumentar la oferta y mejorar la seguridad jurídica.
La cátedra de empresa ‘Vivienda y Futuro’ de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y APCE presentan el monográfico 'Las viviendas vacías en España y Cataluña: volumen real y evaluación del impacto de las diferentes políticas económicas para reducirlas', elaborado por el profesor Josep Maria Raya, catedrático del TecnoCampus-UPF y director de la cátedra, y Júlia Cañete, estudiante del doble grado de ADE y Marketing (TecnoCampus-UPF) y colaboradora de la Cátedra APCE-UPF.
El debate sobre la vivienda vacía ocupa un lugar central en las políticas de vivienda de los últimos años, pero la dimensión real del fenómeno y su capacidad para aliviar la crisis de acceso a la vivienda han sido a menudo sobreestimadas, especialmente en las grandes ciudades. El estudio analiza las principales fuentes estadísticas disponibles y concluye que la vivienda vacía existe, pero se concentra mayoritariamente en municipios pequeños, zonas rurales o ámbitos con baja demanda residencial, lo que descarta estos inmuebles como solución a los problemas de acceso en las áreas más tensionadas.
Según el estudio, esta distribución territorial explica por qué la movilización de la vivienda vacía no puede ser una respuesta estructural al problema de la vivienda, y pone el foco en la necesidad de abordarlo desde la oferta, con políticas que permitan incrementar el parque residencial en los principales núcleos urbanos.
Comparaciones internacionales
Según el monográfico, las comparaciones internacionales sitúan a menudo a España entre los países con un porcentaje más elevado de vivienda vacía dentro de la OCDE. El estudio advierte, sin embargo, de que estas lecturas deben hacerse con mucha prudencia debido a las diferencias metodológicas y de definición entre países.
El trabajo destaca que una parte muy relevante del parque no ocupado en España corresponde a vivienda secundaria o vacacional, estrechamente vinculada al turismo. Este tipo de vivienda no puede considerarse oferta residencial efectiva para uso habitual y, por tanto, una elevada proporción de viviendas no ocupadas no implica necesariamente la existencia de un excedente capaz de dar respuesta al problema de acceso a la vivienda.
Los censos de 2011 y 2021: qué dicen los datos y cuáles son las limitaciones
El informe de la Cátedra APCE-UPF presenta un análisis de la vivienda vacía en España y Cataluña en el que está fuertemente condicionado por los cambios metodológicos introducidos en los últimos censos del Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que dificulta una comparación directa de las cifras en el tiempo.
El Censo de Población y Viviendas de 2011, elaborado a partir de trabajo de campo, indicaba que el 13,7% de las viviendas en España estaban vacías, mientras que en Cataluña la proporción era inferior, un 11,6%. Según el estudio, Barcelona y su provincia ya presentaban entonces niveles relativamente bajos de vivienda vacía en comparación con otros territorios. También señala que la mayoría de las viviendas vacías estaban en buen estado de conservación, por lo que los factores apuntan a causas territoriales y de demanda.
El Censo de 2021, en cambio, introduce un cambio metodológico relevante al basarse exclusivamente en registros administrativos, especialmente el consumo eléctrico. De acuerdo con estos datos, el 14,4% de las viviendas en España y el 10,7% en Cataluña se clasificarían como vacías. No obstante, el informe advierte que estas cifras deben interpretarse con cautela, ya que el consumo analizado corresponde a 2020, año marcado por la pandemia, y el método no permite distinguir adecuadamente entre vivienda vacía estructural y vivienda de uso esporádico o vacacional.
Como resultado, el monográfico concluye que el Censo de 2021 tiende a sobredimensionar la vivienda vacía en las grandes ciudades, y que buena parte de las diferencias entre 2011 y 2021 responden más al cambio metodológico que a cambios reales en el parque residencial.
Evolución del número y la proporción de viviendas según el tipo de uso (2011-2021).
Cataluña evoluciona mejor que la media estatal
El estudio muestra la evolución entre 2011 y 2021 con una dinámica distinta en Cataluña respecto al conjunto del Estado. Mientras a nivel estatal el número de viviendas vacías aumenta ligeramente, Cataluña reduce tanto el volumen como el porcentaje de vivienda vacía.
Esta reducción se concentra especialmente en la ciudad de Barcelona, la provincia y el área metropolitana, donde la presión de demanda es mayor. En cambio, el aumento de la vivienda vacía se localiza principalmente en territorios con componente más rural o vacacional, como Girona o Tarragona, en parte condicionado por los efectos de la pandemia sobre los consumos eléctricos.
El tamaño del municipio como factor determinante
Una de las principales conclusiones del monográfico es que existe una relación directa entre el tamaño del municipio y el volumen de vivienda vacía. Así, la desocupación residencial no se distribuye de forma uniforme, sino que se concentra sobre todo en municipios pequeños y con menor densidad de población, donde influyen la falta de demanda, el envejecimiento demográfico y la dificultad para renovar o reutilizar el parque. En los entornos urbanos de alta demanda, la mayor parte de la desocupación es temporal o friccional, vinculada a cambios de residencia, reformas o compraventas, y no a viviendas desocupadas de forma permanente.
Barcelona y Girona: el contraste con los censos municipales
El estudio analiza también los censos municipales de Barcelona (2019) y Girona (2017), basados en observación directa y visitas a viviendas. En este sentido, solo el 1,22% del parque de Barcelona corresponde a viviendas realmente vacías, mientras que en Girona el porcentaje supera ligeramente el 2%. Estas cifras contrastan con el Censo de 2021 y sugieren que una parte de las viviendas clasificadas como vacías están ocupadas, en uso temporal o destinadas a otros usos.
Conclusiones del trabajo
El análisis concluye que la vivienda vacía no constituye una solución estructural al problema de acceso a la vivienda ni en España ni en Cataluña. Aunque el volumen total es relevante, estos inmuebles no se localizan mayoritariamente en zonas de alta demanda, sino en municipios pequeños, áreas rurales o territorios con baja atractividad demográfica.
En las grandes ciudades y áreas metropolitanas, el volumen real de vivienda vacía estructural es reducido, y la desocupación existente es principalmente temporal o friccional. Además, el estudio señala que el Censo de 2021 tiende a sobredimensionar estas cifras en entornos urbanos debido al cambio metodológico y al uso de datos de consumo eléctrico del año de la pandemia. El informe también indica que mantener una vivienda vacía ya supone un coste fiscal y económico relevante, lo que sugiere que la desocupación no responde mayoritariamente a estrategias especulativas, sino a factores como la inseguridad jurídica o el riesgo de impago. En este sentido, considera que las políticas basadas únicamente en la penalización de la vivienda vacía tienen un margen de eficacia limitado.
Finalmente, el análisis propone centrar las políticas en aumentar la construcción de vivienda nueva, mejorar la seguridad jurídica y combinar incentivos y mecanismos de garantía que permitan movilizar el parque existente donde sea posible, advirtiendo de que situar la vivienda vacía como eje central del debate puede desviar la atención del problema estructural principal: la insuficiencia de oferta en las zonas con mayor demanda residencial.
