Potenciales de la baja densidad

Desde hace años se habla —y con razón— de la escasez de vivienda y del aumento constante de su precio en España. Sin embargo, a menudo se presenta el problema como homogéneo, cuando en realidad su intensidad y sus causas varían notablemente según el territorio. La presión residencial actual no responde tanto a un crecimiento natural de la población como a las sucesivas olas migratorias y a la concentración de la actividad económica y turística en determinadas zonas, especialmente en el levante y en el centro peninsular.

En estos ámbitos, la demanda de vivienda supera ampliamente a la oferta. Las causas son conocidas: una disponibilidad de suelo limitada y unos planes urbanísticos que dificultan respuestas flexibles y adaptadas a las nuevas realidades sociales. Pero hay otro factor que suele quedar en segundo plano y que merece una reflexión más profunda: el cambio en el modelo de familia. Según el Instituto Nacional de Estadística, hoy vivimos en hogares de menos de 2,5 personas de media. Seguimos construyendo viviendas pensadas para familias que ya no existen.

Sin embargo, algunas iniciativas recientes apuntan en la buena dirección. El Decreto Ley 50/2020, por ejemplo, abre la puerta a nuevas tipologías residenciales y a modelos que incorporan espacios comunitarios. Sin embargo, el debate debería ampliarse y mirar con más atención hacia un territorio que ya existe y que, paradójicamente, permanece infrautilizado: las urbanizaciones de baja densidad.

Estas áreas nacieron como espacios de segunda residencia, vinculados a la idea de ciudad jardín y situados en el entorno próximo con automóvil de las grandes ciudades. Hoy, gracias a la mejora de las comunicaciones terrestres y al auge del teletrabajo, muchas de ellas se han convertido en residencias habituales para grupos familiares más pequeños y con formas de vida distintas. Aun así, su estructura urbana aparente apenas ha cambiado.

El problema es conocido por muchos ayuntamientos: grandes parcelas con una sola vivienda, una elevada proporción de viario por habitante y unos costes de mantenimiento muy altos —alumbrado, saneamiento, redes de servicios— que no se compensan con la recaudación fiscal. Al mismo tiempo, sus residentes sufren la falta de transporte público, de equipamientos y de comercio de proximidad. Es un modelo caro, poco eficiente y socialmente frágil, pero envidiable para muchos por su proximidad con la naturaleza.

La pregunta es evidente: ¿y si la solución no fuera expandir aún más la ciudad, sino repensar lo que ya tenemos? Algunos urbanistas ya proponen densificar estas urbanizaciones periféricas, pero no aumentando la ocupación del suelo ni desfigurando el modelo de ciudad jardín, sino permitiendo que las viviendas ya existentes puedan albergar más de una unidad residencial o incluso pequeños usos económicos. Muchas de estas casas, pensadas para familias numerosas, hoy están sobredimensionadas.

La evolución de estas urbanizaciones de baja densidad tendría múltiples efectos positivos. Más viviendas significan más población, más actividad y más recaudación, lo que a su vez permitiría justificar la prestación de mejores servicios públicos y un mantenimiento adecuado del espacio urbano. Además, introducir usos mixtos ayudaría a generar una vida cotidiana más urbana y reducir desplazamientos innecesarios. Queda por debatir los posibles efectos negativos propios de cualquier cambio.

A ello, se suma una oportunidad de conectar las dimensiones de vivienda, sostenibilidad y autosuficiencia. Las zonas verdes asociadas a estas urbanizaciones podrían recuperar su función productiva, incorporando huertos urbanos o sistemas de agricultura de proximidad. Las cubiertas, por su parte, podrían albergar instalaciones solares y alimentar aljibes. Así, antiguos asentamientos dispersos de finales del siglo XX, hoy decadentes, podrían transformarse en comunidades más resilientes, energéticamente autónomas y socialmente activas.

Tal vez ha llegado el momento de dejar de ver las urbanizaciones de baja densidad no solo como un problema heredado del pasado y empezar a considerarlas como parte de la solución. No todo pasa por construir más, sino por habitar mejor el patrimonio actual disponible.