Pactos de Estado contra el envejecimiento de la vivienda

La vivienda se ha convertido, por fin, en el capítulo clave que va a marcar la agenda política de este año y los siguientes. Lo dicen los barómetros: todos los sondeos del CIS la sitúan como la primera preocupación para los españoles y es un clamor que no podemos ignorar. Abordar esta crisis requiere altura de miras y el compromiso de todos, actores públicos y privados, para impulsar una solución que es dual: debemos generar nueva vivienda, sí, pero con la misma energía debemos abordar el potencial inmenso y urgente que reside en el sector de la reforma y la rehabilitación, especialmente contra el envejecimiento de nuestro parque residencial. Es por ello que desde Andimac abogamos por un Pacto de Estado que asuma la realidad de la ‘senectud inmobiliaria’ como una emergencia nacional. Antes de que la entrada de la próxima década sea demasiado tarde.

El problema que tenemos entre manos es multicausal y no se arregla con una solución mágica: la clave de bóveda del problema presente es el desequilibrio entre oferta y demanda. Una evidencia que venía gestándose desde años atrás, pero que ha emergido con la fuerza de un géiser por la gran ola migratoria iniciada en 2021, que ha tensionado el mercado hasta límites insostenibles. Los datos de 2023 son la prueba más dolorosa de esta brecha: se finalizaron apenas 81.000 viviendas mientras que se generaron más de 250.000 hogares.

Incentivar la demanda sin haber favorecido un equilibrio estable en el lado de la oferta es como echar gasolina al fuego: tensionará todavía más los precios, agravando el problema que ya era creciente desde hace años y elevándolo a la categoría de crisis.

Este desequilibrio afecta de modo desgarrador a los estratos jóvenes de nuestra sociedad, cuya renta real ya imposibilita el acceso a la vivienda en los puntos de mayor demanda, tanto en compra como alquiler. En nuestro contexto demográfico, la dificultad de acceso a la vivienda es otro palo en la rueda a la degradación demográfica en sus dos componentes relacionados: caída de generación de parejas estables y caída constante de la natalidad. La vivienda no es un espacio en el que pasar el tiempo o un simple refugio: es la base de un proyecto vital a largo plazo y una condición necesaria para la construcción de un hogar.

Una solución 'urgente' en materia de vivienda no se materializa a corto plazo, por esta razón una medida complementaria es favorecer la salida al mercado de mayor oferta de alquiler. Para ello se debe apuntalar la seguridad jurídica para la propiedad y no penalizarla: ampliar este mercado ayudará a aliviar la tendencia de los precios, igual que favorecer la rehabilitación de la ingente cantidad de vivienda vacía, que supera los 3,8 millones de unidades, para su salida al mercado de alquiler. Son muchas viviendas, sí, pero con efectos reales muy limitados porque su distribución geográfica sólo permite en pequeños porcentajes que esta oferta case con la demanda real.

A este problema de adecuación de la oferta se suma el reto de la rehabilitación, y lleva implícito un concepto que poco a poco se va generalizando con el nombre de 'la gran herencia': una fase por la que la acumulación de propiedad por las generaciones boomers pasará a sus descendientes del baby crash, aliviando también el mercado. Esta fase, sin embargo, se comenzará a evidenciar lentamente a partir de la próxima década, y lo que se heredarán serán viviendas, en general, entre 60 y 90 años.

Los datos no son nada halagüeños: más de 10 millones de hogares cumplirá entre 60 y 90 años la próxima década, pero sólo se rehabilitan unas 27.000 viviendas anuales. La obsolescencia amenaza a más de la mitad de los hogares españoles. La histórica ausencia de políticas de rehabilitación efectivas en nuestro país provoca que, lentamente pero sin pausa, vayamos acumulando un stock de vivienda envejecida y sin adaptar a los requerimientos de la sociedad actual, muy diferentes a los de la sociedad de los años 50 del pasado siglo…

Esperar a que se evidencie el deterioro del ingente parque de viviendas construido entre los años 50 y 70 tendrá implicaciones sociales y económicas en forma de degradación edificatoria, de barrios y de la economía de las familias. Recordamos que el 80% de los edificios residenciales en España suspende en eficiencia energética, ostentando la calificación G o F, un lastre económico y ambiental insostenible.

En materia de rehabilitación, resultan interesantes algunas propuestas que estamos escuchando estos días, como las relativas a la agilización de las tramitaciones o a las deducciones fiscales para obras o reformas orientadas a la mejora de la eficiencia energética o de la accesibilidad.

Sin embargo, hay palancas que creemos clave que deben formar parte de ese Pacto de Estado: la primera es el cumplimiento normativo real y efectivo en materia de ITE e IEE, que asegure una inspección y evaluación técnica rigurosa del parque; la segunda, campañas de comunicaciones globales basadas en el principio de una necesidad a comunicar, un mensaje y no diecisiete, que simplifique el acceso a la información; la tercera, mayor simplicidad, accesibilidad y confiabilidad en las líneas de ayudas, para que no queden varadas en la burocracia; la cuarta, intensificar los incentivos fiscales para la rehabilitación, que han demostrado ser mucho más eficaces que la ayuda directa; y no menos importante, la quinta es desarrollar vehículos financieros específicos que respondan a la compleja realidad que representan las viviendas y edificios.

En paralelo, hay otro problema estructural que frena el potencial desarrollo del mercado de obra nueva y rehabilitación: la creciente ausencia de profesionales, y sobre todo suficientemente formados para trabajar con los sistemas constructivos actuales, lo que nos obliga a actuar con urgencia en formación. Por tanto, estamos ante un problema multidimensional. Es imperativo construir y rehabilitar a mayor, mucha mayor, velocidad y es necesario tener equilibrados los recursos para llevarlo a cabo, tanto económicos como materiales y humanos. En esencia, urge eliminar velos y prejuicios ideológicos y asumir que existe un problema de oferta que solo se soluciona con oferta real y que, además, responda a la capacidad económica objetiva de la demanda.

El futuro de España pasa por rehabilitar su presente, y eso exige un acuerdo de país.