Los mercados de oficinas de menor tamaño en Europa muestran un frágil equilibrio

Los mercados de oficinas europeos de menor tamaño ―de ciudades como Barcelona, Lyon, Colonia, Amsterdam, Roma, La Haya o Lisboa, entre otras― pugnan por volver a la senda del crecimiento, en la mayoría de los casos presionados por una escasa actividad económica. Durante el primer trimestre de 2012, la absorción acumulada en las 16 ciudades analizadas por BNP Paribas Real Estate en el estudio, excluidos los nueve principales mercados europeos por tamaño, permaneció prácticamente plana, con un incremento de sólo el 2% respecto al último trimestre de 2011.

El comportamiento de las distintas ciudades ha sido, no obstante, dispar. En los últimos doce meses solo Colonia y Lyon han registrado niveles de contratación por encima de su promedio de los últimos cinco años, aunque durante el último trimestre decayeron. En Barcelona, Roma y Lisboa la absorción de oficinas descendió hasta alcanzar el volumen más bajo en diez años, reflejo su débil actividad empresarial. En Viena, tras su peor trimestre, el mercado de oficinas repuntó con fuerza durante los primeros tres meses de 2012, al igual que en Amsterdam y La Haya. La situación en las ciudades de Reino Unido, excluida Londres, sigue siendo difícil, con escasa demanda y una dura competencia por parte de los propietarios.

La nueva política en materia inmobiliaria del ayuntamiento de La Haya (Holanda) incorporará un importante volumen de espacio de oficinas. Foto: Nick Winslow.

Aunque la tasa media de disponibilidad permanece prácticamente estable desde el cuarto trimestre de 2010 en el 10,9%, en la mayoría de los mercados se encuentra en niveles máximos. Son pocas las ciudades, en concreto Luxemburgo, Lyon, Viena y Roma, que exhiben un bajo nivel de desocupación. La promoción es escasa, reflejo de las incertidumbres que atenazan a todos los mercados en la actual crisis europea. Los desarrollos especulativos, de hecho, se encuentran en punto muerto y los proyectos de nuevas oficinas en marcha se limitan a prealquileres y preventas. No se espera que la disponibilidad descienda sensiblemente en los próximos trimestres dado que la racionalización de espacios sigue motivando los movimientos de usuarios. El ratio de desocupación en Barcelona ha continuado incrementándose hasta el 15,6%, el máximo nivel alcanzado en la ciudad condal, como consecuencia del escaso nivel de absorción y de las políticas de reducción de espacio de muchas compañías. En Reino Unido el desequilibrio entre oferta y demanda persiste, lo que mantiene en altos los ratios de desocupación. La nueva política en materia inmobiliaria del ayuntamiento de La Haya incorporará un importante volumen de espacio de oficinas, lo cual no ayudará a un mercado con una tasa de disponibilidad del 13,3%. Amsterdam, por su parte, ostenta el nivel de desocupación más alto de Europa, el 17,6% del stock total.

Lyon ha registrado niveles de contratación por encima de su promedio de los últimos cinco años en los últimos doce meses. Foto: Larry Claude.

En general las rentas ‘prime’ se han venido incrementando desde el segundo trimestre de 2010, aunque esta tendencia se truncó durante el primer trimestre de 2012, que anotó un descenso del 2,9% respecto al anterior. Aunque la oferta de oficinas es abundante en todas las ciudades, en la mayoría de los centros de negocio (CBD) la nueva superficie es escasa, lo que ha facilitado que las rentas ‘prime’ se hayan estabilizado o, incluso, incrementado. Lisboa y Barcelona fueron las únicas ciudades en las que las rentas prime han ido decreciendo gradualmente en los últimos cuatro trimestres aunque se espera que se estabilicen al detectarse demanda para las mejores localizaciones. El valor ‘prime’ registrado en Barcelona alcanzó su nivel más bajo en diez años, 222 euros/m²/año. En Lisboa, descendió un 3% durante el último trimestre, situándose en 216 euros/m²/año. Las rentas prime se incrementaron en las ciudades de Lyon (285 euros/m²/año), Viena (294 euros/m²/año) y Luxemburgo (480 euros/m²/año). En Reino Unido y las ciudades francesas, las rentas ‘prime’ se mantienen fuertes, aunque sustentadas por generosas políticas de incentivos. La elevada disponibilidad en las ciudades alemanas, Amsterdam y La Haya deja escaso recorrido a un posible crecimiento de las rentas.