El mercado de oficinas de Barcelona alcanza en el 2017 el mayor volumen de contratación de los últimos 10 años

Según los datos del Informe de Oficinas de Forcadell del segundo semestre de 2017, la contratación registrada en la capital catalana ha alcanzado los 340.000 m² en el 2017, cifra un 12,2% superior a la obtenida en 2016. También supera la suma del 2015 por un 6%, año en el que se consiguieron cifras históricas en volumen de contratación.

Edificio Torre Meridian, donde el SOC ha alquilado 2.006 m² asesorado por Forcadell. Foto: edificiomeridian.com.

Contratación

El informe de la consultora apunta que Barcelona continúa presentándose ante Europa como un mercado de oficinas preferente y consolidado debido a las buenas perspectivas económicas y a los fundamentals que ofrece la ciudad Condal tanto a nivel fiscal, como cultural y climatológico. Desde el 2015 la contratación de oficinas ha ido en aumento y se encuentra en un momento muy positivo y de crecimiento. La contratación registrada en la capital catalana en el 2S 2017 ha alcanzado los 143.000 m², lo que resulta una contratación anual de 340.000 m², cifra un 12,2% superior a la obtenida en 2016 y también por encima del 2015, año en el que se consiguieron cifras históricas. La falta de espacios en Barcelona ciudad ha impulsado en los 2 últimos años el mercado de oficinas de la Periferia, que ha concentrado el 20% de la contratación del 2017.

Disponibilidad

Según datos de Forcadell, la tasa de disponibilidad de oficinas en Barcelona mantiene la tendencia de compresión y ha pasado del 9,3% en el primer semestre de 2017 al 8,8% en el cierre de 2017. Este descenso paulatino de producto disponible se debe al buen ritmo de contratación y rápido ritmo de absorción registrado en los 2 últimos años, y en especial durante este 2017. La disponibilidad en prime se mantiene en mínimos, con lo que resulta muy difícil encontrar oficinas de superficies superiores a 500 m² en 1as Líneas. Tan sólo el 22@ y el Poblenou pueden dar respuesta a la demanda de grandes superficies. La previsión de cara a los próximos ejercicios es que la tasa de disponibilidad se mantenga y cese poco a poco la tendencia de compresión debido a nuevos proyectos que saldrán al mercado a lo largo del 2018, como el edificio de oficinas D444 en ‘prime’ (3.277 m²) o la Torre Glòries (36.000 m²) en el 22@. Destaca el descenso de la disponibilidad en mercados de oficinas de la Periferia como Sant Cugat del Vallès.

Demanda

Según el Informe de Oficinas de Forcadell, el mercado de oficinas de Barcelona ha cerrado el 2S con un incremento de la demanda del 9,2% con respecto al 2S 2016. Las demandas de superficies superiores a 1.000 m² se han concentrado en los Nuevos Distritos de Negocio —concretamente en el 22@ y la Zona Franca—, mientras que las de superficies más reducidas han tenido lugar en ‘prime’ o Centro. Cada vez son más las empresas que están apostando por nuevos entornos y formas de trabajo, hecho que se traduce en una tendencia en la demanda hacia espacios sostenibles, multifuncionales e innovadores, que permitan trabajar de manera colaborativa y que cuenten con zonas y servicios comunes. El coworking ha conquistado tanto a grandes empresas como a pymes y ha conseguido situar a Barcelona como la ciudad con más espacios de coworking de Europa. La demanda de origen europeo se ha visto incrementada a lo largo del 2017 debido a la gran capacidad que tiene la capital catalana para atraer talento profesional, especialmente de la vertiente digital y tecnológica.

Edificios de oficinas

Los datos de la consultora apuntan que el 22@ y la Zona Franca —ambos Nuevos Distritos de Negocios— son las únicas zonas de Barcelona que disponen de edificios de oficinas de propiedad vertical de última generación con grandes superficies disponibles. El complejo Bcn Fira District, situado en la Zona Franca, se ha convertido en el mayor proyecto de oficinas nuevas de Barcelona en el 2017 y ha conseguido absorber más del 70% de los 42.000 m² de Superficie Bruta Alquilable (SBA) que incorporó al mercado a principios de año. Las perspectivas para el 2018 son muy positivas y hacen prever que los nuevos proyectos de oficinas incorporen al mercado más de 120.000 m². Sant Cugat del Vallès se ha convertido en los últimos años en el submercado de oficinas más demandado de la Periferia de Barcelona, tanto por inversores como por promotores. Este panorama ha provocado que la disponibilidad tanto de suelo como de edificios de oficinas de propiedad vertical sea cada vez más escasa en el municipio.

Precios de alquiler

Según Forcadell, el precio medio del metro cuadrado de oficinas en Barcelona se ha situado en el cierre de 2017 en los 13,5 €/m²/mes. A lo largo del 2º semestre del año las rentas de oficinas en la capital catalana han seguido presentando incrementos moderados en casi todas las zonas, tal como viene sucediendo en los últimos 5 años. La variación interanual del promedio de Barcelona ha sido del 8%, incremento idéntico al registrado en el primer semestre del año. Este aumento genérico corresponde principalmente a la incorporación de proyectos nuevos al mercado de oficinas con instalaciones de última generación, con calificaciones de sostenibilidad y, por lo tanto, con precios superiores al promedio del mercado.

Precios de venta

Los precios en venta han registrado ligeros incrementos en todas las zonas, situando el m2 en Barcelona en 2.952€. La variación interanual en el 2º semestre del 2017 ha sido del 5,4%, con lo que el precio medio del m² en Barcelona ha pasado de tener un precio de 2.800 €/m² en el 2S 2016 a situarse en los 2.952 €/m² en el 2S 2017. La evolución de los precios para el 2018 hace prever que se mantenga la tendencia de crecimiento debido a la creciente demanda y a la falta de espacios.

Volumen de inversión

Las buenas perspectivas que dibujan los indicadores macroeconómicos y los fundamentales del mercado de oficinas de España han convertido en los 2 últimos años a Barcelona y Madrid en destinos preferentes para Socimis y fondos internacionales. De hecho, ambas ciudades han acaparado el 95% del volumen de inversión registrada en el 2017, que ha alcanzado una cifra total de 2.455 M€. Madrid y Barcelona, además de ofrecer producto de calidad para inversores, destacan por presentar precios sensiblemente inferiores a los del resto de capitales europeas. Las rentabilidades en prime giran en torno al 4,5-5%, mientras que en 2as y 3as Líneas se sitúan entre los 5,5% y el 6,5% respectivamente.

Perspectiva

El mercado de oficinas de Barcelona mantendrá en los próximos ejercicios el interés de los actores inversores. Cada vez más éstos exigen una categoría mínima de calificación dado que se ha convertido en un requisito imprescindible para las empresas a la hora de instalarse en un espacio de trabajo. Además, fondos internacionales especializados en la rehabilitación integral de edificios de oficinas se han interesado en el mercado de Barcelona, tendencia que se acentuará a lo largo del 2018-2019.

Actores del mercado

El capital inversor internacional sigue siendo el principal dinamizador del mercado de oficinas de Barcelona frente al nacional. En el 2º semestre del año se ha registrado un aumento de grandes players como Socimis y fondos internacionales, contrastado con una disminución de la participación de family offices y pequeños inversores, especialmente en el 4º trimestre. El 22@ ha sido el distrito que ha concentrado mayor interés inversor en el 2º semestre de 2017.

Tipos de operación

El Informe de la consultora apunta que la entre las operaciones en las que Forcadell ha realizado asesoramiento en el 2S 2017 destaca —por ubicación y superficie— el alquiler por parte de Regus de 3.800 m² situados en un edificio de oficinas en Zona Centro. Forcadell también ha asesorado al Servei d’Ocupació de Catalunya (SOC) en el alquiler de 2.006 m² en el edificio Torre Meridian (NDN). Destaca por la relevancia del edificio, el alquiler de la exclusiva torre de Enric Cera —palacete de 1914 de 1.234 m²— por parte de Max Mara para instalar en ella oficinas administrativas y un amplio showroom.