El volumen de contratación de oficinas en Madrid cerró 2017 en los 525.000 m², lo que supone un incremento del 22% con respecto al año anterior, y sitúa la demanda en máximos anuales desde el año 2007, según un informe del departamento de Research de BNP Paribas Real Estate.
En el último trimestre del año 2017, el comportamiento de la demanda de espacios de oficinas registrado ha sido extraordinario, alcanzado los 195.000 m², un 56% más que en el mismo periodo del año pasado y un 120% más que el anterior trimestre (3T-2017). Este buen comportamiento se explica, en gran medida, por el retorno de las demandas por parte de las administraciones públicas, destacando las operaciones realizadas por el Ministerio de Hacienda en la calle Mateo Inurria 15 (17.480 m²) o las firmas de la Comunidad de Madrid en la calle Albarracín 31 (19.727 m²) y en Ramírez de Prado 5 (14.600 m²), las operaciones de mayor volumen del trimestre.
Evolución del volumen de contratación, el PIB y la tasa de disponibilidad. Fuente: BNP Paribas Real Estate.
Nuevas formas de trabajar
Las cifras de contratación de oficinas registradas en Madrid todavía no se acercan al casi millón de m² contratados en el año 2007, previo a la crisis. No obstante, hay que tener en cuenta que las empresas ya no necesitan tantos espacios para desarrollar su actividad porque las formas de trabajar han cambiado, con una tendencia a la optimización de espacios, eliminación de despachos, ‘hot desking’, etc. Todo esto ha generado una fuerte reducción del ‘ratio medio por empleado’, pasando de niveles de 14-16 m² por empleado en los años previos a la crisis a niveles de 10-12 m² actualmente. Según el departamento de Research de BNP Paribas Real Estate, “con el ratio de ocupación por empleado previos a la crisis, estaríamos hablando de un contratación próxima a los 750.000m² en el año 2017. Sin duda, la estabilidad de la situación económica y los nuevos proyectos que ya están cerrados nos hacen ser optimistas de cara a este año”.
Tendencia alcista de las rentas
La renta media de alquileres Madrid y su área de influencia se incrementó en el cuarto trimestre del año un 7,3%, con respecto al mismo trimestre de 2016, hasta alcanzar los 17,6 €/m²mes (16,4 €/m²/ mes en T4 2016), confirmando el recorrido al alza que se atisbaba en los precios de alquileres de los anteriores informes. Por otra parte, la renta Prime se ha incrementado un 6,8%, en términos interanuales, y se sitúa en 31 €/m²/mes (29 €/m²/mes en T4 2016). No obstante, se han registrado rentas máximas en los mejores edificios del Centro del Distrito de Negocios en niveles por encima de 36 €.
El comportamiento positivo de las rentas será más acentuado en las zonas más consolidadas, donde los niveles de desocupación son bajos y en aquellos edificios rehabilitados o con unas calidades por encima de la media. En zonas descentralizadas o periféricas donde todavía existe una desocupación importante, las rentas tenderán más a la estabilización.
El número de contratos firmados durante el cuarto trimestre de 2017 ha sido de 125, alcanzándose en el total del año 434 operaciones, en línea con las 424 del año 2016.
Número de contratos firmados. Fuente: BNP Paribas Real Estate.
Continúa el ajuste de la disponibilidad
El excelente comportamiento de la demanda registrado en los últimos tres meses, la creación de nuevas empresas, unida a la escasez de nuevos proyectos con superficie disponible que se han incorporado al mercado, están generando un ajuste continuo en la tasa de disponibilidad, hasta el 9,5%, a cierre de año. En las zonas del CBD y del centro de la ciudad, la disponibilidad se sitúa por debajo del 6%, mientras que en las zonas descentralizadas los niveles de desocupación están entre un 13% y un 15%.
Nuevos proyectos
A lo largo de 2017, muchos propietarios apostaron por invertir en mejorar la calidad de sus edificios, realizándose un gran número de reformas, entre las que destacan Torre Europa (Castellana 95), Castellana 77, Ramírez de Prado 5 (Prado Business Park) o Plaza de Independencia 6. Respecto a los nuevos proyectos inaugurados en 2017, destaca la sede del Banco Popular, con 70.000 m² de nueva superficie ubicado en la calle Juan Ignacio Luca de Tena.
De cara a los próximos 24 meses está previsto que se incorporen un gran número de nuevos proyectos, ubicados principalmente en zonas descentralizadas de las carreteras A-1 y A-2, entre los que destacan las inauguraciones de Torre Chamartín y el edificio Oxxeo, ambos en Las Tablas, el proyecto Axiare en la calle Josefa Valcárcel 40 BIS o el proyecto ubicado en la calle Estébanez Calderón 3-5. Para 2019, destacan el complejo Helios en el Campo de las Naciones, la Torre Madrid Río o un proyecto de Iberdrola en la calle Nanclares de Oca, en la zona de Las Mercedes.
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