Cushman & Wakefield elabora un informe sobre la actividad de oficinas del 22@ barcelonés

En el transcurso del 2015, el 22@ ha tenido, como siempre, un papel relevante en las cifras de contratación de oficinas de Barcelona. Si la media de los últimos seis años corresponde al 22,8%, entre los meses de enero y diciembre del 2015 se cerró en el 22@ un total de 65 operaciones de alquiler, sumando 76.000 metros cuadrados de ocupación —esto es el 18,1% del total de la Ciudad Condal— gracias a operaciones como Netcentric (2.600 metros cuadrados), Sellbytel (3.000), Gore-Tex (3.400), Fundació Leitat (4.500) o Computacenter (6.000 metros cuadrados).

El ámbito analizado por el informe de Cushman & Wakefield comprende la zona del Poble Nou situada entre Marina, Gran Vía, Rambla Prim y el Front Marítim. Con una extensión de más de 200 ha, el 22@ (Front Marítim y 22@) cuenta con un stock de oficinas de 802.000 metros cuadrados construidos.

El 22@ sigue siendo el destino preferido para las grandes demandas en el mercado de Barcelona. El 22% del total de operaciones por encima de los 2.000 metros cuadrados se firmaron en esta zona en 2015, mientras que en 2014 llegó a representar el 33% del total.

Si sólo se analiza la absorción en Nuevas Áreas de Negocio, más de 170.000 metros cuadrados —el 44%— se contrató en 22@. Viendo el comportamiento de la demanda en cuanto a la calidad de los edificios, se constata que las empresas siguen enfocadas a edificios de calidad. El 69% de la superficie total contratada en Barcelona se concentra en edificios de clase A/B+, por su parte en el 22@ el 62% de la superficie contratada es de este tipo.

En cuanto al número de operaciones firmadas en la zona, el peso de la demanda por volumen se distribuye de la siguiente forma: las operaciones por debajo de los 500 metros cuadrados representan el 42% del total, los contratos ente 500 y 1.000 metros cuadrados el 34%, mientras que las operaciones de mayor tamaño corresponden al 24% del total.

Aunque es pronto para decirlo, el cierre del primer trimestre del año 2016 puede suponer un cambio de tendencia. El peso de la actividad en el 22@ se ha reducido en un 45%. ¿Podría ser la falta de producto de calidad la explicación de la menor contratación?

Por lo que a oferta se refiere, los espacios disponibles son tan sólo 90.000 metros cuadrados, distribuidos en 33 edificios, que suponen un 10,6% de tasa de disponibilidad de la zona. Si se tiene en cuenta los edificios de calidad A y B+ en 22@, los porcentajes se reducen al 9,68% sobre la disponibilidad global de Barcelona y al 1% del stock total (21 edificios).

La oferta de calidad en la zona se encuentra atomizada y esto se hace evidente cuando se trata de satisfacer las demandas de mayor tamaño. Una demanda por encima de los 2.000 metros cuadrados podría estudiar la posibilidad de reubicarse en 12 de los 33 edificios disponibles, pero en el caso de precisar espacios de calidad (A/B+) las opciones se reducen a cuatro. Las demandas por encima de los 5.000 metros cuadrados lo tendrán más complicado, con tres únicas opciones.

Asimismo, en 2015 no había ningún proyecto de nueva construcción en marcha. No ha sido hasta el 1Q de 2016 que se ha iniciado un proyecto de 17.000 metros cuadrados en Tànger/Badajoz.

La falta de espacios de calidad será la razón principal por la cual las rentas en los mejores edificios de la zona se verán en el corto/medio plazo empujadas al alza, tal y como ha ocurrido en edificios como Cornerstoneo Torre Diagonal Mar en los últimos meses. El gap entre rentas máximas y medias es cada vez menor. La zona de Glòries concretamente consigue destacar en el 22@ y puede presumir de ser el ‘complemento’ a la zona del CBD de Barcelona. De hecho los niveles de renta máximos alcanzados distan poco de las rentas registradas en la zona ‘prime’.

Como consecuencia de la situación de los fundamentales de mercado en 22@ existe el riesgo en los próximos 18-24 meses de que el distrito no pueda acoger nuevas empresas, o incluso que las pierda en favor de otras zonas al no tener espacio para crecer.

El 22@ necesita la puesta en marcha de nuevos proyectospara dar respuesta a la demanda de las empresas. En este momento existen más de 585.000 metros cuadrados de techo para construir nuevas oficinas, de los que 135.000 están ubicados en suelo finalista, es decir, que podrían arrancar su construcción inmediatamente.

El 90% del total de proyectos está en manos de promotores nacionales, mientras que tan sólo el 10% pertenece a promotor internacional. Cabe destacar nombres locales como Metrovacesa y Castellví, y a nivel internacional BensonElliot o Bouygues.

Ante este escenario se espera que las empresas anticipen sus decisiones inmobiliarias para poder asegurar sus nuevas sedes. Es por ello que en el 22@ es probable que se vuelvan a ver operaciones de prealquiler.

Por otro lado, la anticipación en las decisiones de las empresas facilitará la puesta en marcha de nuevos proyectos de oficinas al disminuir el riesgo comercial de las mismas.

De nuestro análisis se desprende que tan sólo el 30% del stock en la zona tiene certificados de calificación A o B, según los datos publicados en el Registro Oficial de la Generalitat de Catalunya (nota: en este análisis se han tenido en cuenta algo más de 100 edificios exclusivos de oficinas ubicados en la zona de estudio).

Que un edificio sea eficiente a nivel energético es ya una de las premisas de los promotores y propietarios. Por parte de la demanda, sin embargo, cada vez tiene más importancia aunque no es todavía una especificación obligatoria en sus búsquedas.

Lo que sí es un hecho hoy en día es que un edificio que tenga un sello energético gana liquidez e interés en el mercado de inversión.