Los precios del alquiler continúan disminuyendo de forma moderada

En este informe también queda claro que en el CBD, los precios de alquiler máximos llegan ahora al 27,25 euros por metro cuadrado al mes, mientras que los productos prime de la zona Satélite no han variado en rentas y se mantienen en el precio máximo de 12 euros por metro cuadrado y mes.

En cuanto a la oferta, durante el periodo julio-septiembre de este año, el estudio indica que el aumento de la tasa de disponibilidad ha sido inferior al de los dos trimestres anteriores de este año y un 50% menor a lo que se incrementó en el mismo trimestre de 2009. Pese a este dato de mejoría, la oferta disponible ha alcanzado el 10,21 % del stock total de oficinas. En su conjunto, la oferta ha aumentado en casi 100.000 metros cuadrados este trimestre, un incremento algo mayor al 5% con respecto al trimestre anterior. Si hablamos de zonas, la oferta ha aumentado en todas ellas debido a la salida al mercado de producto mayoritariamente de segunda mano y porque se han finalizado proyectos de nueva construcción, aunque en menor medida, con respecto a los trimestres anteriores.

En cuanto a la demanda, esta ha sido bastante limitada en el tercer trimestre del año. El estudio señala que esto se debe a dos razones fundamentales, la primera tiene que ver con la coincidencia con el periodo estival, y la segunda por una de falta persistente de gran demanda, desde que ha comenzado la crisis hace un año y medio. Las zonas donde se ha producido más demanda ha sido en el CBD y en la Periferia, superando ambas el 30% del total del trimestre.

Pedro de Churruca, consejero director general de Jones Lang LaSalle, afirma que “se empieza a observar un grado de interés por parte de las grandes compañías a la hora de obtener información para posibles sedes a medio plazo. Este interés surge como resultado de una cierta percepción de las empresas de que los precios podrían llegar a ser acordes con sus pretensiones”.

Durante este tercer trimestre, el volumen de contratación ha sido de 80.610 metros cuadrados, una cifra más alta que en los tres primeros trimestres del año 2009. Sin embargo, el volumen de espacio contratado ha sido inferior al del primer trimestre de 2010 y muy por debajo del segundo. No se han realizado operaciones de más de 6.000 metros cuadrados durante este periodo. La más destacada ha sido la de LG en Playa de las Américas 2 en Las Rozas, alquilando una superficie de 5.500 metros cuadrados. Otra de las más reseñables es la de Hertz alquilando casi 2.000 metros cuadrados en el complejo empresarial Tripark Business, también en Las Rozas y propiedad de Hines, operación asesorada por Jones Lang LaSalle.

“Los datos confirman la tendencia de los números de este año a ser mejores que los del año 2009. A día de hoy, con solo tres trimestres transcurridos, el volumen de contratación es superior al de todo el año 2009, que fue de 310.000 metros cuadrados. Los precios seguirán ajustándose ligeramente en los próximos meses, pero es previsible que de una manera cada vez más moderada en las zonas más demandadas, al haberse reducido de forma drástica la salida de oferta de nueva construcción. Prevemos que se estabilizarán en su conjunto a lo largo de 2011”, añadió José Miguel Setién, director de Agencias Oficinas de Jones Lang LaSalle.

De acuerdo al informe de Jones Lang LaSalle sobre el mercado de inversión de oficinas de Madrid del tercer trimestre de 2010, la demanda se mantiene muy centrada en el CBD y la zona ‘Prime’ de la capital. Los inversores privados han seguido muy activos, así como los institucionales durante este periodo, que según el estudio están en disposición de aceptar oportunidades con rentabilidades más ajustadas debido, principalmente, a la alta disposición de liquidez y a la falta de producto.

“La percepción del mercado es que empieza a disminuir el número de inversores con capacidad de invertir. No obstante, existen fondos que ahora pueden realizar inversiones en edificios multiarrendatarios e incluso con cierta disponibilidad, algo que no era posible hace unos meses”, señaló Jorge Sena, director de inversión oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid.

En cuanto a la oferta, el estudio muestra que el tipo de producto se ha centrado este periodo en operaciones de 'sale & leasebacks', en edificios situados en el CBD y en la periferia con contratos de arrendamiento a largo plazo y arrendatarios solventes. También se ha visto interés por otros activos situados en la periferia, multiarrendatarios, en zonas no consolidadas y con contratos a corto plazo.

“Hemos detectado un cierto aumento de la oferta a finales de este tercer trimestre y previsiblemente veremos cómo varios edificios se acaban vendiendo antes de finales de año siempre y cuando las expectativas de precio del vendedor sean realistas”, añadió Jorge Sena.

Las rentabilidad prime se ha situado en este tercer trimestre en un 5,75%, lo que significa un descenso de 25 puntos con respecto al periodo anterior. En el resto de zonas de Madrid, las también empiezan a experimentar una tendencia a la baja, si bien de manera más suave que en el CBD.

En cuanto a las transacciones, en el segundo trimestre se concentraron un número importante de operaciones, por lo que en el tercer trimestre solo se puede destacar la compra, por parte de Metroinvest, del edificio propiedad de Acciona situado en Julián Camarillo y arrendado en su totalidad al Ayuntamiento de Madrid. El volumen de la operación es de aproximadamente 45 millones de euros. El volumen de inversión acumulado del año en Madrid ha alcanzado los 442 millones de euros, siendo el 25% del total protagonizado por compradores extranjeros.

• La situación arrendaticia de los edificios sigue siendo el punto clave en el análisis de las inversiones.
• Los inversores privados seguirán muy activos y aceptando rentabilidades muy ajustadas.
• Sigue existiendo una alta liquidez en los mercados internacionales pendiente de invertir que podría empezar a concretarse en nuestro país a finales de 2010 y primeros de 2011.

• La financiación seguirá centrándose en operaciones muy seguras.
• Los inversores mantendrán su disposición para invertir en zonas secundarias y periféricas muy consolidadas.
• Las rentabilidades mantendrán su tendencia a la baja.
• Seguirán saliendo a mercado operaciones de sale&leaseback de empresas, pero también otros productos de oficinas más tradicionales tipo multiarrendatarios.