Madrid y Barcelona: los precios de alquiler de oficinas continúan bajando

En Madrid, después de la estabilidad alcanzada por los precios máximos de alquiler de la zona CBD en el último trimestre de 2009, estos han vuelto a marcar una tendencia negativa, siguiendo la iniciada en el primer trimestre de 2010 y animando ligeramente la contratación. Según el informe, las diferencias de precios interanuales son muy significativas, especialmente en el precio mínimo para la zona CBD, que ha descendido un 20%, y en la zona Secundaria, con bajadas de alrededor del 18%. Esto pone de manifiesto la falta de aceptación por parte de la demanda de la tipología de producto más antiguo y de peor calidad, el más habitual en estas zonas.

Por su parte, en Barcelona, los precios de alquiler han continuado con el descenso en todas sus zonas, aunque de manera más moderada que en periodos anteriores. En cuanto a rentas, en Barcelona, la zona ‘Prime’, la máxima se ha situado en 20 euros por metro cuadrado y mes, lo que representa un descenso del 2% respecto al primer trimestre de 2010. Respecto a la zona CBD, la renta máxima se ha situado en 17 euros por metro cuadrado al mes, registrando una bajada de apenas un 1% y en la zona Secundaria en 17,5 euros por metro cuadrado y mes, con un descenso del 3% respecto al trimestre anterior. Cabe destacar los diferentes comportamientos a nivel de renta entre el 22@ y Plaça Europa-Gran Via Sur en la zona de Secundaria, siendo esta última más flexible en adaptarse a las necesidades de la demanda actual.

Durante el periodo abril-junio de este año, el stock total de oficinas en Madrid apenas ha aumentado un 2,6% respecto al trimestre anterior y la tasa de disponibilidad se ha incrementado casi un 6%, llegando al 9,6% sobre el stock total, debido a que la absorción neta sigue siendo negativa. La consultora prevé que la oferta futura seguirá su tendencia de descenso acusado en, al menos, los próximos tres años. Para el presente año quedan por salir menos de 35.000 metros cuadrados en varios proyectos, y en 2011 el volumen de oferta especulativa no alcanzará los 125.000 metros cuadrados. En 2012, en caso de producirse la activación de ciertos proyectos que están a punto de arrancar, podría crecer ligeramente hasta los 150.000 metros cuadrados.

Con respecto a la oferta en Barcelona, la tasa media de disponibilidad continúa su tendencia alcista alcanzando el 12,96% de oficinas disponibles en Barcelona, cuando en el primer trimestre del año llegó al 11,90%. Según los datos de la consultora, para lo que resta de año quedan por entregar casi 114.000 metros cuadrados de oficinas, de los que únicamente 29.651 serán oferta libre. Destacan el edificio T del proyecto D38, primer parque empresarial urbano situado en el Passeig de la Zona Franca y propiedad de Gesmadrid.

En cuanto a demanda de alquiler de oficinas en Madrid, durante el segundo trimestre se ha mantenido su nivel de actividad con respecto a los anteriores periodos, especialmente la pequeña y mediana. La demanda de gran tamaño ha sufrido una ligera contracción con respecto a los dos trimestres anteriores, hecho que se reflejará en la contratación del tercer trimestre. En general, las motivaciones de la demanda siguen siendo fundamentalmente la optimización de costes y espacios, combinado en muchos casos con la búsqueda de espacios de mayor calidad. Hay que resaltar que a la hora de elegir producto, la demanda muestra claramente preferencia por edificios nuevos o de reciente construcción.

Las grandes demandas están materializando contrataciones de un cierto tamaño, aprovechando la disponibilidad de productos nuevos de buenas características con condiciones económicas y contractuales muy favorables. A diferencia de los casi 95.000 metros cuadrados contratados durante el primer trimestre de 2010, durante este segundo trimestre el volumen de contratación ha aumentado de manera muy significativa, alcanzando algo menos de 154.000 metros cuadrados, lo que supone un incremento del 62% respecto al primer trimestre del año y un incremento de más del 150% respecto al mismo trimestre del año anterior. Según José Miguel Setién, director de Agencia Oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid: “La tendencia registrada en los dos trimestres previos de incremento en el tamaño de las operaciones medias se mantiene. Asimismo, continúa existiendo un coste de oportunidad óptimo para incentivar a demandas de gran volumen a salir al mercado, dada la enorme variedad de productos nuevos existentes y las magníficas condiciones que se ofertan en los mismos”.

Por su parte, durante este segundo trimestre de año, la demanda de oficinas en Barcelona se ha readecuado a la situación actual de mercado. Se han firmado 112 operaciones (por las 171 operaciones del trimestre anterior), con una superficie media de 462 metros cuadrados, volviendo a la media tradicional de Barcelona. Esto se ha debido principalmente a que se han cerrado numerosas operaciones en la zona CBD, lo que demuestra que la pequeña y mediana empresa prefiere quedarse en centro ciudad donde encuentra propietarios muy flexibles. La zona de Secundaria ha sido donde mayor contratación se ha producido, con un 44% de la superficie total contratada y con la mayor operación del trimestre llevada a cabo en Torre Realia. Una vez más, cabe destacar los diferentes comportamientos de Plaça Europa y el 22@, siendo en esta última zona donde menores niveles de contratación se han registrado. Según Jones Lang LaSalle, como viene siendo habitual en trimestres anteriores, el ahorro de costes continúa siendo el motor de decisión para las empresas que se plantean un cambio de ubicación, pero no a cualquier precio. La calidad del proyecto es fundamental en la toma de decisiones.

En Barcelona el volumen de contratación durante este segundo trimestre de año ha sido de 52.254 metros cuadrados, adaptándose a la situación de mercado actual. Esto ha supuesto un descenso del 45% con respecto al trimestre anterior, cuando fue de 96.373 metros cuadrados. Sin embargo, se mantienen las previsiones de contratación anual de 220.000.

La zona de Secundaria ha acogido el mayor porcentaje de la superficie contratada, con un 47%, seguida de la zona CBD con un 32%. Esto demuestra que la pequeña y mediana empresa se resiste a dejar el centro ciudad si encuentra edificios competitivos en renta que se adapte a sus necesidades. En la zona ‘Prime’, este segundo trimestre se ha contratado únicamente el 6% de la superficie, mientras que en la zona Periferia, solo el 15%.

Según Jordi Toboso, director de la oficina de Jones Lang LaSalle en Barcelona: “Si bien no prevemos cambios de tendencia significativos para los próximos meses, en la zona ‘Prime’ estamos viendo como algunas compañías se plantean realmente la necesidad de estar en ella”.

Según la consultora, la principal demanda se sigue concentrando en las mejores zonas del centro de Madrid en este segundo trimestre. Los inversores privados siguen muy activos y cerrando operaciones a rentabilidades más ajustadas, pero en ubicaciones excelentes. Los inversores institucionales se mantienen muy exigentes en cuanto al tipo de producto en el que quieren invertir y se centran especialmente en operaciones de ‘sale&leaseback’, o edificios con contratos a largo plazo que el mercado sigue ofreciendo. Las posibles zonas de inversión se amplían de forma que incluyen áreas más secundarias y periféricas que el centro de Madrid, siempre y cuando se trate de zonas consolidadas.

El informe de Jones Lang LaSalle constata que algunos fondos extranjeros estarían dispuestos a comprar activos en el Paseo de la Castellana a rentabilidades por debajo del 6% e incluso del 5,5% y que no necesariamente tendrían que estar alquilados en su totalidad. Estos fondos tienen una gran disponibilidad de liquidez y eso, unido a las expectativas de recuperación del mercado a medio plazo y a la posibilidad de comprar edificios de gran calidad, son los principales motivos para plantearse estos niveles de retorno.

En cuanto a la oferta, algunas inmobiliarias han iniciado procesos de desinversión puntuales de algunos de sus activos, dentro de los acuerdos de refinanciación que han acordado con las entidades financieras. También se ven algunas oportunidades de ‘sale&leaseback’ de empresas españolas. Estos activos suelen estar ubicados en zonas periféricas, si bien la larga duración de los contratos y las garantías aportadas son los principales atractivos de estos tipos de activos.

En este segundo trimestre, Jones Lang LaSalle ha fijado la rentabilidad en zona ‘Prime’ en un 6%. De hecho, alguna de las operaciones llevadas a cabo en las mejores zonas de Madrid se ha cerrado en esos niveles. Esto, unido al hecho que sigue existiendo una fuerte demanda por productos Prime, lleva a ajustar ligeramente las rentabilidades a la baja.

Para el resto de zonas de Madrid, las rentabilidades se mantienen más o menos estables con respecto al trimestre anterior, con una ligera tendencia a la baja para aquellos productos de calidad y con contratos a largo plazo.

En lo que se refiere a transacciones, durante el segundo trimestre se han cerrado algunas operaciones importantes y de cierto volumen, aunque el número no ha sido muy elevado. Destacan el Consorcio de Compensación de Seguros, que ha comprado a Mapfre el Edificio Masters II situado en la zona empresarial de Azca, junto al Paseo de la Castellana, o el fondo alemán SEB Inmobilien, que ha adquirido el edificio propiedad de Caja Madrid en el parque empresarial Las Rozas, en una operación de ‘sale&leaseback’ con un contrato de arrendamiento a 30 años. Por su parte, Acciona ha vendido el edificio ocupado por la empresa Telvent en el polígono industrial de Alcobendas al fondo inmobiliario del Banco Sabadell.

Los inversores privados continúan siendo los grandes protagonistas de la demanda en este segundo trimestre del año, como ya lo fueron a lo largo de todo 2009 y comienzos de 2010.

El inversor privado cuenta con la suficiente liquidez y tiene como prioridad la compra de edificios de oficinas. Sus parámetros iniciales de compra están basados en la seguridad que ofrecen los edificios de oficinas tradicionales ubicados en centro ciudad, de volúmenes medios y con buenos contratos de arrendamiento.

De todos modos, la escasa oferta de calidad que cumple con estos parámetros ha hecho que empiecen a ampliar su curva de riesgo. El inversor privado empieza a estudiar alternativas de inversión en nuevas zonas de negocios como el 22@ o Plaça Europa y con un componente de riesgo limitado en el alquiler. Destaca especialmente este último punto, ya que en 2009 no se realizaron operaciones con riesgos de alquiler.

Algunos inversores han empezado a interesarse en edificios en los que es necesaria una gestión activa que permita incrementar su valor. Asimismo, ya no se descartan activos que hoy están generando rentas y que en el medio plazo necesitarán de una rehabilitación o reforma para poder maximizar las rentas en el momento de alquilarlos a nuevos inquilinos.

Pese a la mayor presencia de fondos institucionales en el mercado respecto a los dos últimos años, estos siguen sin poder materializar operaciones, ya que sus parámetros de compra son más restrictivos.

Durante este segundo trimestre del año la oferta se ha caracterizado por la falta de activos de calidad en venta que cumplan con los parámetros de compra de los inversores que cuentan hoy con liquidez. Por otro lado, sigue existiendo un número considerable de edificios de oficinas en venta que no encuentran comprador debido a su elevado precio, pese a cumplir con la mayoría de parámetros que solicita el comprador actual.

La venta de portafolios de sucursales bancarias en formato de ‘sale&leaseback’ continuará durante todo el año, como ya ocurrió en 2009, aunque las entidades que realizarán estas operaciones son de mayor tamaño que en el pasado.

El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona alcanzó este segundo trimestre del año los 168 millones de euros, un 27,8% menos que el trimestre anterior, cuando se llegó a los 233 millones de euros.

Las operaciones más significativas en cuanto a volumen han sido la venta de la Torre Zenit, propiedad de Banif y ubicada en Plaça Europa, al Grupo Werfen por 65 millones de euros; la venta de Diagonal, 123, propiedad de Hines, a la familia Bernat; y la compra por parte de Mango de la antigua sede del Banco Sabadell en Passeig de Gracia, 36. Cabe destacar que, a excepción de esta operación cerrada en zona ‘Prime’, el resto se han materializado en zonas del área de Secundaria como el 22@ y Plaça Europa-Gran Via Sur.

El apetito de compra por parte de los inversores privados ha provocado que se empiece a percibir una ligera tendencia a la baja en las rentabilidades para las mejores zonas de la ciudad. En este sentido y tal como apuntaba la consultora en el trimestre anterior, las rentabilidades mínimas para los mejores edificios ubicados en la zona Prime de Barcelona se sitúan en el 6%.

Esta presión a la baja también empieza a sentirse en otras zonas de la ciudad. El CBD presenta hoy una rentabilidad entre el 6,25%-6,75% y la zona Secundaria, donde hemos visto importantes transacciones, se sitúa en una rentabilidad del 6,75%-7,5%.

La zona de Periferia, ubicación en la que los inversores están penalizando las rentabilidades, se mantiene en el 8-8,75%, aunque puntualmente esta cifra podría ser algo inferior.