Más que dragones

Jorge Zanoletty Larrea, socio director del World Office Forum16/12/2009
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Las Torres Petronas de Kuala Lumpur fueron el edificio más alto del mundo hasta 2003. Son la sede de Petronas, la petrolera de Malasia y uno de los principales anunciantes de la Fórmula 1 y de Moto GP. ¿Y saben por qué el anuncio de Petronas que lleva Valentino Rossi está en la parte trasera de su moto? ¡Pues porque ahí es donde más lo ven todos los demás!.

Como no nos andemos con ojo los occidentales vamos a empezar a ver a algunas de estas ciudades como ven a Rossi el resto de pilotos… salvo, excepcionalmente, Pedrosa, Lorenzo y Stoner.

Pero en la cosa esta de las oficinas habrá que, como mínimo, intentar pegarnos al rebufo, digo yo. Y para ello habrá que empezar por estudiarnos la zona. Yo sólo he visitado tres de las ciudades de por allí, Singapur, Hong Kong y Bangkok, de turismo y hace ya algunos años, así que creo recomendable encontrar a algún experto que nos lo cuente. Y el otro día, cuando estudiaba lo de las 950 sucursales del BBVA me topé con el informe que ha preparado RREEF Research (Deutsche Bank) titulado ‘Asia Pacific Property Cycle Monitor’, de julio de 2009. Más que interesante para los que como yo sabemos tan poco.

Estudia el mercado de oficinas en veinte ciudades de diez países de Asia Pacific. Diez países que suman casi justo 3.000 millones de habitantes. China e India con poco más de 2.500 millones entre ambas y Corea del Sur, Japón, Filipinas, Taiwan, Tailandia, Malasia, Singapur y Australia con algo menos de 500 millones entre todas. O sea un montón de gente, algo así como el 40% de la población mundial, que cada vez les está dando más por comer y comprar cosas. La mayoría, países exportadores a los que la crisis afecta, pero que pese a ella en 2009 crecerán conjuntamente a razón del 4,2% (Japón excluido). Empuje de poblaciones jóvenes a los que la globalización e Internet han hecho ver que vivir mejor es posible.

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Torres Petronas, sobre proyecto de César Pelli, 88 plantas.Foto: Jimmy Wales.

RREEF divide los mercados de oficinas de la zona en dos grandes grupos:

  • Mercados emergentes: Beijing –Pekín-, Shanghai y Guangzhou –Cantón, en China; Mumbai –Bombay-, New Delhi, Bangalore y Chennai –Madrás, en la India; Kuala Lumpur, Bangkok, Manila y Taipei.
  • Mercados maduros: Tokio, Yokohama, Nagoya y Osaka en Japón; Hong Kong, Seúl, Singapur; y en Australia Sidney y Melbourne.

Como se ve, a grandes rasgos, China e India concentran, junto con el Sureste Asiático y Filipinas y Taiwan, el crecimiento a futuro. Japón, Australia, Hong Kong, Singapur y Seúl son los mercados ya consolidados.

Los mercados emergentes son los que más han sufrido en el último año como consecuencia de tres factores concurrentes, de forma parecida a lo que ha sucedido en algunas ciudades europeas:

  1. Crisis globalizada que se ha trasmitido con rapidez a las economías exportadoras de muchos de estos países.
  2. Promoción en curso –pipeline- muy elevado de nuevas oficinas clase A en algunas ciudades –Beijing, Shanghai o Guangzhou con dos millones de metros cuadrados cada una arriba o abajo, Delhi –más del 100% del stock existente- y Singapore, entre las más afectadas.
  3. Impacto del redimensionamiento de algunas firmas globales de banca o servicios profesionales, tal como ha sucedido en Londres.

Los mercados consolidados, Japón, Australia, Corea, se han defendido razonablemente mejor. Las desocupaciones varían entre el 2% de Seúl, el 8% máximo histórico de Tokio, el 15% que se espera que alcance Singapur para el 2011 o el 20% de Bangkok. Y las rentas en consonancia han sufrido las mayores caídas en los mercados de mayor desocupación u oferta a destiempo, en India en particular, donde se ven caídas del 50% en Delhi o Mumbai.

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Twin Towers de Guanzhou, sobre proyecto de Wilkinson Eyre, 110 plantas. Fuente: WilkinsonEyre Architects.

Pero más importante que la caída es pensar en la recuperación y la opinión de RREEF es que ésta se debe producir de forma generalizada en 2011, con un par de años fase de estabilización y crecimiento claro en 2013. Algunas ciudades se adelantan, como las australianas o Hong Kong, y algunas se atrasan algo, como las secundarias de Japón.

Y sobre la fortaleza de la misma pues ya se lo imaginan, China e India están con crecimientos del entorno del 8% y por ello Beijing, Shanghai, Hong Kong, Mumbai y los centros financieros de Sidney y Singapur son los que van a ver mayores crecimientos de rentas una vez que pasen el bache.

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