La consultora Knight Frank presenta sus conclusiones sobre el mercado de oficinas de Madrid respecto al segundo trimestre de 2008

¿Crisis? No… sólo el final del ciclo alcista

Departamento de oficinas de Knight Frank18/09/2008

18 de Septiembre de 2008

Tras un primer trimestre menos activo que el del año 2007, en este segundo recogemos una cifra de absorción de 161.000 metros cuadrados, números muy similares a la de los segundos trimestres de los años 2003, 2004, 2006 y 2007. Debemos recordar que tradicionalmente los trimestres más activos son los pares.
Según las cifras analizadas, se aprecia una bajada importante del número de operaciones al haberse realizado únicamente 143, debido principalmente a la congelación de los planes de expansión de las pequeñas y medianas empresas que son las que están sufriendo especialmente la situación económica actual. La buena cifra de absorción obtenida es la consecución del alto número de operaciones de grandes superficies (mayores de 1.000 metros cuadrados), lo que ha situado la superficie media contratada en los 1.125 metros cuadrados, por encima de los 1.042 metros cuadrados de media del año 2007.

Estabilidad de los precios

La realidad del mercado de alquiler es que, aunque desde comienzos de este año se aprecia una disminución del volumen de demanda, la baja disponibilidad de productos atractivos para los demandantes hace que se mantenga la estabilidad de los precios una vez finalizado ya el ciclo alcista. No obstante, sí que empezamos a observar algo más de flexibilidad en el proceso negociador en forma de carencia o disminución de rentas.

Solo algunos productos que, aprovechando la tendencia al alza del año 2007, se habían situado fuera de las rentas de mercado llegando incluso a los 50 euros el metro cuadrado, han ajustado a la baja sus condiciones para ser más competitivos. La renta máxima contratada en este trimestre se sitúa en los 35 euros por metro cuadrado en la calle José Abascal, no habiéndose producido operaciones en edificios Prime donde en el pasado trimestre se obtuvieron los 40 euros el metro cuadrado, cifra que sí se espera conseguir en este tipo de edificios a lo largo de este año.

En cuanto a la tipología de demanda, sectores como el financiero y los relacionados con la promoción y construcción inmobiliaria han sufrido las consecuencias de la situación económica actual y han paralizado en muchos casos sus procesos de expansión. Otros sectores como el energético, el tecnológico, el de las telecomunicaciones, las ingenierías y las administraciones públicas continúan el buen ritmo de absorción de los últimos años.

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Knight Frank también intervino en la venta del edificio semiindustrial Leber a la empresa Varma, de 2.730 m2.

El auge del mercado de oficinas en venta

Durante este segundo trimestre, el mercado de oficinas en venta de Madrid ha absorbido alrededor de 35.000 metros cuadrados de oficinas en 15 operaciones, cifra muy importante dentro de un mercado donde el mayor número de operaciones que se cierran son en régimen de alquiler.

Si tenemos en cuenta los últimos datos de venta correspondientes al primer trimestre, vemos que en este segundo, la cifra alcanzada supera con creces los 20.000 metros cuadrados de los primeros meses. De estos 35.000 metros absorbidos, 20.000 metros cuadrados corresponden a operaciones realizadas por la consultora Knight Frank, que a su vez, también ha llevado a cabo una de las principales transacciones: la venta del Edificio Vistahermosa de 16.000 metros cuadrados.

Con respecto al mismo período del año anterior, sí observamos una tendencia a la baja en cuanto a metros cuadrados absorbidos, 42.000 metros cuadrados y a número de operaciones, 51 operaciones, motivado por la cierta desaceleración de la actividad económica.

En cuanto a la oferta, la superficie destinada exclusivamente a la venta se sigue localizando especialmente en las zonas de la periferia y sobre todo en la A1, A2 y A6. Este aumento se debe a la construcción de nuevos Parques Empresariales, así como a las zonas reconvertidas, que en su mayoría eran edificios obsoletos. A día de hoy la superficie disponible alcanza algo más de los 210.000 metros cuadrados, representando un 20 por ciento con respecto a la oferta disponible.

Como ya veníamos apuntando en el primer trimestre, la oferta futura sigue cobrando más fuerza que nunca en las zonas periféricas, como alternativa a la escasez de edificios exclusivos en el centro.

En cuanto a la situación de la demanda, el primer trimestre se caracterizaba por un menor dinamismo de la demanda en el mercado de oficinas en general, este segundo trimestre y en especial el mercado de oficinas en venta se ha caracterizado por un aumento del número de operaciones y sobre todo por el volumen de absorción contratada. El porcentaje de operaciones en venta en el primer trimestre era de 5 por ciento con respecto al total de operaciones, mientras que en este segundo trimestre se ha alcanzado cerca de un 12 por ciento con un volumen de absorción de 35.000 metros cuadrados. Estos datos son muy alentadores, sobre todo en un momento en el que el mercado esta atravesando un cierto endurecimiento de las condiciones de financiación y donde la falta de alternativas en venta hace que se decante más la opción de arrendamiento. Si los primeros meses estaban siendo de espera y cautela por parte de la demanda, en este segundo trimestre se está empezando a observar un cierto optimismo a la hora de comprar oficinas.

En cuanto a los precios, éstos siguen manteniendo la misma tendencia que se venía observando desde principios de año, sin que se produzca ningún cambio significativo al alza. Lo que si está siendo la tónica general de los últimos meses es la diferencia que se esta produciendo entre el precio esperado y el precio ofertado, motivado por la situación de mercado y que está obligando, tanto a propietarios como a compradores, a ajustar los precios, sobre todo en oficinas de tipo mixto donde las negociaciones en ocasiones se demoran en el tiempo.

Por lo general las zonas de la periferia suelen ser una alternativa para las empresas que buscan precios más bajos con respecto a la zona centro.

Tendencias

En lo que respecta a la oferta en venta, se va a producir un aumento de la superficie de edificios exclusivos que, por lo general, venían siendo en alquiler y que ante la situación de mercado, propietarios cuya única opción siempre era el alquiler, ahora verían con buenos ojos la venta de sus edificios.

No menos importantes son las oficinas ubicadas en edificios mixtos, donde la situación se va a caracterizar porque la necesidad de algunos propietarios de querer vender sus inmuebles ante la necesidad de obtener liquidez.

El ritmo de contratación a diferencia de años anteriores va a ser de cierta desaceleración, motivado por los acontecimientos en los mercados financieros, produciéndose un cierto endurecimiento de las condiciones de financiación lo que dará paso a una cierta ralentización en el ritmo de las operaciones.

En lo que respecta a los precios de venta se va a continuar con una cierta estabilidad, aunque si se va a notar una cierta tendencia a la baja como consecuencia y como ya veníamos comentando anteriormente de la diferencia entre el precio ofertado y el precio esperado.

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El edificio mixto de la calle Santa Leonor, de 1.118 m2, fue vendido a la empresa Emsa en una operación gestionada por la consultora.

Cambio de ubicación de las compañías para ahorrar costes y por renovación de renta

Un factor determinante para que se produzcan movimientos en la ubicación de las compañías son las renovaciones a precios de mercado que se están produciendo a lo largo de este año. Debido a los incrementos de renta en estas renovaciones (si lo comparamos con hace 3-5 años, ha habido un incremento de entre el 30 y el 50 por ciento para contratos firmados hace 3 o 5 años) hacen que busquen ubicaciones alternativas a rentas más ajustadas y que ayuden a sortear mejor la actual coyuntura económica.

Otros factores para el cambio están siendo la fusión de compañías, o la dispersión de las diferentes sedes, buscando la reunificación de manera inmediata para una mayor optimización de sus recursos.

En una situación como esta, son muchas las compañías que optan por reducir costes ubicándose en áreas más descentralizadas. Otras optan por dar un salto de calidad a opciones más representativas, como por ejemplo a las torres de la antigua Ciudad Deportiva, tras unas revisiones de rentas que les ponen en niveles elevados en algunos casos incluso por encima de estas últimas

A diferencia de otros mercados inmobiliarios, el sector de las oficinas goza actualmente de buena salud debido a la estabilidad de los usuarios de este tipo de producto, que, aunque están intentando minimizar sus costes, por ahora están aguantando el tipo.

En la mayoría de los casos, sobre todo para demandas mayores de los 1.000 metros cuadrados, la solución pasa por salir fuera del anillo de la M-30, tanto por superficie como por condiciones económicas.

El mercado de oficinas está en racha, motivado fundamentalmente por el buen funcionamiento del mercado de alquiler, tanto en absorción como en número de operaciones
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La oferta disponible en descenso

En cuanto a la tipología de oferta, podemos diferenciar entre tres tipos de productos: interior M-30, escaso y muy desigual en cuanto a calidad, interior M-40, no excesivo y muy localizado (Julián Camarillo, Las Tablas y la ampliación del Campo de las Naciones y siendo el destino natural de compañías ubicadas en el centro) y un tercer tipo situado en el exterior M-40 donde sólo Alcobendas parece lo suficientemente atractiva para ofrecer alternativas que conjuguen calidad, renta y transportes.

En lo que resta de año, solamente se esperan 132.740 metros cuadrados nuevos metros de oficinas con lo que previsiblemente la tasa de disponibilidad disminuirá del 7,72 por ciento actual, hasta el 6,89 por ciento a finales del 2008.

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Situación de mercado constante de cara a final de año

Durante este año y el próximo, solo un deterioro mucho más pronunciado de la situación económica hará que esta situación varíe, ya que solo una gran inyección de producto (como la que nacerá de los nuevos desarrollos previstos para 2010-2011 o por nueva oferta producida por la liberación de espacio de compañías que estén pasando por dificultades) o un fuerte retraimiento de la demanda, provocan importantes reducciones de las rentas.

Estas salidas al mercado, incluso podría retrasarse algo más si continúan las dificultades de financiación para nuevos proyectos que no contaran de antemano con un inquilino a modo de “llave en mano”.

Nuestra previsión de contratación bruta para final de año continúa en el entorno de los 600.000 metros cuadrados, nivel parecido a los de los años 2003 y 2004 y muy por encima de los años 2001 y 2002 que incluso hubiera podido ser superior de haber habido mayor variedad de producto disponible a lo largo de este año 2008.

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